Conformidad de Obra

Objeto de la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación

La Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación es el procedimiento por el cual se determina que la obra o las obras pendientes de ejecución se han concluido conforme a los planos aprobados. La Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación se tramita con o sin variaciones respecto de los planos aprobados.

La Declaratoria de Edificación es la descripción de las condiciones técnicas y características de la obra ejecutada. Quien realiza las obras de edificación efectúa la Declaratoria de Edificación una vez concluidas las obras. La Declaratoria de Edificación, con los planos o gráficos correspondientes, motiva la solicitud de Conformidad de Obra ante la municipalidad que otorgó la licencia de edificación.

El titular de la licencia de edificación tiene el deber de solicitar la Conformidad de Obra al concluir la ejecución del proyecto. La municipalidad requiere al administrado el inicio del procedimiento cuando culmina la ejecución del proyecto de edificación, de acuerdo al cronograma de obra.

El administrado es el solicitante del procedimiento. El administrado es el propietario, el usufructuario, el superficiario, el concesionario, el titular de una servidumbre o de una afectación en uso, o quien cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificación respecto del predio. El titular de la licencia es cualquier persona natural o jurídica, pública o privada.

La licencia de edificación se aprueba en una de las 4 modalidades de aprobación: A, B, C o D. El procedimiento se formaliza en el Formulario Único de Edificación (FUE), que suscriben el administrado y los profesionales responsables con carácter de declaración jurada.

Condiciones del predio y de la obra

La solicitud de Conformidad de Obra exige estas condiciones del predio y de la obra:

• Inscripción individualizada: El predio urbano debe contar con inscripción individualizada.
• Acumulación registral: La licencia que recae en dos o más predios exige la acumulación registral de los lotes.
• Contrato de superficie: Los predios de diferentes propietarios incluidos en un contrato de superficie no se acumulan para la Conformidad de Obra ni se inscriben acumulados en el Registro de Predios, por la naturaleza temporal del contrato.
• Instalaciones temporales: Las casetas de venta, los departamentos modelo y cualquier otra instalación temporal deben desmontarse antes de la Conformidad de Obra.

Base normativa: numeral 10 del artículo 3 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; literal c del artículo 9, primer párrafo del artículo 10, literal c del artículo 13, segundo párrafo del artículo 20 y primer párrafo del artículo 28 del TUO de la Ley 29090; literal c del numeral 3.2, numeral 3.3, literal c del numeral 3.4, literal k del numeral 6.1 y numeral 61.2 del Reglamento de Licencias.

Actos condicionados al término de las obras y a la Conformidad de Obra

La inscripción de la Declaratoria de Edificación con el FUE requiere la Conformidad de Obra otorgada por la municipalidad. El acto que autoriza la inscripción registral con el FUE cambia según el supuesto del procedimiento.

Supuesto	Acto que autoriza la inscripción registral
Modalidad A, con o sin variaciones	Cargo del administrado.
Sin variaciones, modalidades B, C y D	Consignación del número en el FUE, emisión de la Declaratoria de Edificación y sello y firma de todos los documentos, planos y juegos del FUE por el funcionario municipal designado.
Con variaciones, modalidad B	Emisión de la Conformidad de Obra con variaciones, extensión de la Declaratoria de Edificación y sello y firma de todos los documentos y planos por el funcionario municipal designado.
Con variaciones, modalidades C y D	Entrega al administrado de 2 juegos del FUE y de la documentación técnica.
Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas, sin variaciones	Informe favorable y sello, anotación y suscripción de la conformidad en el FUE.
Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas, con variaciones	Sello y firma de la memoria descriptiva y de los planos, y anotación y suscripción de la conformidad en el FUE.
Declaración municipal de edificación terminada	Resolución de declaración municipal de edificación terminada y anotación, suscripción y sello del FUE.

En edificaciones con unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el FUE contiene además la especificación de los bienes y servicios comunes y de propiedad exclusiva, la independización, el reglamento interno y la junta de propietarios. La independización, el reglamento interno y la junta de propietarios se inscriben en el registro con el FUE que lleva la Conformidad de Obra.

