Regularización de Habilitación Urbana

Habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre de 2018

La habilitación urbana es el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano. La habilitación urbana ejecutada es la que se realizó sin la respectiva licencia.

La municipalidad regulariza de forma individual las habilitaciones urbanas ejecutadas sin la correspondiente licencia hasta el 17 de septiembre de 2018. La habilitación urbana ejecutada después del 17 de septiembre de 2018 queda fuera de la regularización.

La habilitación urbana debe cumplir la normatividad vigente a la fecha de su ejecución. Si la normativa vigente al tramitar la regularización es más favorable, la habilitación urbana puede cumplir esta última.

Puede solicitar la regularización el administrado, que es el propietario, usufructuario, superficiario, concesionario, titular de una servidumbre o de una afectación en uso, o quien cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de habilitación urbana en el predio.

Bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación

La regularización alcanza a los bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, siempre que cumplan las normas vigentes sobre la materia. El Ministerio de Cultura puede autorizar la intervención u obra ejecutada sin autorización previa en un bien inmueble integrante del Patrimonio Cultural de la Nación del periodo posterior al prehispánico. El Ministerio de Cultura autoriza cuando constata alguno de los siguientes supuestos:

• Cumplimiento técnico: la intervención u obra pública o privada cumplió la reglamentación técnica requerida para su ejecución.
• Cumplimiento parcial: la intervención u obra pública cumplió parcialmente la reglamentación técnica requerida. La alteración producida por la intervención es reversible. La alteración no modificó la conformación arquitectónica ni los componentes estructurales del bien. La alteración no modificó la unidad de carácter del conjunto urbano o de los espacios públicos que lo conforman.
• Mitigación de riesgo: la intervención es producto de acciones de mitigación en situaciones de riesgo producidas por siniestros, fenómenos y desastres naturales.

Cuando existen alteraciones reversibles, el administrado debe cumplir las medidas administrativas técnicas que disponga el Ministerio de Cultura.

El Ministerio de Cultura no otorga la autorización cuando la intervención causó afectaciones irreparables en el bien cultural inmueble. La única afectación irreparable que no impide la autorización es la afectación total del bien por un siniestro como terremoto, incendio, inundación o desastre natural. Otorgada la autorización del Ministerio de Cultura, el administrado tramita la regularización ante la municipalidad.

La aprobación de proyectos en bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o en el entorno de esos bienes requiere la opinión favorable del delegado Ad Hoc del Ministerio de Cultura.

Base normativa: numeral 1 del artículo 3 del TUO de la Ley 29090, incluido su literal b; artículo 30 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; numerales 3.3, 10.5 y 38.1 del Reglamento de Licencias; numeral 12.3 del artículo 12 de la Ley 28296, incorporado por la Ley 31770.

Obras exigidas para iniciar la regularización

El administrado que ejecutó obras de habilitación urbana sin la correspondiente licencia solo puede iniciar el procedimiento de regularización si cuenta con obras de distribución de agua potable, recolección de desagüe, distribución de energía e iluminación pública, y accesibilidad.

Las obras exigidas para iniciar la regularización deben estar ejecutadas antes de presentar la solicitud. La falta de una de las obras exigidas impide iniciar el procedimiento de regularización. El procedimiento de regularización no contempla una etapa posterior para completar las obras exigidas.

Las redes para la distribución de gas y las redes de comunicaciones son adicionales y no condicionan el inicio del procedimiento de regularización.

Base normativa: numeral 1 del artículo 3 del TUO de la Ley 29090; numerales 16.1, 38.2 y 38.3 del Reglamento de Licencias.

Requisitos de la solicitud de regularización

El administrado presenta ante la municipalidad, por triplicado y debidamente suscritos, los siguientes requisitos:

• Formulario Único de Regularización: 3 juegos originales, suscritos por el administrado y, en la sección que corresponda, por el profesional responsable, con la información necesaria para el procedimiento.
• Derecho de revisión: copia del recibo del pago efectuado en el colegio profesional.
• Derecho a habilitar: documentación que acredita el derecho a realizar una habilitación urbana, cuando el administrado no es el propietario del predio.
• Documentación técnica: planos y memoria descriptiva firmados por el profesional constatador.
• Multa por habilitar sin licencia: copia del comprobante de pago.
• Derecho de tramitación: pago al inicio del procedimiento.

