Licencia de Habilitación Urbana

Licencia de habilitación urbana y obligados a solicitarla

La habilitación urbana es el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano. La licencia de habilitación urbana es el acto administrativo mediante el cual la municipalidad autoriza la ejecución de las obras de habilitación urbana. El procedimiento administrativo de habilitación urbana tiene 2 etapas: la aprobación del proyecto y la recepción de las obras.

Obligados a solicitar la licencia

Están obligados a solicitar la licencia los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o de una afectación en uso y todos los titulares que cuenten con derecho a habilitar. El administrado es el solicitante del procedimiento administrativo. El titular de la licencia es cualquier persona natural o jurídica, pública o privada. Las obras exceptuadas de licencia se refieren únicamente a la licencia de edificación y no alcanzan a las obras de habilitación urbana.

Efectos de la licencia

El otorgamiento de la licencia produce los siguientes efectos:

• Derechos de construcción y desarrollo: el titular los adquiere en el predio, en los términos y condiciones expresados en la licencia.
• Titularidad: la licencia no conlleva pronunciamiento alguno sobre la titularidad de derechos reales del inmueble.
• Enajenación: la licencia recae sobre uno o más inmuebles y produce todos sus efectos aun cuando sean enajenados.
• Control posterior: la aprobación automática no exime a la municipalidad del control posterior.

Reurbanización y Reajuste de Suelos

La Reurbanización recompone la trama urbana existente mediante la reubicación o el redimensionamiento de las vías. La Reurbanización puede incluir la acumulación y posterior subdivisión de lotes, la demolición de edificaciones y cambios en la infraestructura de servicios. La Reurbanización se sujeta al procedimiento administrativo de habilitación urbana con construcción simultánea y no se aplica a los bienes culturales inmuebles. La Reurbanización está exonerada de los aportes reglamentarios adicionales a los existentes. Los parámetros de diseño de un proyecto de Reurbanización se fijan previamente en un Plan Específico aprobado por la municipalidad provincial. El Plan Específico contempla la integración inmobiliaria de los predios a través de una Unidad de Gestión Urbanística.

El Reajuste de Suelos es el mecanismo de gestión de suelo para el desarrollo urbano en áreas de expansión urbana. El Reajuste de Suelos consiste en la acumulación de parcelas rústicas de distintos propietarios, que constituyen una forma de organización con personería jurídica para ejecutar la habilitación urbana. El Reajuste de Suelos se puede utilizar antes del proceso de habilitación urbana. El Reajuste de Suelos se aplica a las parcelas rústicas cuyas formas o dimensiones individuales dificultan la dotación física de las áreas de aportes reglamentarios, la incorporación de las obras de carácter provincial o la subdivisión de lotes.

Base normativa: artículo 7 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1675; artículos 8, 9 y 12 del TUO de la Ley 29090; numerales 3.1, 3.3, 16.1 y 16.3 y artículos 17 y 18 del Reglamento de Licencias.

Actos no autorizados antes de la licencia y de la recepción de obras

Obras bajo la Licencia Temporal

En la modalidad B con evaluación por la municipalidad, el cargo de ingreso del expediente constituye la Licencia Temporal. La Licencia Temporal autoriza solo las obras preliminares. Las obras preliminares son los trabajos preparatorios y las obras provisionales que se requieren para implementar la obra antes del movimiento de tierras y la excavación. La continuación de la ejecución de las obras de habilitación urbana requiere la licencia definitiva.

Inicio de la ejecución de las obras

El administrado no puede iniciar la ejecución de la obra autorizada sin presentar a la municipalidad el Anexo H debidamente suscrito. La exigencia del Anexo H no alcanza a las obras preliminares. El Anexo H se presenta hasta 2 días hábiles antes de la fecha de inicio de obra. El Anexo H consigna o adjunta el Cronograma de Visitas de Inspección. En la modalidad A y en las modalidades B, C y D con evaluación previa por los Revisores Urbanos, el Anexo H se adjunta al expediente de licencia para agilizar la suscripción del Anexo H y dar inicio a la obra. El inicio de las obras autorizadas sin comunicación a la municipalidad está sujeto a sanción.

Los datos del pago por Verificación Técnica abonado en la municipalidad se consignan en el Anexo H. La copia del recibo del pago por Verificación Técnica efectuado en el colegio profesional se adjunta al Anexo H.

La Póliza CAR (Todo Riesgo Contratista), que incluye la Póliza de Responsabilidad Civil y se presenta junto con el Anexo H, figura entre los requisitos de la licencia de edificación y no entre los requisitos de la licencia de habilitación urbana.

Licencia de edificación y ejecución de la edificación

La licencia de edificación exige acreditar que el predio cuenta, por lo menos, con el proyecto de habilitación urbana aprobado. La ejecución de la edificación exige que la habilitación urbana esté recepcionada, salvo en los proyectos de habilitación urbana aprobados con construcción simultánea.

En bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o ubicados en su entorno, debidamente declarados, la licencia de edificación y la ejecución de las obras no exigen previamente la habilitación urbana. La dispensa de habilitación urbana en bienes inmuebles del Patrimonio Cultural de la Nación requiere que la municipalidad corrobore que el predio cuenta con obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, y de distribución de energía e iluminación pública.

Inscripción registral y venta de lotes

La inscripción registral de la habilitación urbana se realiza después de otorgada la recepción de obras. La inscripción individualizada de un predio urbano es requisito para la conformidad de obras de edificación. En las habilitaciones urbanas con construcción simultánea, la anotación preventiva de la predeclaratoria y la preindependización se realizan después de obtenida la licencia de edificación.

La inscripción registral del proyecto de habilitación urbana con construcción simultánea y venta garantizada de lotes no autoriza la venta solo de los lotes. La restricción a la venta solo de los lotes se inscribe en la partida registral.

Base normativa: artículo 10 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; artículo 20 del TUO de la Ley 29090; literales c) y d) del numeral 3.2, numerales 24.3, 25.2, 27.4, 35.5 y 36.5 y artículos 64, 65 y 75 del Reglamento de Licencias; numeral 15.1 del Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica, modificado por el Decreto Supremo 001-2021-VIVIENDA; numerales 15.2 y 16.1 del Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica.

Obras de habilitación urbana y aportes reglamentarios

Obras que se ejecutan

Las obras de habilitación urbana son las de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, y de distribución de energía e iluminación pública. El terreno puede contar adicionalmente con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones.

En las habilitaciones urbanas para uso de vivienda se puede autorizar la ejecución progresiva de las obras. La ejecución progresiva solo difiere las calzadas, las aceras o ambas. Las obras diferidas se ejecutan y se reciben progresivamente en un plazo máximo de 10 años.

Aportes reglamentarios

Los titulares de predios rústicos que requieran iniciar procesos de habilitación urbana están obligados a efectuar aportes reglamentarios, que son gratuitos y obligatorios. Los aportes reglamentarios se destinan a recreación pública y a servicios públicos complementarios para educación, salud y otros fines. Las áreas de recreación pública son de uso público irrestricto. Los aportes para servicios públicos complementarios se entregan en lotes regulares edificables, que constituyen bienes de dominio público del Estado y son susceptibles de inscripción en el Registro de Predios.