Tras la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas, rigen estas restricciones para las obras pendientes de ejecución:

• Entrega de las unidades inmobiliarias: El administrado no puede entregar las unidades inmobiliarias mientras no estén terminadas las obras pendientes de ejecución. La condición de la entrega es el término de las obras pendientes de ejecución, no la Conformidad de Obra.
• Modificación del proyecto: El administrado no puede realizar modificación alguna al proyecto durante la ejecución de las obras pendientes de ejecución.

Base normativa: artículo 28 y segundo párrafo del numeral 29.2 del artículo 29 del TUO de la Ley 29090; segundo párrafo del artículo 28-B del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; numerales 78.4, 78.6, 79.3.1 y 79.4.3, literal c del numeral 79.6, literal b del numeral 76.3, literal c del numeral 76.4, numeral 76.7 y literal b del numeral 77.2 del Reglamento de Licencias.

Procedimientos estandarizados y prohibición de requisitos adicionales

Requisitos únicos

Los procedimientos administrativos y los requisitos de la Conformidad de Obra son únicos y de aplicación obligatoria a nivel nacional. Ninguna norma, directiva, formulario o requerimiento administrativo puede exigir mayores requisitos que los previstos para el procedimiento.

La municipalidad debe abstenerse de exigir requisitos, trámites, información o pagos no previstos para el procedimiento, con excepción de las Zonas de Reglamentación Especial. Cualquier requerimiento o requisito adicional constituye una barrera burocrática ilegal.

El retraso administrativo en la tramitación del expediente no autoriza a la municipalidad a exigir la actualización de la documentación presentada en la fecha de ingreso del expediente.

Procedimientos estandarizados

Las municipalidades tienen a cargo 149 procedimientos administrativos y 1 servicio prestado en exclusividad estandarizados de licencias de habilitación urbana y licencias de edificación. Los procedimientos estandarizados son de observancia obligatoria para todas las municipalidades que los tramitan.

La municipalidad puede establecer condiciones más favorables, con menores actividades y plazos de atención, incluida la tramitación por canales no presenciales. La municipalidad debe incorporar los procedimientos estandarizados en el Texto Único de Procedimientos Administrativos (TUPA) y sustituir la información que hubiese aprobado antes.

La Comisión de Eliminación de Barreras Burocráticas del Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (INDECOPI) fiscaliza que las municipalidades apliquen los procedimientos estandarizados y los incorporen en el TUPA. La Contraloría General de la República verifica de oficio, a través de los órganos de control institucional de las municipalidades, que los funcionarios y servidores cumplan las obligaciones de la estandarización.

Base normativa: numeral 2.2 del artículo 2 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; numeral 2.1 del artículo 2 y literal a del numeral 6.1 del artículo 6 del Reglamento de Licencias; artículos 1, 3 y 4 y numerales 5.1, 6.1 y 6.2 del Decreto Supremo 146-2023-PCM.

Modificaciones no sustanciales y sustanciales de la obra ejecutada

El administrado puede modificar parcialmente un proyecto aprobado en cualquiera de las especialidades. Después de otorgada la licencia, la modificación se aprueba antes o después de la ejecución, según las características de la modificación. La clase de modificación decide si la obra ejecutada obtiene la Conformidad de Obra con variaciones o requiere una nueva licencia.

Modificaciones no sustanciales

Una modificación de proyecto es no sustancial cuando reúne estas condiciones:

• Parámetros y normas técnicas: La modificación cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios y con las normas técnicas vigentes o las aplicadas al momento de la aprobación del proyecto.
• Diseño: La modificación respeta las condiciones mínimas de diseño previstas en el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE).
• Seguridad, funcionalidad y habitabilidad: La modificación no afecta las condiciones de seguridad, funcionalidad o habitabilidad de la Norma Técnica G.010 del RNE.
• Cuaderno de obra: La modificación está acreditada en el cuaderno de obra por el Responsable de Obra.

La modificación no sustancial se aprueba en uno de estos dos momentos:

• Antes de la ejecución: A requerimiento del administrado, la modificación se tramita como modificación de la licencia respectiva.
• Después de la ejecución: A solicitud del administrado, la modificación se aprueba y regulariza en el procedimiento de Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación con variaciones, con verificación de la municipalidad o de la Comisión Técnica.

La regularización de modificaciones no sustanciales después de la ejecución no genera multas por las modificaciones ejecutadas. La regularización de modificaciones no sustanciales no es aplicable a bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación.