El derecho de tramitación comprende el pago de tramitación y los pagos por derecho de revisión.

El pago por derecho de tramitación solo es exigible cuando el procedimiento está aprobado por ordenanza. La ordenanza de una municipalidad distrital debe estar ratificada y compendiada en el Texto Único de Procedimientos Administrativos. El cobro del derecho de tramitación sin ordenanza, o con ordenanza distrital no ratificada ni compendiada, es un pago indebido y constituye una barrera burocrática ilegal.

La municipalidad no puede exigir requisitos, trámites, información ni pagos distintos de los previstos para la regularización, salvo en las Zonas de Reglamentación Especial.

Cada profesional que interviene acredita la habilitación profesional con una declaración jurada.

Documentación técnica

La documentación técnica, firmada por el profesional constatador, se compone de los siguientes planos y memoria descriptiva:

• Plano de ubicación: localización del terreno con coordenadas UTM.
• Plano de lotización: perímetro del terreno, diseño de la lotización, de las vías, aceras y bermas, y áreas correspondientes a los aportes reglamentarios.
• Plano perimétrico y topográfico: terreno con la referencia topográfica a la vía urbanizada más cercana existente o con aprobación de proyectos.
• Plano de lotes ocupados: lotes ocupados y alturas de las edificaciones existentes.
• Memoria descriptiva: manzanas de corresponder, áreas de los lotes, numeración y aportes reglamentarios.

La lotización debe estar en concordancia con el Plan de Desarrollo Urbano aprobado por la municipalidad provincial.

Cuando existen estudios preliminares aprobados, el administrado no presenta el plano de ubicación ni el plano de lotización. Con estudios preliminares aprobados, el administrado presenta la resolución y los planos de esos estudios y, de corresponder, los planos de replanteo de la habilitación urbana.

La documentación técnica va firmada por el administrado y por el profesional constatador. El membrete de cada plano contiene la información sobre el administrado, los profesionales responsables con especialidad y número de colegiatura, y el tipo de obra. El membrete de cada plano contiene el nombre del proyecto y del plano, la escala, la fecha y la numeración referida al número total de planos por especialidad.

Multa por habilitar sin licencia

El administrado debe pagar la multa por habilitar sin licencia antes de presentar la solicitud, porque la copia del comprobante es requisito del expediente. La multa no está comprendida en el derecho de tramitación.

Certificado de Zonificación y Vías

El Certificado de Zonificación y Vías es un documento previo que el administrado recaba antes del procedimiento. La municipalidad provincial emite el certificado en un plazo máximo de 5 días hábiles, previo pago del derecho de tramitación. El certificado tiene una vigencia de 36 meses. El certificado no integra los requisitos de la solicitud de regularización.

A solicitud del administrado, la municipalidad provincial consigna en el certificado los parámetros de diseño vigentes a la fecha de ejecución de la habilitación urbana y los vigentes a la fecha de expedición del certificado. El administrado declara la fecha de ejecución de la habilitación urbana al solicitar el certificado.

Base normativa: artículos 8 y 39, numerales 2.1, 5.1, 7.2, 7.3, 9.1, 9.3 y 9.4, literal a del numeral 6.1 y literal a del numeral 20.1 del Reglamento de Licencias.

Verificación municipal y dictamen de la Comisión Técnica

Recepción del expediente

Todos los documentos del expediente tienen la condición de declaración jurada. El funcionario de la unidad de recepción documental se limita a verificar, en el acto de presentación, que el expediente contenga los documentos requeridos. Si el expediente está completo, el funcionario le asigna un número, sella y firma el formulario y folia cada documento, tanto los originales como las copias.

Si falta un requisito que no pueda salvarse de oficio, el funcionario formula las observaciones en un solo acto y por única vez. La observación se anota bajo firma en la solicitud y en el cargo que recibe el administrado.