Entrega, redención y exoneración de los aportes

El cumplimiento de los aportes reglamentarios se rige por las siguientes reglas:

• Entrega anticipada: el administrado puede entregar el aporte reglamentario de forma anticipada e inscribirlo en el Registro de Predios.
• Disposición del aporte anticipado: las entidades receptoras, realizada la inscripción, pueden disponer del aporte para ejecutar las obras de edificación según los usos para los que fue destinado.
• Carta Fianza: los titulares del predio presentan Carta Fianza a favor de la municipalidad, por el monto de las obras faltantes, cuando el aporte entregado de forma anticipada forma parte del terreno materia de habilitación urbana.
• Reserva a favor de la municipalidad: cuando el aporte entregado de forma anticipada forma parte del terreno materia de habilitación urbana, los titulares del predio pueden optar por una reserva por el valor de las obras faltantes, inscrita como carga registral.
• Obras de interés local: cuando el aporte entregado de forma anticipada forma parte del terreno materia de habilitación urbana, los titulares del predio pueden optar por ejecutar obras de interés local por el valor de las obras faltantes.
• Aporte fuera del predio: en las habilitaciones urbanas para uso industrial, el aporte puede adjudicarse a las entidades receptoras en un terreno habilitado del titular, situado fuera de los linderos del lote y dentro de la jurisdicción distrital.
• Carga registral del aporte fuera del predio: la licencia que acepta la ubicación del aporte fuera del predio y la minuta de transferencia del terreno a favor de las entidades receptoras se inscriben como carga en la partida registral.
• Referencia en la memoria descriptiva: la memoria descriptiva del proyecto indica la partida registral del terreno entregado como aporte reglamentario.
• Redención en dinero: el monto de la redención de los aportes reglamentarios se calcula al valor de tasación arancelaria por metro cuadrado del terreno urbano.
• Exoneración: no efectúan aportes reglamentarios, para la aprobación del proyecto ni para la recepción de obras, los titulares de predios rústicos en los que se realicen proyectos de inversión pública, de asociación público-privada o de concesión para la prestación de servicios públicos esenciales o para la ejecución de infraestructura pública.
• Transferencia y cobro: las entidades receptoras establecen los procedimientos de transferencia y recepción de las áreas de aportes o de cobro de la redención.
• Falta de procedimiento de la entidad receptora: basta que el administrado presente copia de la licencia de habilitación urbana y del plano de trazado y lotización aprobado para acreditar el cumplimiento del aporte.

Base normativa: numerales 16.1, 16.2 y 16.4 a 16.12 del Reglamento de Licencias.

Las 4 modalidades de aprobación de habilitación urbana

Las 4 modalidades de aprobación se diferencian por la forma de aprobación del proyecto de habilitación urbana:

Modalidad	Forma de aprobación
A	Aprobación automática con firma de profesionales
B	Aprobación de proyecto con evaluación por la municipalidad o con evaluación previa por los Revisores Urbanos
C	Aprobación de proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos
D	Aprobación de proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos

Modalidad A

Pueden acogerse a la modalidad A 2 tipos de habilitación urbana:

• Las habilitaciones urbanas de terrenos en los que se desarrollen proyectos de inversión pública, de asociación público-privada o de concesión privada para la prestación de servicios públicos esenciales o para la ejecución de infraestructura pública.
• Las habilitaciones urbanas de programas promovidos por el Sector VIVIENDA para la reubicación de beneficiarios de atención extraordinaria del Bono Familiar Habitacional.

La modalidad A no comprende las habilitaciones urbanas proyectadas sobre terrenos que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación declaradas por el Ministerio de Cultura.

Modalidad B

Pueden acogerse a la modalidad B 2 tipos de habilitación urbana:

• Las unidades prediales de uso residencial no mayores de 5 hectáreas que constituyan islas rústicas y conformen un lote único, siempre que no estén afectas al Plan Vial Provincial o Metropolitano.
• La modificación del proyecto de habilitación urbana que corresponda a alguna etapa de un proyecto integral aprobado con anterioridad o que tenga el plazo vencido.

La modalidad B no comprende las habilitaciones urbanas proyectadas sobre terrenos que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación declaradas por el Ministerio de Cultura.

Modalidad C

Pueden acogerse a la modalidad C 4 tipos de habilitación urbana:

• Las que se vayan a ejecutar por etapas con sujeción a un proyecto integral.
• Las de construcción simultánea que soliciten venta garantizada de lotes.
• Las de construcción simultánea de viviendas en las que el número y las dimensiones de los lotes a habilitar y el tipo de viviendas a edificar se definan en el proyecto, siempre que su finalidad sea la venta de viviendas edificadas.
• Las demás habilitaciones urbanas no contempladas en las modalidades A, B y D, como las que se ejecuten sobre predios que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, áreas naturales protegidas, su zona de amortiguamiento y ecosistemas frágiles.

El proceso de Reurbanización se aprueba en la modalidad C.

Modalidad D

Deben seguir la modalidad D 3 tipos de habilitación urbana:

• Las de predios que no colinden con áreas urbanas o que colinden con predios que cuenten con proyectos de habilitación urbana aprobados y no ejecutados, por lo que requieren la formulación de un planeamiento integral.
• Las de predios que colinden con zonas arqueológicas, con bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o con áreas naturales protegidas.
• Las que, con o sin construcción simultánea, tengan fines de Industria, Comercio y Usos Especiales (OU).

Modalidad superior y ejecución por etapas

La municipalidad, a requerimiento del administrado, otorga la licencia bajo una modalidad superior a la que corresponde el proyecto. Los requisitos de la modalidad superior son los exigidos por la modalidad original. En las modalidades C y D con evaluación previa por la Comisión Técnica, el administrado presenta además el comprobante de pago por revisión del proyecto.

La regla que admite la ejecución por etapas en las modalidades B, C y D difiere de la regla que sitúa el proyecto integral en las modalidades C y D. El TUO de la Ley 29090, al regular las modalidades de aprobación, dispone que las habilitaciones urbanas sujetas a las modalidades B, C y D pueden ejecutarse por etapas, siempre que tengan un proyecto integral aprobado. La definición de proyecto integral del TUO de la Ley 29090 y el Reglamento de Licencias sitúan el proyecto integral en las modalidades C y D. Cada etapa de la habilitación urbana requiere una licencia conforme al proyecto integral.

Base normativa: numeral 13 del artículo 3 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1675; artículo 10 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; artículo 19 y numeral 34.1 del Reglamento de Licencias.

Documentos previos, estudios y requisitos del expediente

Documentos previos

Los documentos previos regulan el diseño o las condiciones técnicas del proceso de habilitación urbana de un predio. El administrado debe recabar o tramitar los documentos previos antes del procedimiento administrativo de licencia. El contenido de los documentos previos es de cumplimiento obligatorio para las entidades otorgantes y para los administrados. Los Registros Públicos inscriben cualquiera de los documentos previos a solicitud del propietario. El asiento de inscripción resalta las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, y su contenido es oponible frente a terceros. Ninguna modificación al Plan de Desarrollo Urbano puede establecer una zonificación con menor capacidad edificatoria o de uso del suelo que la indicada en los documentos previos emitidos con base en una zonificación aprobada.

Documento previo	Entidad que lo emite	Plazo de emisión	Vigencia
Certificado de Zonificación y Vías	Municipalidad provincial en cuya jurisdicción se ubica el predio o Municipalidad Metropolitana de Lima	5 días hábiles	36 meses
Certificado de Factibilidad de Servicios	Entidades prestadoras de servicios	15 días útiles	36 meses, prorrogables por única vez por 12 meses calendario

Certificado de Zonificación y Vías

El Certificado de Zonificación y Vías especifica los parámetros de diseño que regulan el proceso de habilitación urbana de un predio. La municipalidad provincial otorga el Certificado de Zonificación y Vías a solicitud del administrado, previo pago del derecho de tramitación. La solicitud del Certificado de Zonificación y Vías indica los datos de ubicación del predio y adjunta un croquis. El Certificado de Zonificación y Vías contiene la zonificación, la afectación de vías del Plan Vial Provincial o Distrital, los usos de los suelos permisibles y compatibles, los coeficientes máximos y mínimos de edificación, el área de lote normativo, el cuadro de aportes reglamentarios, la calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso, y la fecha de emisión. El Certificado de Zonificación y Vías no figura entre los requisitos del expediente de licencia.