La Conformidad de Obra con variaciones procede solo cuando las modificaciones no sustanciales cumplen con las normas vigentes a la fecha de obtención de la licencia o a la fecha de presentación de la solicitud, la que sea más favorable al administrado.

La municipalidad declara la improcedencia de lo solicitado e inicia las acciones administrativas que correspondan cuando las modificaciones efectuadas no califican como no sustanciales. El presidente de la Comisión Técnica comunica la improcedencia a los colegios profesionales respectivos, para que adopten las acciones que correspondan sobre el desempeño de los profesionales responsables.

Modificaciones sustanciales

Una modificación parcial de un proyecto aprobado es sustancial en estos dos supuestos:

• Cumplimiento no determinable: Por la naturaleza de la modificación, no se puede determinar en forma directa el cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios, de las normas técnicas vigentes o de las aplicadas al momento de la aprobación del proyecto, o de las condiciones mínimas de diseño del RNE.
• Afectación de condiciones: La modificación afecta las condiciones de seguridad, funcionalidad o habitabilidad de la Norma Técnica G.010 del RNE.

La modificación sustancial requiere evaluación previa de la municipalidad, de la Comisión Técnica o de los Revisores Urbanos, para la aprobación y para la ejecución. La modificación sustancial se tramita a solicitud del administrado y genera una nueva licencia. La nueva licencia deja sin efecto la primera licencia emitida, recoge todos los ítems de la primera licencia y tiene una vigencia de 36 meses desde la fecha de emisión. El trámite de modificación sustancial no es aplicable a bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación.

La ejecución de modificaciones sustanciales sin evaluación previa y sin nueva licencia da lugar a las sanciones y multas que correspondan.

Condiciones de seguridad, funcionalidad y habitabilidad

La edificación satisface estas condiciones de seguridad, funcionalidad y habitabilidad de la Norma Técnica G.010 del RNE:

• Seguridad estructural: La edificación tiene resistencia estructural frente a los fenómenos naturales, antrópicos y el uso, con estabilidad y permanencia.
• Seguridad en caso de siniestros: La edificación permite una respuesta eficaz ante siniestros, el acceso oportuno de los servicios de emergencia y la evacuación de las personas en condiciones seguras. La edificación dispone de sistemas de protección contra incendios y de dispositivos de detección y alerta.
• Seguridad de uso: La edificación, los componentes, las instalaciones y los acabados no representan riesgos de accidentes para las personas en el uso cotidiano y bajo condiciones normales.
• Funcionalidad: La distribución de los ambientes y la dotación de los servicios básicos y las instalaciones permiten el cumplimiento adecuado de las funciones para las que se proyecta la edificación.
• Habitabilidad interna: El interior de la edificación tiene características físicas, espaciales y funcionales que permiten un uso seguro, saludable y eficiente de los ambientes.
• Habitabilidad externa: El entorno urbano o rural inmediato de la edificación es adecuado para la vida cotidiana.

Documentación de las modificaciones

El cuaderno de obra, físico o digital, se usa durante la ejecución de la obra. El cuaderno de obra registra la trazabilidad y los hechos relevantes de la ejecución, la verificación técnica y las modificaciones. Las modificaciones se registran con los sustentos técnicos del cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios, de las normas urbanísticas y edificatorias nacionales y, de ser el caso, de las normas sectoriales y las normas municipales complementarias que regulan el predio.

Los planos de replanteo de las modificaciones no sustanciales llevan la suscripción del administrado y del profesional responsable o del profesional en arquitectura o ingeniería designado como profesional constatador de obra. Los planos de replanteo se presentan con el archivo digital respectivo.

Improcedencia por la obra ejecutada

La verificación de la obra ejecutada termina en improcedencia en estos supuestos:

• Procedimiento sin variaciones: La obra no se ejecutó de acuerdo a los planos correspondientes a la licencia. El órgano municipal encargado del control urbano declara la improcedencia y dispone las acciones pertinentes.
• Modalidad B con variaciones: Los planos de replanteo no corresponden con la obra y las modificaciones son sustanciales y no subsanables por transgredir las normas urbanísticas o edificatorias. La municipalidad comunica la improcedencia y, de ser el caso, dispone las acciones pertinentes.
• Modalidades C y D, modificaciones no sustanciales: La Comisión Técnica dictamina No Conforme porque los planos de replanteo no corresponden con la obra. La municipalidad declara la improcedencia si el administrado no presenta la subsanación en el plazo otorgado o no subsana de forma satisfactoria en la segunda revisión.
• Modalidades C y D, modificaciones sustanciales: La Comisión Técnica dictamina No Conforme. El funcionario municipal comunica la improcedencia y, de ser el caso, dispone las acciones pertinentes.