Mientras la subsanación está pendiente, no corren los plazos del silencio administrativo positivo ni los de los recursos, y el expediente no pasa al órgano competente. Sin subsanación, la solicitud se considera no presentada. El expediente se devuelve cuando el administrado se apersona a reclamarlo, con reembolso del derecho de tramitación abonado, deducidos los gastos administrativos. El reembolso del derecho de revisión, deducidos los gastos administrativos, se solicita ante la entidad que lo cobró.

La municipalidad debe revisar de forma integral todos los requisitos y formular todas las observaciones en una sola oportunidad. Tras formular las observaciones, la municipalidad solo puede requerir la subsanación de los requisitos no subsanados o subsanados de forma no satisfactoria. Incumplir la revisión integral en una sola oportunidad es una falta administrativa sancionable y una barrera burocrática ilegal.

Verificación municipal

El profesional responsable del área correspondiente de la municipalidad realiza las siguientes actuaciones:

• Comprueba en los portales web de los colegios profesionales que los profesionales que participan están habilitados en el ejercicio de la profesión.
• Verifica la información sobre la partida registral del predio en el portal web de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
• Verifica que la zonificación y vías, así como los parámetros urbanísticos y edificatorios, correspondan al predio.
• Realiza las inspecciones.
• Verifica la habilitación urbana ejecutada con los planos presentados.
• Emite el informe correspondiente.
• Facilita al delegado de la Comisión Técnica el acceso a las normas que debe aplicar.

Durante el plazo de verificación, el presidente de la Comisión Técnica convoca al delegado del Colegio de Arquitectos del Perú de la Comisión Técnica para Habilitaciones Urbanas.

Dictamen

El procedimiento está sujeto a la evaluación y dictamen del delegado del Colegio de Arquitectos del Perú de la Comisión Técnica para Habilitaciones Urbanas. El delegado solo emite dictamen en términos de Conforme y No Conforme.

El dictamen es un acto administrativo que se emite en sujeción a las normas urbanísticas. El delegado responde individualmente por el dictamen que emite. En cada plano se consigna el dictamen, sellado y firmado, con el número de colegiatura.

El dictamen No Conforme se justifica con la norma transgredida, el articulado pertinente y las observaciones técnicas, que se formulan por única vez.

La Comisión Técnica atiende obligatoriamente al profesional que solicita sustentar personalmente el proyecto. El profesional puede asistir a la sesión acompañado del administrado.

Subsanación del dictamen No Conforme

Con dictamen No Conforme, los planos dictaminados se devuelven al administrado. El administrado subsana las observaciones con nuevos planos, acompañados de los planos observados. El plazo del procedimiento se suspende y se reanuda con la presentación de las subsanaciones.

El pago por derecho de revisión faculta al administrado a presentar el proyecto ante la Comisión Técnica hasta en 2 oportunidades. Al revisar la subsanación, la Comisión Técnica no puede observar aspectos no objetados en la revisión previa.

La municipalidad declara la improcedencia de la solicitud cuando el administrado no presenta las subsanaciones en el plazo otorgado. La municipalidad declara la improcedencia de la solicitud cuando, luego de la segunda revisión con dictamen No Conforme, el administrado no subsana de forma satisfactoria.

Recursos contra el dictamen

El dictamen de la Comisión Técnica está sujeto a los siguientes recursos:

• Recurso de reconsideración: se presenta ante el presidente de la Comisión Técnica Distrital que emitió el dictamen, y esa Comisión lo resuelve.
• Recurso de apelación: se presenta ante el presidente de la Comisión Técnica Distrital que emitió el dictamen, quien lo eleva a la Comisión Técnica Provincial.

En predios ubicados en el Cercado, la Comisión Técnica Provincial Ad Hoc se pronuncia sobre la apelación presentada contra lo resuelto por la Comisión Técnica Provincial.

La revisión de los recursos no requiere pago por derecho de revisión ni por derecho de tramitación. El plazo del procedimiento se suspende con la interposición del recurso y se reanuda al día siguiente de la notificación del Acta de Verificación y Dictamen que lo resuelve.