Certificado de Factibilidad de Servicios

El Certificado de Factibilidad de Servicios indica expresamente si se brindará el servicio o, de manera excepcional, las condiciones técnicas y administrativas que se requieren para implementar el acceso al servicio. El Certificado de Factibilidad de Servicios precisa las obras e instalaciones de infraestructura pública que deben efectuar las entidades prestadoras de servicios y el plazo en que puede accederse al servicio. Las entidades prestadoras de servicios reembolsan al propietario, al Habilitador Urbano o al promotor inmobiliario las inversiones que estos efectúen en obras o instalaciones de infraestructura pública que correspondan a las entidades prestadoras de servicios. La entidad prestadora de servicios que no emite el Certificado de Factibilidad de Servicios en el plazo establecido queda sujeta a responsabilidad.

Los proyectos integrales de habilitación urbana aprobados no requieren actualizar el Certificado de Factibilidad de Servicios durante la ejecución de las etapas, en tanto el proyecto no contenga modificaciones. Obtenida la licencia de habilitación urbana, la renovación de los documentos previos no es exigible, siempre que se haya comunicado a la entidad prestadora de servicios el inicio de las obras.

Planeamiento integral como documento previo

El planeamiento integral, como documento previo, es la ordenanza municipal provincial que aprueba el instrumento técnico-normativo con fines de integración al área urbana de los predios rústicos no comprendidos en los Planes de Desarrollo Urbano o localizados en centros poblados que carezcan de Plan de Desarrollo Urbano o de zonificación. La integración de predios rústicos al suelo urbano mediante planeamiento integral se realiza únicamente en el proceso de elaboración o actualización del Plan de Desarrollo Metropolitano, del Plan de Desarrollo Urbano o del Esquema de Acondicionamiento Urbano.

Certificación ambiental y estudios

Los proyectos de habilitación urbana requieren la siguiente certificación y los siguientes estudios:

• Certificación Ambiental: la requieren los proyectos comprendidos en el listado de inclusión de proyectos de inversión sujetos al Sistema Nacional de Evaluación de Impacto Ambiental.
• Estudio de Impacto Vial: se exige únicamente en los casos que establece el Reglamento Nacional de Edificaciones.
• Estudio de Mecánica de Suelos con fines de pavimentación: lo desarrollan profesionales especialistas en la materia.

El proyecto de habilitación urbana que incorpora los criterios, condiciones, características, alcances y requisitos exigidos en el Reglamento Nacional de Edificaciones reemplaza al Estudio de Impacto Vial.

Requisitos del expediente

El expediente de la modalidad A y de la modalidad B con evaluación por la municipalidad contiene los siguientes requisitos:

• Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU): 3 juegos originales suscritos por el administrado y, en la sección que corresponda, por los profesionales responsables.
• Pago del derecho de tramitación: el FUHU indica el número de recibo y la fecha de pago del trámite de la licencia ante la municipalidad.
• Derecho a habilitar: documentación que acredite que el administrado cuenta con derecho a habilitar y, de ser el caso, a edificar, cuando no sea el propietario del predio.
• Certificados de Factibilidad de Servicios: de agua potable, alcantarillado y energía eléctrica.
• Declaración Jurada de inexistencia de feudatarios.
• Documentación técnica: 3 juegos originales firmados por el administrado y los profesionales responsables del diseño.
• Planeamiento integral: copia del planeamiento integral aprobado, cuando el área por habilitar esté comprendida en el Plan de Desarrollo Urbano o zonificación y no colinde con zonas habilitadas, o cuando se realice la independización o parcelación de un predio rústico.
• Certificación Ambiental.
• Certificado de Inexistencia de Restos Arqueológicos: cuando el perímetro del área a habilitar se superponga con un área previamente declarada como parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación.
• Estudio de Mecánica de Suelos con fines de pavimentación.

El FUHU incluye las siguientes declaraciones juradas:

• La declaración jurada con el número de la partida registral y el asiento donde se encuentra inscrito el inmueble.
• La declaración jurada del representante legal, cuando el administrado es persona jurídica, con la vigencia de la representación y los datos de la partida registral y del asiento en el que conste inscrita.
• La declaración jurada de habilitación de los profesionales que suscriben la documentación técnica.

El FUHU y sus anexos son aprobados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y son de libre reproducción. El FUHU tiene mérito de inscripción registral.

La documentación técnica está compuesta por los siguientes planos y documentos:

• Plano de ubicación y localización del terreno con coordenadas UTM.
• Plano perimétrico y topográfico.
• Plano de trazado y lotización, con indicación de lotes, vías y secciones de vías, ejes de trazo, habilitaciones urbanas colindantes cuando sean necesarias para comprender la integración con el entorno, y curvas de nivel por cada metro.
• Plano de pavimentos, con indicación de curvas de nivel por cada metro, de corresponder.
• Plano de ornamentación de parques, referente al diseño, ornamentación y equipamiento de las áreas de recreación pública, de ser el caso.
• Memoria descriptiva.

En las modalidades B, C y D, el plano de trazado y lotización indica además los aportes, y las curvas de nivel se indican de corresponder. Los planos se elaboran georreferenciados al Sistema Geodésico Oficial. La documentación técnica se presenta también en archivo digital.

En las modalidades C y D con evaluación por la Comisión Técnica, el expediente incluye además los siguientes documentos:

• Comprobantes de pago por revisión de proyecto: copia del recibo del pago efectuado en los colegios profesionales, en las instituciones con funciones específicas o en las entidades que designan delegados de servicios públicos.
• Estudio de Impacto Vial: en los casos que establezca el Reglamento Nacional de Edificaciones.

En las modalidades B, C y D con evaluación previa por los Revisores Urbanos, el administrado presenta en 3 juegos originales el Informe Técnico Favorable, acompañado de los requisitos de la modalidad, firmados y sellados por los Revisores Urbanos. El Informe Técnico Favorable y la documentación técnica contienen el nombre, la firma, la colegiatura, la especialidad y el sello de proyecto favorable de los Revisores Urbanos.

Procedimientos estandarizados en la municipalidad

Los procedimientos administrativos de licencia de habilitación urbana están estandarizados y son de observancia obligatoria para todas las municipalidades que los tramitan. Las municipalidades deben incorporar los procedimientos estandarizados en su Texto Único de Procedimientos Administrativos (TUPA), en sustitución de la información que hubieran aprobado antes. Las municipalidades pueden establecer condiciones más favorables, expresadas en menores actividades y plazos de atención, y pueden tramitar los procedimientos estandarizados por canales no presenciales.

La municipalidad que no incorpora los procedimientos estandarizados en su TUPA queda sujeta al régimen de entidades sin TUPA vigente. El régimen de entidades sin TUPA vigente se aplica mientras la municipalidad no publique su TUPA o lo publique omitiendo el procedimiento. Durante el régimen de entidades sin TUPA vigente, el administrado queda liberado de la exigencia de iniciar el procedimiento solo si el procedimiento es de aprobación automática o está sujeto a silencio administrativo positivo. La liberación de iniciar el procedimiento concluye a partir del día siguiente de la publicación del TUPA, sin efecto retroactivo. Los procedimientos sujetos a silencio administrativo negativo siguen el régimen previsto en la norma que los crea o modifica.

El Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (INDECOPI), a través de la Comisión de Eliminación de Barreras Burocráticas, fiscaliza que las municipalidades apliquen los procedimientos estandarizados y los incorporen en su TUPA. La Contraloría General de la República, a través de los órganos de control institucional de las municipalidades, verifica de oficio que los funcionarios y servidores cumplan las obligaciones de aplicación e incorporación de los procedimientos estandarizados. La Presidencia del Consejo de Ministros, a través de la Secretaría de Gestión Pública, realiza las gestiones conducentes a hacer efectiva la responsabilidad de los funcionarios.

Base normativa: artículo 14 del TUO de la Ley 29090; artículo 16 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; numeral 5.1, artículos 20, 21 y 22 y numerales 24.1, 25.1, 26.1, 27.1 y 27.2 del Reglamento de Licencias; artículos 3, 4, 5 y 6 del Decreto Supremo 146-2023-PCM; artículo 49 de la Ley 27444, modificado por el Decreto Legislativo 1452; Quinta Disposición Complementaria Final del Reglamento aprobado por el Decreto Supremo 012-2022-VIVIENDA.