Base normativa: artículos 27-A y 28 del TUO de la Ley 29090; artículo 42 del TUO de la Ley 29090, incorporado por el Decreto Legislativo 1675; literal b del numeral 3.2, numerales 72.2.1, 72.2.2, 78.9, 79.1 y 79.4.7 y literales e y f del numeral 79.6 del Reglamento de Licencias; numerales 5.1, 5.2 y 5.4 del artículo 5 de la Norma Técnica G.010 del Reglamento Nacional de Edificaciones, modificada por la Resolución Ministerial 278-2026-VIVIENDA.

Requisitos de la Conformidad de Obra sin variaciones

El administrado solicita la Conformidad de Obra y la Declaratoria de Edificación sin variaciones cuando concluye las obras de edificación sin ninguna variación respecto de los planos de la licencia otorgada. El procedimiento sin variaciones rige para cualquiera de las modalidades de aprobación.

El expediente sin variaciones contiene estos documentos:

• FUE – Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación: El FUE se presenta en 3 juegos originales, suscritos por el administrado y, en la sección que corresponda, por el profesional responsable.
• Datos del FUE: El FUE señala el número de resolución de la licencia de edificación, el número de recibo y la fecha de pago del trámite.
• Pago del derecho de tramitación: El administrado paga el derecho de tramitación al inicio del procedimiento.
• Monto cancelado: El FUE consigna en el rubro «Observaciones» el monto cancelado por derecho de tramitación.
• Recibo por derecho de revisión: En las modalidades C y D, el administrado adjunta copia del recibo del pago efectuado en los colegios profesionales, en las instituciones con funciones específicas o en las que designan delegados de servicios públicos.
• Administrado que no es propietario: El administrado que no es el propietario del predio presenta la documentación que acredite que cuenta con derecho a edificar.
• Titular distinto de quien inició el procedimiento: El titular del derecho a edificar que es persona distinta a quien inició el procedimiento de edificación presenta el documento que acredite que cuenta con derecho a edificar.
• Representación del titular: El administrado que es persona distinta a quien inició el procedimiento de edificación acredita la representación del titular.
• Persona jurídica: El representante legal de la persona jurídica presenta una declaración jurada de representación vigente, con los datos de la partida registral y del asiento en el que consta inscrita la representación.
• Planos aprobados: El administrado presenta por triplicado copia de los planos de ubicación y de arquitectura aprobados con la licencia de edificación.
• Fecha de ejecución de la obra: El administrado presenta el documento que registre la fecha de ejecución de la obra. El administrado que no cuenta con el documento presenta una declaración jurada que indique la fecha de ejecución de la obra.

Documentos según el tipo de obra

El expediente suma estos documentos según el tipo de obra:

• Remodelaciones, ampliaciones o demoliciones: El administrado presenta copia del documento que acredita la declaratoria de fábrica o de edificación con los planos respectivos, cuando no haya sido expedido por la municipalidad. A falta de la declaratoria de fábrica o de edificación, el administrado presenta copia del certificado de conformidad o finalización de obra, o la licencia de obra o de edificación de la construcción existente.
• Demoliciones sin autorización acreditable: El administrado presenta el plano de ubicación y localización y el plano de planta de la edificación a demoler, sin perjuicio de las sanciones que la municipalidad considere. En la demolición parcial, el plano de planta diferencia las áreas a demoler de las remanentes.
• Demoliciones con declaratoria inscrita: El administrado presenta una declaración jurada de que sobre el bien no recaen cargas ni gravámenes. A falta de la declaración jurada, el administrado acredita la autorización del titular de la carga o gravamen.
• Vivienda multifamiliar o fines diferentes al de vivienda: El administrado presenta el Certificado de Factibilidad de Servicios.