Plazos de la evaluación

Cada actuación de la evaluación se sujeta al siguiente plazo:

Actuación	A cargo de	Plazo
Subsanación de la falta de requisitos advertida en la recepción	Administrado	2 días hábiles como máximo
Verificación e informe	Profesional responsable del área correspondiente	10 días hábiles
Dictamen	Delegado del Colegio de Arquitectos del Perú	5 días hábiles como máximo
Subsanación del dictamen No Conforme	Administrado	15 días hábiles
Interposición del recurso	Administrado	15 días
Elevación del recurso de apelación	Presidente de la Comisión Técnica Distrital	3 días hábiles
Resolución del recurso	Comisión Técnica que lo conoce	30 días

Base normativa: literal d del numeral 6.1, numeral 10.2, literal e del numeral 11.1, numerales 13.1, 13.6, 13.7, 13.8, 13.10 y 13.13 a 13.16, numerales 14.5 y 14.7, primer párrafo del numeral 23.1, numerales 23.2, 23.3, 23.5 y 23.6, y numerales 40.1, 40.1.1, 40.1.2, 40.1.5 y 40.1.6 del Reglamento de Licencias.

Resolución de Regularización y silencio administrativo positivo

Con dictamen Conforme, la municipalidad emite la Resolución de Regularización de Habilitación Urbana. El funcionario designado sella y firma todos los documentos y planos, y consigna el número de la resolución en el Formulario Único de Regularización.

La Resolución de Regularización de Habilitación Urbana aprueba en un solo acto la habilitación urbana y la recepción de obras. El procedimiento ordinario de habilitación urbana separa en 2 etapas la aprobación del proyecto y la recepción de las obras.

El funcionario que emite la Resolución de Regularización de Habilitación Urbana sin considerar las normas técnicas o legales responde penalmente por otorgamiento ilegal de derechos.

Silencio administrativo positivo

El procedimiento de regularización está sujeto al silencio administrativo positivo. El silencio administrativo positivo opera cuando vence el plazo del procedimiento sin que la municipalidad notifique el pronunciamiento. Operado el silencio administrativo positivo, la municipalidad otorga dentro de 3 días hábiles, bajo responsabilidad, la Resolución de Regularización de Habilitación Urbana y la documentación técnica del expediente, sellada y firmada.

Vencido el plazo para identificar y notificar observaciones o documentación faltante que impida calificar el expediente, la municipalidad no puede invocar el incumplimiento de un requisito ni una observación formal para evitar el silencio administrativo positivo.

Dar lugar a que opere el silencio administrativo positivo es una infracción de los integrantes de la Comisión Técnica. La infracción se sanciona con inhabilitación hasta por 2 años para participar como miembro de la Comisión Técnica a nivel nacional. La reincidencia se sanciona con inhabilitación permanente.

Base normativa: dos últimos párrafos del numeral 2.4 del artículo 2 del TUO de la Ley 29090; último párrafo del artículo 30 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; numerales 2.2, 6.2, 15.2, 15.3, 16.3, 38.2, 40.1.3 y 40.1.7, y literal d del numeral 15.1 del Reglamento de Licencias.

Aportes reglamentarios: minutas de transferencia o redención

La habilitación urbana requiere aportes gratuitos y obligatorios para recreación pública, servicios públicos complementarios, educación, salud y otros fines. Las áreas de recreación pública son de uso público irrestricto. Los aportes para servicios públicos complementarios, educación, salud y otros fines se realizan en lotes regulares edificables, que constituyen bienes de dominio público del Estado y son susceptibles de inscripción en el Registro de Predios.

Los aportes reglamentarios se regulan por la Norma Técnica GH.020, Componentes de Diseño Urbano, del Reglamento Nacional de Edificaciones. La extensión mínima de la habilitación urbana en la que aplica el aporte para salud y el porcentaje respectivo constan en el Reglamento Nacional de Edificaciones.