Recepción del expediente, evaluación y otorgamiento de la licencia

Recepción del expediente

Todos los documentos del expediente tienen la condición de declaración jurada. El funcionario de la unidad de recepción documental se limita a verificar, en el acto de presentación, que el expediente contenga los documentos requeridos. Si el expediente está completo, el funcionario de la unidad de recepción documental le asigna un número, sella y firma el FUHU y folia cada uno de los documentos. En las modalidades B, C y D, el administrado puede presentar solo 1 juego del FUHU y de la documentación técnica. Los otros 2 juegos del FUHU y de la documentación técnica se presentan dentro de los 3 días contados desde la notificación de la aprobación del proyecto.

Si faltan requisitos que no pueden salvarse de oficio, el funcionario de la unidad de recepción documental formula las observaciones en un solo acto y por única vez. El administrado subsana las observaciones por falta de requisitos dentro de un plazo máximo de 2 días hábiles. La observación se anota bajo firma del receptor en la solicitud y en el cargo que se entrega al administrado. Mientras la subsanación de requisitos está pendiente, rigen las siguientes reglas:

• No corre el plazo para que opere el silencio administrativo ni para presentar recursos administrativos.
• No procede la aprobación automática del procedimiento administrativo.
• El funcionario de la unidad de recepción documental no remite el expediente al órgano competente.

Si las observaciones por falta de requisitos no se subsanan en el plazo, la solicitud se considera no presentada y se devuelve con sus recaudos cuando el administrado se apersona a reclamarla. La municipalidad reembolsa los derechos de tramitación abonados, con deducción de los gastos administrativos generados. El reembolso de los derechos de revisión y de la participación de delegados Ad Hoc se solicita en las entidades que los recibieron, con deducción de los gastos administrativos generados.

Verificación por la municipalidad

La municipalidad realiza las siguientes verificaciones sobre el expediente:

• Profesionales: comprueba que los profesionales que participan en la elaboración del proyecto están habilitados en el ejercicio de su profesión.
• Partida registral: verifica la información presentada por el administrado respecto a la partida registral del predio.
• Zonificación y vías: verifica que la zonificación y vías correspondan al predio materia de solicitud.
• Inspección: realiza las inspecciones y emite el informe correspondiente.

Si la verificación impide continuar con el procedimiento administrativo en las modalidades B, C y D, la municipalidad emplaza por única vez al administrado para que subsane en 15 días hábiles. Mientras la subsanación de la verificación está pendiente, no corre el plazo para que opere el silencio administrativo ni para presentar recursos administrativos. La municipalidad declara la improcedencia si el administrado no subsana de forma satisfactoria dentro del plazo.

La municipalidad está obligada a realizar una revisión integral del cumplimiento de todos los requisitos y a formular todas las observaciones en una sola oportunidad. Después de la revisión integral, la municipalidad solo puede requerir la subsanación de los requisitos no subsanados o cuya subsanación no resulte satisfactoria. La municipalidad no puede realizar nuevas observaciones al requerir la subsanación. El incumplimiento de la revisión integral constituye una falta administrativa sancionable y una barrera burocrática ilegal, sin perjuicio de la obligación del administrado de subsanar las observaciones.

Licencia con el cargo de ingreso: modalidad A y Revisores Urbanos

En la modalidad A y en las modalidades B, C y D con evaluación previa por los Revisores Urbanos, el cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago del derecho de tramitación. De estar completo el expediente, se sellan y firman los documentos presentados y el número de la licencia se consigna de inmediato en los formularios. El cargo del administrado está conformado por 2 juegos del FUHU y 2 juegos de la documentación técnica. Un juego del FUHU y un juego de la documentación técnica se entregan en el mismo acto de presentación y constituyen la licencia de habilitación urbana. El otro juego del FUHU y de la documentación técnica se entrega firmado y sellado dentro de los 3 días hábiles.

Modalidad B con evaluación por la municipalidad

La municipalidad tiene un plazo máximo de 20 días hábiles, contados desde la presentación del expediente, para verificar el expediente, revisar los documentos y calificar el proyecto. En la modalidad B, la licencia definitiva deja sin efecto la Licencia Temporal y autoriza las obras de habilitación urbana.

Modalidades C y D con evaluación por la Comisión Técnica

Iniciado el procedimiento administrativo, el profesional responsable de la municipalidad dispone de 5 días hábiles para verificar el expediente. Dentro de los 5 días hábiles, el presidente de la Comisión Técnica convoca a la Comisión Técnica y a los delegados Ad Hoc que correspondan. Las observaciones que resulten de la verificación se notifican al administrado, que tiene 15 días hábiles para subsanarlas, con suspensión del cómputo del plazo del procedimiento administrativo.

La Comisión Técnica se pronuncia en un plazo de 40 días hábiles. La Comisión Técnica se pronuncia únicamente sobre los siguientes aspectos:

• El cumplimiento de la zonificación y del diseño de vías detallados en el Certificado de Zonificación y Vías.
• Los aportes reglamentarios.
• Las normas de diseño establecidas en el Reglamento Nacional de Edificaciones.
• Las condiciones técnicas establecidas en las factibilidades de los servicios de agua potable, alcantarillado y energía eléctrica.

La Comisión Técnica no puede formular nuevas observaciones sobre aspectos no observados inicialmente, bajo responsabilidad. El pago por revisión del proyecto faculta al administrado a presentar el proyecto ante la Comisión Técnica hasta en 2 oportunidades en cada una de las especialidades. Los dictámenes se emiten por mayoría simple de los delegados asistentes. Los pronunciamientos de los delegados Ad Hoc constituyen la opinión de la entidad a la que representan y se incorporan en los dictámenes.

El dictamen con su justificación consta en el Acta de Verificación y Dictamen, suscrita por todos los miembros de la Comisión Técnica presentes en la sesión. Los miembros de la Comisión Técnica tienen derecho a dejar constancia de sus observaciones o salvedades. El Acta de Verificación y Dictamen deja constancia de la asistencia de los miembros de la Comisión Técnica y de los delegados Ad Hoc a la sesión. El presidente de la Comisión Técnica custodia el Libro de Actas de Verificación y Dictamen. En cada plano se consigna el dictamen, sellado y firmado por cada miembro de la Comisión Técnica con su número de colegiatura.

Calificación técnica y dictamen

La calificación de la municipalidad en la modalidad B y el dictamen de la Comisión Técnica en las modalidades C y D tienen 3 resultados:

Resultado	Cuándo se emite	Consecuencia
Conforme	El proyecto cumple con las normas urbanísticas vigentes	La municipalidad sella y firma los documentos y planos, emite la licencia, consigna su número en el FUHU y entrega al administrado 2 juegos originales del FUHU con los documentos técnicos de sustento
Conforme con Observaciones	El proyecto cumple con las normas urbanísticas vigentes y presenta observaciones subsanables relacionadas con la representación gráfica de los planos	La municipalidad no notifica la licencia hasta que el administrado presente la subsanación de las observaciones gráficas
No Conforme	El proyecto incumple alguna norma urbanística vigente y su subsanación implica necesariamente modificaciones	Las observaciones se notifican al administrado en la modalidad B y el proyecto se devuelve al administrado en las modalidades C y D. El administrado tiene 15 días hábiles para subsanar las observaciones, con suspensión del cómputo del plazo

El dictamen Conforme con Observaciones se justifica precisando la representación gráfica que debe subsanarse. Vencido el plazo del procedimiento administrativo, la municipalidad suspende la emisión de la licencia hasta que el administrado subsane la observación gráfica. Efectuado el levantamiento de la observación gráfica, el presidente de la Comisión Técnica verifica los planos en 3 días hábiles, emite el informe y notifica la licencia. La verificación del levantamiento de la observación gráfica no requiere pago alguno.