Conformidad de Obra a nivel de casco habitable

La municipalidad, a solicitud del administrado, puede extender la Conformidad de Obra a nivel de casco habitable en edificaciones de vivienda multifamiliar, comercio y oficinas. La Conformidad de Obra a nivel de casco habitable no procede cuando la edificación se acogió a la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas.

Los bienes y servicios comunes deben cumplir estas condiciones de obra:

• Las estructuras, las obras exteriores, las fachadas exteriores e interiores, los paramentos laterales, los muros, los pisos, las escaleras y los techos están concluidos.
• Las instalaciones sanitarias, las eléctricas y, de ser el caso, las de gas, el sistema de bombeo de agua contra incendio y agua potable, el sistema de bombeo de desagüe y los ascensores u otras instalaciones están en funcionamiento.
• Los pasadizos y las escaleras comunes no presentan impedimento de circulación.

Las áreas de propiedad exclusiva deben cumplir estas condiciones de obra:

• Los muros están revocados.
• Los falsos pisos y/o contrapisos están terminados.
• Las puertas y ventanas exteriores tienen vidrios o cristales colocados.
• Un baño está terminado, con aparatos sanitarios, puerta y ventanas.

Base normativa: literales a, b y c y último párrafo del artículo 28 del TUO de la Ley 29090; numeral 10 del artículo 3 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; numerales 9.1, 61.1, 78.1 y 78.2 del Reglamento de Licencias.

Requisitos de la Conformidad de Obra con variaciones

El expediente con variaciones cambia según la modalidad de aprobación de la licencia. En las modalidades A y B, los planos de replanteo corresponden a la obra ejecutada y tienen las mismas especificaciones de los planos del proyecto aprobado.

Documento	Modalidades A y B	Modalidades C y D
FUE – Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación, suscrito por el administrado y, en la sección que corresponda, por el profesional responsable	3 juegos originales	3 juegos originales
Pago del derecho de tramitación	Exigible	Exigible
Documento que acredite derecho a edificar, si el titular es persona distinta a quien obtuvo la licencia de edificación	Exigible	Exigible
Planos de replanteo	Por triplicado: planos de ubicación y de arquitectura (plantas, cortes y elevaciones)	Por triplicado: planos de ubicación y de arquitectura (plantas, cortes y elevaciones), y planos de seguridad cuando las variaciones modifican el proyecto de seguridad aprobado
Copia de la sección del cuaderno de obra en la que el Responsable de Obra acredita las modificaciones	Exigible	Exigible
Declaración jurada de habilitación de los profesionales que suscriben los planos de replanteo	Exigible	Exigible
Documento que registre la fecha de ejecución de la obra	Exigible o, en defecto del documento, declaración jurada que indique la fecha	Exigible o, en defecto del documento, declaración jurada que indique la fecha
Copia del comprobante de pago por derecho de revisión de la especialidad de Arquitectura	No exigible	Exigible

El expediente con variaciones incluye también, como requisitos comunes de los procedimientos de edificación, la documentación del administrado que no es propietario del predio y los documentos según el tipo de obra exigidos en el expediente sin variaciones.

El administrado que actúa en representación del titular y el representante legal de la persona jurídica acreditan la representación con los documentos previstos para el expediente sin variaciones.

La Conformidad de Obra con variaciones también puede extenderse a nivel de casco habitable en edificaciones de vivienda multifamiliar, comercio y oficinas, con las mismas condiciones de obra exigidas sin variaciones.

Base normativa: literales a, b, c, d y e del artículo 28 del TUO de la Ley 29090; numerales 9.1, 61.1, 79.2, 79.5 y 79.8 del Reglamento de Licencias.

Recepción y evaluación del expediente por modalidad

Recepción del expediente

Todos los documentos del expediente tienen la condición de declaración jurada de las personas que los suscriben. Las declaraciones juradas del expediente forman parte del FUE. El funcionario de la unidad de recepción documental se limita a verificar, en el acto de presentación, que el expediente contenga los documentos requeridos.

El funcionario de la unidad de recepción documental asigna número al expediente completo, sella y firma el FUE y folia cada documento presentado, tanto los originales como las copias. En el procedimiento sin variaciones y en la modalidad A con variaciones, el cargo del administrado está conformado por 2 juegos del FUE y 2 juegos de la documentación técnica.