Están exonerados de efectuar aportes reglamentarios los titulares de predios rústicos en los que se realicen proyectos de inversión pública, de asociación público-privada o de concesión. La exoneración de aportes reglamentarios solo procede si el proyecto se realiza para la prestación de servicios públicos esenciales o para la ejecución de infraestructura pública.

La memoria descriptiva hace referencia a la partida registral del terreno que se entrega como aporte reglamentario. La municipalidad vela por que las áreas de aportes reglamentarios se utilicen para el uso con el que fueron aportadas.

Minutas de transferencia o comprobantes del pago por la redención

Aprobada la regularización, la municipalidad requiere al administrado que presente en un plazo de 5 días hábiles uno de los siguientes documentos:

• Minutas de transferencia: copia de las minutas de transferencia de los aportes gratuitos y obligatorios a favor de las entidades receptoras.
• Redención: copia de los comprobantes del pago por la redención de los aportes reglamentarios que correspondan.

Para la redención, las entidades receptoras emiten en un plazo de 5 días hábiles los documentos que faciliten su cancelación.

Las entidades receptoras tenían un plazo de 6 meses para establecer los procedimientos de transferencia y recepción de las áreas de aportes o de cobro de la redención. Si la entidad receptora no estableció el procedimiento de transferencia, recepción o cobro, el administrado acredita el cumplimiento de la obligación con copia de la licencia de habilitación urbana y del plano de lotización aprobado.

Aportes fuera del predio

En habilitaciones urbanas para uso industrial, los aportes reglamentarios pueden adjudicarse a las entidades receptoras en un terreno habilitado de propiedad del titular de la habilitación urbana. El terreno habilitado que se adjudica como aporte reglamentario se ubica fuera de los linderos del lote materia del procedimiento y dentro de la jurisdicción distrital.

La licencia de habilitación urbana con la que la municipalidad acepta el aporte reglamentario fuera del predio se inscribe como carga en la partida registral. La minuta de transferencia del terreno a favor de las entidades receptoras se inscribe como carga en la partida registral.

Entrega anticipada del aporte

El administrado puede hacer entrega anticipada del aporte reglamentario, que puede inscribirse en el Registro de Predios. Las entidades receptoras pueden disponer del aporte reglamentario anticipado e inscrito para ejecutar las obras de edificación según los usos a los que fue destinado.

Cuando el aporte entregado en forma anticipada forma parte del terreno materia de habilitación urbana, los titulares del predio presentan una carta fianza a favor de la municipalidad por el monto de las obras faltantes. Los titulares del predio pueden optar, por el valor de las obras faltantes, por la reserva a favor de la municipalidad, inscrita como carga registral, o por la ejecución de obras de interés local.

Independización de los aportes

Los aportes reglamentarios se independizan a favor de las entidades receptoras en virtud de la Resolución de Regularización de Habilitación Urbana, que aprueba la recepción de obras. Si la recepción de obras se inscribió sin independizar los aportes, basta la solicitud de la entidad receptora para inscribir la independización a favor de esa entidad, en virtud del título archivado.

Base normativa: numeral 1 del artículo 3 del TUO de la Ley 29090; literal b del numeral 6.1, numerales 16.1, 16.4, 16.5, 16.6, 16.7, 16.8, 16.10, 16.11, 16.12 y 40.1.4, y Primera Disposición Complementaria Final del Reglamento de Licencias; dos últimos párrafos del artículo 41 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, modificado por la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN.

Inscripción en el Registro de Predios

La recepción de obras de la habilitación urbana es inscribible en el Registro de Predios. La inscripción de la regularización se extiende en mérito de los siguientes documentos:

• Formulario Único de Regularización: con el número de la Resolución de Regularización de Habilitación Urbana consignado por la municipalidad.
• Resolución de Regularización de Habilitación Urbana: aprueba la recepción de obras de la habilitación urbana ejecutada.
• Documentación técnica: plano de ubicación y plano de lotización o de replanteo presentados ante la municipalidad, y memoria descriptiva.
• Documento privado de valorización: documento suscrito por el profesional responsable, con certificación de firmas, que contiene la valorización de las obras de habilitación urbana, salvo que la valorización conste en la memoria descriptiva.