El dictamen No Conforme se justifica consignando la norma transgredida, el articulado pertinente y las observaciones técnicas, que se formulan por única vez. Cada delegado que formula observaciones debe fundamentarlas. El administrado presenta nuevos planos en los que conste la subsanación y acompaña los planos dictaminados. El cómputo del plazo para dictaminar se suspende desde la fecha en que se formulan las observaciones y se reanuda con la presentación de las subsanaciones.

En la modalidad B, la municipalidad declara la improcedencia de la solicitud si las subsanaciones no se presentan en el plazo otorgado. En las modalidades C y D, la municipalidad declara la improcedencia del procedimiento administrativo si el administrado no presenta las subsanaciones en el plazo otorgado o si no subsana de forma satisfactoria luego de la cuarta revisión con dictamen No Conforme.

Silencio administrativo

En las modalidades B, C y D, si el plazo del procedimiento administrativo transcurre sin que la municipalidad notifique el pronunciamiento, se aplica el silencio administrativo positivo. Aplicado el silencio administrativo positivo, la municipalidad debe otorgar la licencia dentro de los 3 días hábiles y entregar al administrado el FUHU con el número de licencia y la documentación técnica, sellados y firmados, bajo responsabilidad. En los proyectos de habilitación urbana en bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o ubicados en su entorno, se aplica el silencio administrativo negativo.

Recursos contra el dictamen

Los dictámenes de la Comisión Técnica están sujetos a los siguientes recursos administrativos:

• Recurso de Reconsideración: se presenta ante el presidente de la Comisión Técnica Distrital que emitió el dictamen, y la Comisión Técnica Distrital lo resuelve.
• Recurso de Apelación: se presenta ante el presidente de la Comisión Técnica Distrital que emitió el dictamen, quien lo eleva a la Comisión Técnica Provincial dentro de 3 días hábiles.

Los recursos administrativos se interponen en el término de 15 días y se resuelven en el plazo de 30 días, bajo responsabilidad. La revisión de los recursos administrativos no requiere pago por derecho de revisión ni por derecho de tramitación. El plazo del procedimiento administrativo se suspende con la interposición del recurso y se reanuda al día siguiente de la notificación del Acta de Verificación y Dictamen que lo resuelve. La Comisión Técnica Provincial Ad Hoc se pronuncia sobre el Recurso de Apelación presentado contra lo resuelto por la Comisión Técnica Provincial, cuando se trate de predios ubicados en el Cercado.

Base normativa: artículos 10 y 17 del TUO de la Ley 29090, modificados por el Decreto Legislativo 1426; literal d) del numeral 6.1, artículo 13, numeral 14.7, artículo 23 y numerales 24.2, 25.3 a 25.7, 26.2 a 26.13 y 27.3 del Reglamento de Licencias.

Procedimientos complementarios a la habilitación urbana

Independización o parcelación de terreno rústico

La independización o parcelación es la partición de un predio rústico ubicado en áreas urbanas o de expansión urbana en una o más parcelas con áreas superiores a 1 hectárea. El administrado presenta por triplicado el FUHU, la documentación que acredite el derecho a habilitar cuando no sea el propietario del predio y los siguientes documentos:

• Anexo E del FUHU sobre independización de terreno rústico o habilitación urbana.
• Declaración Jurada de inexistencia de feudatarios.
• Plano de ubicación y localización del terreno matriz con coordenadas UTM.
• Plano del predio rústico matriz, con perímetro, linderos, área, curvas de nivel y nomenclatura original, según antecedentes registrales.
• Plano de independización, con la parcela independizada y las parcelas remanentes, y con perímetro, linderos, área, curvas de nivel y nomenclatura original, según antecedentes registrales.
• Memoria descriptiva, con áreas, linderos y medidas perimétricas del predio matriz, del área independizada y del área remanente.

Los planos de la independización están georreferenciados al Sistema Geodésico Oficial. La municipalidad verifica el expediente de independización en un plazo de 10 días hábiles. Sin observaciones, la municipalidad emite la Resolución de autorización de independización o parcelación y consigna su número en el Anexo E del FUHU. Las observaciones a la independización se subsanan en 15 días hábiles, con suspensión del plazo, que se reanuda con la presentación de la subsanación. La municipalidad declara la improcedencia si la subsanación de la independización no es satisfactoria. El FUHU y su Anexo E por duplicado, con los documentos técnicos sellados y firmados, se entregan al administrado para su inscripción en el Registro de Predios.

Vencido el plazo de la independización sin notificación del pronunciamiento, se aplica el silencio administrativo positivo y la municipalidad otorga la Resolución de autorización dentro de los 3 días hábiles.

La independización solicitada junto con la habilitación urbana en un solo procedimiento administrativo exige además los requisitos de la habilitación urbana. La municipalidad o la Comisión Técnica verifica ambos procedimientos administrativos simultáneamente, con los plazos de la modalidad de habilitación urbana.

Subdivisión de lote urbano

La subdivisión de lote urbano es el fraccionamiento de un lote habilitado como urbano en uno o varios lotes que cumplen los parámetros y condiciones urbanísticas de la jurisdicción. El administrado presenta por triplicado el FUHU, la documentación que acredite el derecho a habilitar cuando no sea el propietario del predio y la siguiente documentación técnica:

• Anexo F del FUHU sobre subdivisión de lote urbano.
• Plano de ubicación y localización del lote materia de subdivisión.
• Plano del lote a subdividir, con área, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura, según antecedentes registrales.
• Plano de subdivisión, con áreas, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura de cada sublote resultante.
• Memoria descriptiva, con áreas, linderos y medidas perimétricas del lote materia de subdivisión y de los sublotes resultantes.

Los documentos de la subdivisión son firmados por el administrado y el profesional responsable del proyecto. La municipalidad verifica el expediente de subdivisión en un plazo de 10 días hábiles. Sin observaciones, la municipalidad emite la Resolución de Autorización de subdivisión de lote urbano y consigna su número en el Anexo F del FUHU. Las observaciones a la subdivisión se subsanan en 15 días hábiles, con suspensión del plazo, que se reanuda con la presentación de la subsanación. La municipalidad declara la improcedencia si la subsanación de la subdivisión no es satisfactoria. El FUHU, su Anexo F y los documentos técnicos, sellados y firmados por duplicado, se entregan al administrado para su inscripción en el Registro de Predios.

Vencido el plazo de la subdivisión sin notificación del pronunciamiento, se aplica el silencio administrativo positivo y la municipalidad otorga la Resolución de Autorización dentro de los 3 días hábiles. Las obras de habilitación urbana inconclusas de un lote urbano materia de subdivisión se ejecutan y se reciben en el procedimiento administrativo de subdivisión. Los lotes que conformen bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación no pueden ser materia de subdivisión.

Planeamiento integral

El planeamiento integral forma parte del proyecto de habilitación urbana y es calificado por la Comisión Técnica. El planeamiento integral se requiere cuando el área por habilitar está comprendida en el Plan de Desarrollo Urbano o zonificación y no colinda con zonas habilitadas, o cuando se realiza la independización o parcelación de un predio rústico.

Si el área por habilitar no colinda con zonas habilitadas, el administrado solicita a la municipalidad la revisión del planeamiento integral en la modalidad D. El expediente de planeamiento integral incluye, además de los requisitos de la modalidad D, los siguientes documentos:

• Plano que contenga la red de vías primarias y locales.
• Plano de usos de la totalidad de la parcela.
• Plano con la propuesta de integración a la trama urbana más cercana, con el perímetro y el relieve con curvas de nivel, usos de suelo y aportes normativos, en concordancia con el Plan de Desarrollo Urbano aprobado por la municipalidad provincial.
• Memoria descriptiva.