Los documentos de inscripción se presentan con el sello de la municipalidad, salvo el documento privado de valorización.

El registrador extiende el asiento de inscripción de la habilitación urbana e independiza los lotes que la conforman, si no se independizaron antes. La inscripción comprende la inscripción individualizada de los predios urbanos generados por la habilitación urbana.

El asiento de inscripción incluye los siguientes datos:

• Número y fecha de la Resolución de Regularización de Habilitación Urbana.
• Cuadro general de distribución de áreas, con el área total del predio habilitado, el área útil, la cantidad de lotes, las áreas de aportes, las áreas de compensación si las hubiere, el área total de las vías públicas y otros datos técnicos.

Cuando la memoria descriptiva no contiene la descripción literal del área, linderos, medidas perimétricas y colindancias de los lotes, el propietario presenta un documento con esa descripción, sin certificación de firma. Las colindancias se describen por el frente, por la derecha entrando, por la izquierda entrando y por el fondo. Si hay discrepancia entre la memoria descriptiva o el documento complementario y el plano, prevalece el plano.

En la calificación registral, el registrador solo verifica la competencia del funcionario que emitió la Resolución de Regularización de Habilitación Urbana, la formalidad, el carácter inscribible y la adecuación con los antecedentes registrales. El registrador no puede evaluar los fundamentos de hecho o de derecho de la Resolución de Regularización de Habilitación Urbana ni el desarrollo del procedimiento.

Inscripción por silencio administrativo positivo

Cuando opera el silencio administrativo positivo, la inscripción de la recepción de obras se realiza con el cargo del Formulario Único de Regularización presentado ante la municipalidad, el plano de lotización o de replanteo, la memoria descriptiva y el plano de ubicación. El asiento de inscripción indica la fecha de presentación del expediente ante la municipalidad.

Base normativa: artículo 20 del TUO de la Ley 29090; numerales 3.5 y 40.1.3 del Reglamento de Licencias; artículos 34, 40 y 41 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, modificados por la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN; párrafos segundo y tercero del artículo 38, literales a y b del artículo 43 y artículo 47 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Actos impedidos sin la recepción de obras

Una habilitación urbana sin regularizar no permite realizar los siguientes actos, cada uno con la condición previa que se indica:

Acto	Condición previa
Inscribir la transferencia de propiedad y demás actos de disposición de los lotes	Inscripción de la recepción de obras
Independizar los lotes de habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes	Inscripción de la recepción de obras y del reglamento interno
Obtener la licencia de edificación	Proyecto de habilitación urbana aprobado
Ejecutar la edificación	Habilitación urbana recepcionada
Obtener la conformidad de obras de edificación	Inscripción individualizada del predio urbano
Regularizar de forma individual una edificación	Predio que cuente con habilitación urbana

Para inscribir el reglamento interno, la declaratoria de fábrica no constituye acto previo.

La ejecución de la edificación no requiere habilitación urbana recepcionada en los proyectos aprobados con construcción simultánea.

En bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o ubicados en el entorno de esos inmuebles, debidamente declarados, la licencia de edificación y la ejecución de las obras no exigen previamente la habilitación urbana. La municipalidad debe corroborar, bajo responsabilidad, que el predio cuenta con obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, y de distribución de energía e iluminación pública.

Base normativa: numeral 2 del artículo 3 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; artículo 20 del TUO de la Ley 29090; literal c del numeral 3.2 y numeral 84.2 del Reglamento de Licencias; artículos 46 y 49 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Regularización conjunta de habilitaciones urbanas y edificaciones

La municipalidad puede regularizar de forma conjunta las habilitaciones urbanas y las edificaciones ejecutadas sin licencia hasta el 17 de septiembre de 2018. La regularización conjunta no fija una fecha inicial para la edificación. La regularización individual de edificaciones solo alcanza a las ejecutadas desde el 1 de enero de 2017.

La Resolución de Regularización de Habilitación Urbana y de Edificación aprueba en conjunto la habilitación urbana, la recepción de obras, la edificación, y la conformidad de obra y declaratoria de edificación.