Si se trata de la independización o parcelación de un predio rústico ubicado en el área urbanizable inmediata, el administrado solicita a la municipalidad la aprobación del planeamiento integral. La solicitud de aprobación incluye, además de los requisitos de la independización, el plano con la propuesta de integración a la trama urbana más cercana. Los planos y documentos del planeamiento integral están firmados y sellados por el administrado y el profesional habilitado.

Proyecto integral

El proyecto integral es el proyecto de habilitación urbana que se desarrolla por etapas, de forma independiente en su ejecución y funcionamiento, en las modalidades C y D. El proyecto integral se evalúa previamente por la Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos. El Acta de Verificación y Dictamen o el Informe Técnico Favorable del proyecto integral tiene una vigencia de 10 años. La ejecución de cada etapa del proyecto integral requiere la licencia respectiva.

Cada etapa del proyecto integral debe cumplir con los aportes reglamentarios gratuitos y obligatorios que le correspondan. El proyecto integral que considera alguna etapa sin aportes comienza la ejecución de la obra por la etapa que concentra el mayor porcentaje de los aportes reglamentarios.

El expediente de aprobación del proyecto integral contiene los siguientes requisitos:

• FUHU: 3 juegos originales suscritos por el administrado y, en la sección que corresponda, por los profesionales responsables.
• Pago por derecho de revisión: copia del recibo del pago efectuado en los colegios profesionales, en las instituciones con funciones específicas o en las entidades que designan delegados de servicios públicos.
• Derecho a habilitar: documentación que acredite que el administrado cuenta con derecho a habilitar y, de ser el caso, a edificar, cuando no sea el propietario del predio.
• Certificados de Factibilidad de Servicios: de agua potable, alcantarillado y energía eléctrica.
• Plano de ubicación y localización del terreno: con coordenadas UTM.
• Plano perimétrico y topográfico del proyecto integral.
• Plano de identificación de las etapas: indica los aportes reglamentarios de cada etapa, las vías y secciones de vías que demuestran la independencia de cada etapa en su ejecución y funcionamiento, los ejes de trazo y las habilitaciones urbanas colindantes cuando sean necesarias para comprender la integración con el entorno.
• Plano de trazado y lotización: indica lotes, aportes, vías y secciones de vías, ejes de trazo y habilitaciones urbanas colindantes cuando sean necesarias para comprender la integración con el entorno, con curvas de nivel por cada metro, de corresponder.
• Plano de pavimentos: con curvas de nivel por cada metro, de corresponder.
• Plano de ornamentación de parques: referente al diseño, ornamentación y equipamiento de las áreas de recreación pública, de ser el caso.
• Memoria descriptiva.
• Certificación Ambiental.
• Certificado de Inexistencia de Restos Arqueológicos: cuando el perímetro del área a habilitar se superponga con un área previamente declarada como parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación.
• Estudio de Mecánica de Suelos con fines de pavimentación.

La aprobación del proyecto integral junto con la licencia de alguna etapa requiere el pago por derecho de tramitación de la licencia. La emisión de la licencia de las demás etapas del proyecto integral requiere el mismo pago.

En la evaluación del proyecto integral por la Comisión Técnica, el profesional responsable dispone de 5 días hábiles para verificar el expediente y el presidente de la Comisión Técnica convoca a la Comisión Técnica dentro de los 5 días hábiles. La Comisión Técnica cuenta con 40 días hábiles para revisar el proyecto integral. El dictamen Conforme del proyecto integral genera seguridad jurídica sobre la normativa técnica y legal que dio mérito a su aprobación. Las reglas del dictamen No Conforme, la subsanación en 15 días hábiles y la improcedencia luego de la cuarta revisión son las mismas de las modalidades C y D. Vencido el plazo sin notificación del pronunciamiento, se aplica el silencio administrativo positivo y la municipalidad otorga el Acta de Verificación y Dictamen dentro de los 3 días hábiles.

Habilitación urbana con construcción simultánea

En los procedimientos de habilitación urbana se puede solicitar la autorización de ejecución de obras con construcción simultánea. La licencia de habilitación urbana con construcción simultánea se solicita en las modalidades C y D, en todos los tipos de habilitación urbana regulados en el Reglamento Nacional de Edificaciones. El administrado presenta el proyecto de habilitación urbana y, como referencia, la propuesta de diseño arquitectónico de la edificación que se requiere ejecutar. Los requisitos son los del proyecto de habilitación urbana, del anteproyecto en consulta y del proyecto de edificación que se solicita.

La verificación del expediente en 5 días hábiles, el pronunciamiento de la Comisión Técnica en 40 días hábiles y las materias sobre las que se pronuncia son los mismos de las modalidades C y D. Las reglas del dictamen No Conforme, la subsanación en 15 días hábiles y la improcedencia luego de la cuarta revisión son las mismas de las modalidades C y D. Con dictamen Conforme, la municipalidad emite la licencia y el administrado inicia la ejecución de las obras. Con dictamen Conforme, el administrado queda habilitado para solicitar los anteproyectos en consulta o las licencias de edificación. Con dictamen Conforme con Observaciones, la municipalidad notifica la licencia cuando el administrado haya subsanado de forma satisfactoria las observaciones gráficas. Vencido el plazo sin notificación del pronunciamiento, se aplica el silencio administrativo positivo y la municipalidad otorga la licencia dentro de los 3 días hábiles.

Base normativa: numerales 7 y 8 del artículo 3 del TUO de la Ley 29090; numeral 9 del artículo 3 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; numeral 13 del artículo 3 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1675; artículo 21 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; literal d) del numeral 6.1, numeral 13.6 y artículos 29 a 35 del Reglamento de Licencias.

Vigencia de la licencia y ejecución de las obras

Vigencia, prórroga y revalidación

Título o acto	Vigencia
Licencia de habilitación urbana	36 meses
Prórroga de la licencia	12 meses calendario, por única vez
Revalidación de la licencia	36 meses, por única vez
Licencia de habilitación urbana con construcción simultánea o progresiva de viviendas de interés social	60 meses, con prórroga por 12 meses, revalidación por 36 meses o ambas, por única vez
Informe Técnico Favorable y dictamen de la Comisión Técnica	36 meses
Informe Técnico Favorable y dictamen de la Comisión Técnica de proyectos integrales	10 años

La vigencia de la licencia se computa en todas las modalidades desde la fecha de su emisión. La licencia se notifica dentro de los 3 días hábiles de emitida.

La prórroga se solicita dentro de los 30 días calendario anteriores al vencimiento de la licencia, sin costo adicional, con indicación del número de la licencia o del expediente.

La revalidación procede vencido el plazo de vigencia de la licencia y solo para las licencias emitidas en el marco de la Ley 29090. La revalidación solo procede cuando existe avance de la ejecución de la obra, sin considerar las obras preliminares. El avance de la obra puede presentar modificaciones no sustanciales. Si el avance de la obra presenta otras modificaciones, la municipalidad declara la improcedencia de la solicitud. El administrado solicita la revalidación con el FUHU que le fue entregado con la licencia. La municipalidad constata el avance de la obra en 10 días hábiles, emite el informe y, de ser conforme, consigna la revalidación en todos los folios del FUHU con las nuevas fechas de emisión y vencimiento. Vencido el plazo de la revalidación sin notificación del pronunciamiento, se aplica el silencio administrativo positivo y la municipalidad entrega el FUHU con la revalidación dentro de los 3 días hábiles.

La municipalidad solo puede interrumpir la vigencia de la licencia en los siguientes 2 supuestos:

• Incumplimiento de las normas urbanísticas o de las normas técnicas de edificación con las que fue otorgada la licencia.
• Riesgo inminente contra la seguridad e integridad de las personas o edificaciones, previa opinión favorable de la Oficina de Defensa Civil de la municipalidad o de la que haga sus veces.