Además de los requisitos de la habilitación urbana, el administrado presenta los siguientes requisitos de la edificación:

• Derecho de revisión: copia del recibo del pago efectuado en el colegio profesional.
• Derecho a edificar: documentación que lo acredita, cuando el administrado no es el propietario del predio.
• Documentación técnica: plano de ubicación y localización del lote, planos de arquitectura en planta, cortes y elevaciones, y memoria descriptiva, firmados por el profesional constatador.
• Carta de seguridad de obra: sellada y firmada por un ingeniero civil colegiado.
• Multa por construir sin licencia: copia del comprobante de pago.
• Edificación existente: en remodelaciones, ampliaciones o demoliciones, copia del documento que acredita la declaratoria de fábrica o de edificación o, en defecto de ese documento, del Certificado de Conformidad o Finalización de Obra o de la Licencia de Obra o de Edificación de la construcción existente.
• Cargas y gravámenes: en demoliciones de edificaciones con declaratoria de fábrica inscrita, acreditación de que sobre el bien no recaen cargas o gravámenes o, en defecto de esa acreditación, autorización del titular de la carga o gravamen.
• Junta de Propietarios: en predios sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, autorización de la Junta de Propietarios inscrita en el Registro de Predios o, si no está inscrita o actualizada, documento suscrito por mayoría simple de los propietarios que autoriza la ejecución de las obras.

La verificación municipal se realiza en 10 días hábiles y comprende la habilitación urbana y la edificación ejecutadas. El delegado del Colegio de Arquitectos del Perú de la Comisión Técnica para Habilitaciones Urbanas emite el primer dictamen. Con primer dictamen Conforme, el presidente de la Comisión Técnica convoca a los delegados de la especialidad de Arquitectura de la Comisión Técnica para Edificaciones y, de ser el caso, al delegado Ad Hoc del Ministerio de Cultura. Cada dictamen se emite en un plazo máximo de 5 días hábiles, solo en términos de Conforme y No Conforme.

El resultado de los dictámenes produce los siguientes efectos:

Resultado	Efecto
Habilitación urbana No Conforme	Los planos se devuelven al administrado, que tiene 15 días hábiles para subsanar. El plazo del procedimiento se suspende.
Habilitación urbana Conforme y edificación Conforme	La municipalidad emite la Resolución de Regularización de Habilitación Urbana y de Edificación.
Habilitación urbana Conforme y edificación No Conforme	La municipalidad emite solo la Resolución de Regularización de Habilitación Urbana. Los planos de la edificación se devuelven al administrado, que tiene 15 días hábiles para subsanar. El plazo del procedimiento se suspende.

En la regularización conjunta, la municipalidad declara la improcedencia si el administrado no subsana en el plazo otorgado o si, luego de la segunda revisión con dictamen No Conforme, no subsana de forma satisfactoria.

Con dictamen Conforme de la habilitación urbana y de la edificación, la municipalidad requiere al administrado las minutas de transferencia o los comprobantes del pago por la redención de los aportes reglamentarios. Si opera el silencio administrativo positivo, la municipalidad otorga la Resolución de Regularización de Habilitación Urbana y de Edificación dentro de 3 días hábiles, con la documentación técnica sellada y firmada.

Base normativa: artículo 30 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; numerales 38.4, 40.2, 40.2.1 a 40.2.8 y 82.1, y artículo 83 del Reglamento de Licencias.

Régimen del Decreto Legislativo 1595 y procedimientos iniciados

El Decreto Legislativo 1595 regula la regularización de habilitaciones urbanas ante la municipalidad y deroga el artículo 30 de la Ley 29090. El Decreto Legislativo 1595 entra en vigencia a los 120 días hábiles siguientes a la publicación de su reglamento. A noviembre de 2026, el reglamento del Decreto Legislativo 1595 no consta publicado.