Transferencia y desistimiento

Los titulares pueden hacer la transferencia de la licencia a favor de otras personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, incluso cuando se estén ejecutando las obras. La transferencia de la licencia no requiere el inicio de un nuevo procedimiento para su reconocimiento. La titularidad de la licencia se actualiza ante la municipalidad competente. La licencia puede ser objeto de desistimiento de manera expresa y a solicitud del administrado. La licencia de habilitación urbana con construcción simultánea o progresiva de viviendas de interés social puede ser objeto de renuncia o transferencia.

Deberes del titular de la licencia

El titular de la licencia tiene los siguientes deberes:

• Sujeción al proyecto: ejecutar las obras con sujeción a los proyectos aprobados, de forma que se garantice la salubridad y seguridad de las personas y la estabilidad de los terrenos, de las edificaciones colindantes y de los elementos constitutivos del espacio público.
• Comunicación a colindantes: comunicar a los propietarios de inmuebles colindantes el inicio de las obras para los trabajos a realizarse en el subsuelo o en los aires de los inmuebles colindantes.
• Resarcimiento: resarcir a los propietarios colindantes por los perjuicios materiales o personales que se les causen.
• Licencia y planos en obra: mantener en la obra la licencia y los planos y exhibirlos cuando los requiera la municipalidad competente.
• Solicitud de recepción de obras: solicitar la recepción de obras al concluir la ejecución del proyecto de habilitación urbana.
• Supervisión municipal: someterse a la supervisión municipal.
• Espacio público: restituir los elementos del espacio público afectados por el proceso de construcción.
• Normas técnicas: dar cumplimiento al Reglamento Nacional de Edificaciones.

Cuaderno de obra

El uso del cuaderno de obra, físico o digital, se implementa durante la ejecución de la obra de habilitación urbana. El cuaderno de obra registra la trazabilidad y los hechos relevantes de la ejecución de la obra, la verificación técnica y las modificaciones con sus sustentos técnicos. Los sustentos técnicos registrados acreditan el cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios, de las normas urbanísticas y edificatorias nacionales y, de ser el caso, de las normas sectoriales y municipales complementarias que regulan el predio.

Verificación Administrativa

La Verificación Administrativa del expediente es posterior al otorgamiento de la licencia. En la modalidad A, la Verificación Administrativa está a cargo de la municipalidad y se realiza sobre el 100% de los expedientes presentados. En las modalidades B, C y D, la Verificación Administrativa es la fiscalización posterior, en la que la municipalidad verifica de oficio, mediante el sistema del muestreo, la autenticidad de las declaraciones, documentos, informaciones y traducciones proporcionadas por el administrado. En los procedimientos en los que operó el silencio administrativo positivo, la fiscalización posterior comprende no menos del 10% de todos los expedientes, con un máximo de 150 expedientes por semestre. La comprobación de fraude o falsedad en la declaración, información o documentación presentada conduce a la nulidad del acto administrativo sustentado en ella.

Verificación Técnica y control urbano

La Verificación Técnica es la comprobación, por la municipalidad, de que las obras se ejecutan en correspondencia con el proyecto aprobado y las normas de construcción vigentes. La Verificación Técnica es obligatoria en el 100% de las licencias otorgadas, con excepción de las licencias de obras de carácter militar de las Fuerzas Armadas, de carácter policial de la Policía Nacional del Perú y de establecimientos de reclusión penal. La Verificación Técnica está a cargo de Inspectores Municipales de Obra, arquitectos o ingenieros colegiados y hábiles, acreditados y registrados en los colegios profesionales. Los Inspectores Municipales de Obra pueden o no tener relación de dependencia laboral con la municipalidad. El Supervisor de Obra privado puede asumir las funciones de Verificación Técnica si cuenta con la acreditación del colegio profesional respectivo como Inspector Municipal de Obra.

Si la Verificación Técnica constata que la ejecución de las obras infringe las normas, la municipalidad puede disponer las siguientes medidas provisionales de inmediata ejecución:

• Suspender o cesar en forma provisional la acción constructiva.
• Retirar bienes y equipos de construcción de la vía pública e internarlos en depósitos municipales hasta la enmienda y el pago de la multa respectiva.
• Emitir cualquier mandato de hacer para evitar perjuicio a la seguridad pública o al urbanismo.
• Imponer condiciones para la prosecución de la actividad constructiva.

El órgano municipal encargado del control urbano verifica la ejecución de las obras de la habilitación urbana aprobada en todas sus modalidades, bajo responsabilidad administrativa, civil o penal.

Base normativa: artículos 7 y 11 del TUO de la Ley 29090, modificados por el Decreto Legislativo 1675; numerales 5 y 6 del artículo 10 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; artículos 13 y 18 del TUO de la Ley 29090; artículo 42 de la Ley 29090, incorporado por el Decreto Legislativo 1675; literal b) del numeral 3.2 y artículo 4 del Reglamento de Licencias; artículo 32 de la Ley 27444, modificado por el Decreto Legislativo 1272; numeral 8.2 del Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica, modificado por el Decreto Supremo 001-2021-VIVIENDA.

Modificación del proyecto aprobado de habilitación urbana

Modificación sustancial

La modificación sustancial es la que implica alguno de los siguientes cambios en el proyecto aprobado:

• Disminución de las áreas del cuadro de aportes con las cuales fue autorizada la licencia de habilitación urbana.
• Modificación de áreas destinadas a inversiones públicas para equipamiento urbano.
• Modificación de reservas de obras viales.
• Modificación de la sección de alguna vía del Plan Vial de la localidad.

La habilitación urbana que incurre en una modificación sustancial debe reiniciar el procedimiento de aprobación.

Modificación no sustancial

La modificación no sustancial es la que, en la ejecución de la habilitación urbana, requiere el replanteo de lotes en dimensionamiento, superficie o número y mantiene el esquema aprobado en la licencia. La modificación no sustancial puede ser sometida a evaluación antes de su ejecución o concluir normalmente el trámite de recepción de obras, respetando las áreas del cuadro de aportes. La aprobación de la modificación no sustancial ya ejecutada se solicita en el procedimiento administrativo de recepción de obras con variaciones.

La modificación no sustancial solicitada antes de su ejecución se tramita en la modalidad en la que fue aprobada la licencia. Si la modificación no sustancial genera un cambio de modalidad de aprobación, se aprueba según lo regulado para la nueva modalidad y con los requisitos exigidos en la nueva modalidad. El administrado presenta el FUHU suscrito por el administrado y los profesionales responsables, con el número de recibo y la fecha de pago del derecho de tramitación, y la copia del recibo del pago efectuado ante los colegios profesionales. Los documentos adicionales y la evaluación de cada modalidad son los siguientes:

Modalidad	Documentos	Evaluación
A	Planos por triplicado y demás documentos que sustenten el petitorio	La municipalidad sella y suscribe la documentación recibida
B	Planos por triplicado y demás documentos que sustenten el petitorio	La municipalidad revisa y califica el expediente en un plazo máximo de 10 días hábiles
C y D con evaluación por la Comisión Técnica	Planos, demás documentos que sustenten el petitorio y copia del comprobante de pago por revisión de proyecto	La Comisión Técnica emite el dictamen en un plazo de 15 días hábiles
B, C y D con evaluación previa por los Revisores Urbanos	Informe Técnico Favorable acompañado de los requisitos de la modalidad	El cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago del derecho de tramitación

La calificación de la municipalidad en la modalidad B tiene los resultados Conforme, Conforme con Observaciones y No Conforme. En las modalidades C y D con evaluación por la Comisión Técnica, el profesional responsable de la municipalidad dispone de 5 días hábiles para verificar el expediente, y el pago por revisión faculta a presentar el proyecto hasta en 2 oportunidades en cada una de las especialidades.

Si la modificación no sustancial de las modalidades B, C y D cumple las normas urbanísticas, la municipalidad emite la nueva licencia en un plazo de 3 días hábiles contados desde los plazos de evaluación. La nueva licencia deja sin efecto la primera licencia emitida y su número se consigna en el FUHU. El FUHU por duplicado y un juego de la documentación técnica, sellados y firmados, se entregan al administrado. Vencidos los plazos de evaluación sin notificación del pronunciamiento, se aplica el silencio administrativo positivo y la municipalidad otorga la licencia dentro de los 3 días hábiles. Si la modificación no sustancial no cumple las normas urbanísticas, la municipalidad declara la improcedencia de lo solicitado. En el proyecto integral, las reglas de la modificación no sustancial se aplican a cada una de las etapas.

En los predios en los que se realicen proyectos de inversión pública, de asociación público-privada o de concesión para la prestación de servicios públicos esenciales o para la ejecución de infraestructura pública, procede la modificación del proyecto de habilitación urbana aprobado en el estado en que este se encuentre.

Diferencias de área del predio

Si en la verificación del lote en campo se encuentra que el predio posee menor o mayor superficie que la inscrita en Registros Públicos, la habilitación urbana puede concluir el trámite de recepción de obras previa rectificación del área del predio. Si el predio posee mayor área, procede la redención en dinero de la diferencia de aportes. Si el predio posee menor área, el administrado puede mantener el cuadro de aportes o solicitar la aprobación de un nuevo cuadro a la Comisión Técnica, al Revisor Urbano o al Preverificador, conservando los demás términos de la aprobación. La aprobación de un nuevo cuadro de aportes puede solicitarse junto con el trámite de recepción de obras.

Base normativa: artículo 22 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; numerales 13.4, 14.7 y 26.2 y artículo 28 del Reglamento de Licencias.

Recepción de obras e inscripción registral

Solicitud de recepción de obras

Concluidas las obras de habilitación urbana, el administrado solicita la recepción de obras ante la municipalidad que otorgó la licencia. El expediente de recepción de obras contiene los siguientes documentos:

• FUHU de recepción de obras: 3 juegos originales, con el número de resolución de la licencia de habilitación urbana, suscritos por el administrado y, en la sección que corresponda, por el profesional responsable.
• Pago del derecho de tramitación: el FUHU indica el número de recibo y la fecha de pago del trámite de recepción de obras.
• Derecho a habilitar: documentación que acredite el derecho a habilitar y, de ser el caso, a edificar, cuando el titular sea persona distinta a la que inició el procedimiento administrativo.
• Conformidad de las entidades prestadoras de servicios: documentos emitidos por las entidades prestadoras de servicios que otorgan conformidad a las obras de su competencia.
• Aportes reglamentarios: documento que acredite la transferencia de las áreas de aportes a las entidades receptoras o el pago de la redención.
• Planos de replanteo: plano de replanteo de trazado y lotización, plano de ornamentación de parques cuando se requiera y memoria descriptiva.

El documento que acredita la transferencia de las áreas de aportes difiere entre el TUO de la Ley 29090 y el Reglamento de Licencias. El TUO de la Ley 29090 exige copia legalizada notarialmente de las minutas de transferencia o comprobantes de pago de la redención. El Reglamento de Licencias admite copia de las minutas firmadas por el administrado con fecha cierta, comprobantes de pago de la redención o el cargo de presentación de la copia de la licencia y del plano de trazado y lotización aprobado.

La exigencia de los planos de replanteo difiere entre el TUO de la Ley 29090 y el Reglamento de Licencias. El TUO de la Ley 29090 incluye los planos de replanteo y su archivo digital entre los documentos de la solicitud de recepción de obras, con la declaración jurada de habilitación de los profesionales que los suscriben. El Reglamento de Licencias exige los planos de replanteo en caso de modificaciones no sustanciales al proyecto de habilitación urbana.

La exigencia de la declaración jurada del representante legal difiere entre el TUO de la Ley 29090 y el Reglamento de Licencias. El TUO de la Ley 29090 exige la declaración jurada del representante legal cuando el administrado es persona jurídica, con la vigencia de la representación y los datos de la partida registral y del asiento en el que conste inscrita. El Reglamento de Licencias no incluye la declaración jurada del representante legal entre los documentos de la solicitud de recepción de obras.

Los planos y la memoria descriptiva se presentan en 3 juegos originales. En las modalidades B, C y D, el administrado puede adjuntar 1 juego original al inicio del procedimiento administrativo y presentar los otros 2 juegos dentro de los 3 días contados desde la aprobación del proyecto. El funcionario municipal remite en el día el expediente de recepción de obras al órgano competente.

Recepción de obras sin variaciones

Dentro de un plazo de 10 días hábiles, la municipalidad realiza los siguientes actos de recepción de obras sin variaciones:

1. Efectúa la inspección de las obras ejecutadas y emite el informe respectivo.
2. Verifica que las obras ejecutadas correspondan al plano de trazado y lotización de la licencia otorgada.
3. Emite la recepción de obras si las obras están conformes, consigna su número en el FUHU y lo suscribe y sella.

La recepción de obras sin variaciones autoriza la inscripción registral. La municipalidad entrega al administrado 2 originales de la documentación suscritos y sellados. Si la inspección constata modificaciones, la municipalidad declara la improcedencia de lo solicitado.

Recepción de obras con variaciones

La recepción de obras con variaciones corresponde a las modificaciones no sustanciales al proyecto de habilitación urbana, salvo que por rectificación de áreas y linderos se reduzcan las áreas materia de los aportes y se respeten los porcentajes de aportes aplicables. Dentro de un plazo de 10 días hábiles, la municipalidad realiza los siguientes actos de recepción de obras con variaciones:

1. Efectúa la inspección de las obras ejecutadas para constatar que corresponden a los planos de replanteo presentados.
2. Verifica las modificaciones ejecutadas.
3. Emite el informe respectivo.
4. Emite la recepción de obras si las obras están conformes, consigna su número en el FUHU y lo suscribe y sella junto con los planos de replanteo.

La recepción de obras con variaciones autoriza la inscripción registral. Las observaciones a la recepción de obras con variaciones se notifican al administrado, que tiene 15 días hábiles para subsanarlas, con suspensión del plazo del procedimiento administrativo. El plazo se reanuda con la presentación de la subsanación. La municipalidad declara la improcedencia si la subsanación no es satisfactoria.

Modificaciones sustanciales detectadas en la recepción

Si se detectan variaciones que impliquen modificaciones sustanciales, la municipalidad declara la improcedencia de la solicitud de recepción de obras. En las habilitaciones urbanas de proyectos de inversión pública, de asociación público-privada o de concesión privada para la prestación de servicios públicos esenciales o para la ejecución de infraestructura pública, procede la recepción de obras con variaciones que disminuyan las áreas del cuadro de aportes o que no las consideren.

Silencio administrativo y recepción parcial

Si el plazo de la recepción de obras transcurre sin que la municipalidad notifique el pronunciamiento, se aplica el silencio administrativo positivo. La municipalidad otorga la recepción de obras dentro de los 3 días hábiles y entrega al administrado el FUHU con el número de la recepción de obras y la documentación técnica, sellados y firmados, bajo responsabilidad.

El administrado puede solicitar la recepción parcial de las obras por etapas, siempre que se hayan ejecutado todas las obras proyectadas y autorizadas con la licencia para la etapa respectiva. La etapa recepcionada puede inscribirse en el Registro de Predios. El área pendiente de ejecución de obras permanece en la partida registral matriz.

Inscripción registral

El FUHU con la recepción de obras, el plano de replanteo de trazado y lotización, la memoria descriptiva y la resolución de recepción de obras, sellados por la municipalidad, dan mérito a la inscripción registral de la habilitación urbana y a la inscripción individualizada de los predios urbanos generados. El registrador público no puede exigir mayores requisitos que los previstos en la Ley 29090 y el Reglamento de Licencias. La municipalidad distrital remite a la municipalidad provincial copia de la resolución de habilitación urbana y de la documentación técnica respectiva, para su conocimiento.

Base normativa: artículos 19 y 20 del TUO de la Ley 29090; artículos 36 y 37 del Reglamento de Licencias.