Bajo el Decreto Legislativo 1595, la regularización individual o conjunta alcanzará a las habilitaciones urbanas ejecutadas sin licencia hasta el 17 de septiembre de 2018. La habilitación urbana regularizable deberá ubicarse en suelo urbano, conforme al Plan de Desarrollo Urbano u otro Instrumento de Planificación Urbana. La habilitación urbana regularizable deberá cumplir la normatividad vigente a la fecha de culminación de las obras o, si es más favorable, la vigente a la fecha de la regularización. El reglamento del Decreto Legislativo 1595 fijará los procedimientos y requisitos. La resolución de regularización aprobará la habilitación urbana y la recepción de obras, así como la edificación y la conformidad de obra y declaratoria de edificación, respectivamente o en conjunto.

Áreas excluidas

La regularización bajo el Decreto Legislativo 1595 no se aplicará a los predios ubicados en las siguientes áreas de ocupación, uso o disfrute urbano restringido:

• Las áreas naturales protegidas, áreas de reserva nacional, sitios Ramsar, ecosistemas frágiles, tales como lomas costeras y humedales, entre otros, así como hábitats críticos, zonas de reserva y sus zonas de amortiguamiento.
• Las áreas ubicadas en zonas arqueológicas, zonas monumentales o las que constituyan Patrimonio Cultural de la Nación en las que la autoridad competente ha determinado restricciones de uso.
• Las áreas destinadas o reservadas para la defensa y seguridad nacional.
• Las áreas ubicadas en zonas declaradas como de riesgo no mitigable por la autoridad competente y las zonas identificadas como de riesgo muy alto.
• Las zonas de riesgo alto para la vida, los bienes o las actividades humanas.
• La playa, la zona de dominio restringido y las áreas precisadas conforme a la legislación de playas.
• Las áreas que albergan recursos hídricos, como cabeceras de cuenca, lagos y ríos, así como los cauces de las riberas y las fajas marginales.
• Las fajas de terreno que conforman el derecho de vía de la red vial del Sistema Nacional de Carreteras y la zona del ferrocarril en el Sistema Ferroviario Nacional.
• Las áreas destinadas por el Instrumento de Planificación Urbana correspondiente al ejercicio de actividades agrícolas, ganaderas, forestales y análogas.
• Otras áreas determinadas por normativa especial.

Es nula la actuación del gobierno local que conceda u otorgue derechos sobre las áreas de ocupación, uso o disfrute urbano restringido. La ocupación, el uso o el disfrute excepcional de un área restringida requiere autorización sectorial o local, y que no se afecte la integridad del área ni se la ponga en riesgo. Las áreas de defensa y seguridad nacional y las de riesgo no mitigable o muy alto no admiten ocupación, uso o disfrute excepcional. El derecho de vía, la zona del ferrocarril y las áreas determinadas por normativa especial no admiten ocupación, uso o disfrute excepcional.

Bienes del patrimonio histórico

La regularización bajo el Decreto Legislativo 1595 alcanzará a las habilitaciones urbanas y edificaciones vinculadas a bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación pertenecientes al patrimonio histórico, en suelo urbano. La regularización de bienes del patrimonio histórico se sujetará a la autorización del Ministerio de Cultura para las intervenciones u obras ejecutadas sin autorización previa. La regularización de bienes del patrimonio histórico no podrá involucrar zonas o sitios arqueológicos. La autorización por acciones de mitigación en situaciones de riesgo solo se aplicará en caso fortuito o fuerza mayor.

Procedimientos iniciados

Los procedimientos iniciados al amparo del artículo 30 de la Ley 29090 antes de la entrada en vigencia del Decreto Legislativo 1595 se regirán por ese artículo hasta su culminación. Desde la entrada en vigencia del Decreto Legislativo 1595, el administrado con procedimiento iniciado podrá acogerse a ese decreto mediante solicitud escrita.

Base normativa: artículos 19, 21, 22 y 23, Primera Disposición Complementaria Final, Única Disposición Complementaria Transitoria y Única Disposición Complementaria Derogatoria del Decreto Legislativo 1595; artículo 35 de la Ley 31313, modificado por el Decreto Legislativo 1674; numeral 12.3 del artículo 12 de la Ley 28296, incorporado por la Ley 31770.