El funcionario de la unidad de recepción documental formula en un solo acto y por única vez las observaciones por falta de requisitos que no pueden ser salvadas de oficio. El administrado subsana las observaciones por falta de requisitos en un plazo máximo de 2 días hábiles. Mientras la subsanación de las observaciones por falta de requisitos está pendiente, no procede la aprobación automática y la solicitud no se remite al órgano competente.

La solicitud no subsanada dentro del plazo de 2 días hábiles se considera no presentada y se devuelve con los recaudos cuando el administrado se apersona a reclamar. La municipalidad reembolsa los derechos de tramitación abonados, con deducción de los gastos administrativos generados.

En las modalidades B, C y D, la municipalidad efectúa la revisión de la documentación. La revisión de la documentación comprende comprobar la habilitación de los profesionales, verificar la información de la partida registral del predio y verificar que la zonificación y vías y los parámetros urbanísticos y edificatorios correspondan al predio. La municipalidad comprueba la habilitación profesional y la partida registral en los portales web de los colegios profesionales y de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).

La municipalidad emplaza por única vez al administrado cuando la revisión de la documentación impide continuar con el procedimiento. El administrado emplazado subsana en un plazo de 15 días hábiles. La falta de subsanación satisfactoria conduce a la improcedencia de lo solicitado.

La municipalidad conserva la facultad de requerir únicamente la subsanación de los requisitos no subsanados o subsanados de forma no satisfactoria, en un plazo de 15 días hábiles. La municipalidad no puede formular nuevas observaciones al invocar la facultad de requerir subsanación. La formulación de nuevas observaciones constituye una falta administrativa y una barrera burocrática ilegal.

Plazos de evaluación

Procedimiento y modalidad	Evaluador	Plazo
Modalidad A, con o sin variaciones	Funcionario municipal	Acto de presentación
Sin variaciones, modalidades B, C y D	Órgano municipal encargado del control urbano	15 días calendario
Con variaciones, modalidad B	Municipalidad	15 días calendario
Con variaciones, modalidades C y D	Municipalidad y Comisión Técnica	15 días calendario: 5 de actuación de la municipalidad, 8 de dictamen y 2 de emisión

El plazo de 15 días calendario de las modalidades B, C y D sin variaciones prevalece sobre los 15 días hábiles que fija el Reglamento de Licencias, porque la Ley 29090 tiene prelación sobre los reglamentos de la Ley 29090.

Modalidad A

En la modalidad A, el funcionario municipal designado consigna en forma inmediata el número de la Conformidad de Obra en todos los originales del FUE presentados. El administrado recibe el cargo en el mismo acto de presentación.

Modalidades B, C y D sin variaciones

El funcionario municipal que recibió el expediente lo remite al órgano municipal encargado del control urbano. El órgano municipal encargado del control urbano efectúa, bajo responsabilidad, estas acciones de evaluación:

1. Verificación de planos y de la Declaratoria de Edificación: El órgano municipal encargado del control urbano verifica que los planos presentados y la Declaratoria de Edificación correspondan a la licencia otorgada.
2. Inspección: El órgano municipal encargado del control urbano inspecciona las obras ejecutadas y constata que correspondan a los planos presentados.
3. Informe: El órgano municipal encargado del control urbano elabora el informe respectivo.

La municipalidad no puede formular observaciones referidas a posibles infracciones de la normatividad técnica en el procedimiento de emisión de la licencia de edificación. Si la obra se ejecutó de acuerdo al proyecto aprobado y no hay observaciones, el funcionario municipal designado entrega al administrado 2 juegos suscritos del FUE y de la documentación.

Modalidad B con variaciones

La municipalidad efectúa en 15 días calendario estas acciones de evaluación:

1. Revisión de la documentación: La municipalidad efectúa la revisión de la documentación del expediente.
2. Inspección: La municipalidad inspecciona las obras ejecutadas y verifica que los planos de replanteo correspondan a las obras.
3. Verificación normativa: La municipalidad verifica que las modificaciones cumplan con las normas vigentes a la fecha más favorable al administrado.
4. Informe: La municipalidad emite el informe correspondiente.

Modalidades C y D con variaciones

La Comisión Técnica es un órgano colegiado que ejerce función administrativa. La Comisión Técnica para edificaciones está conformada por 1 representante de la municipalidad, que la preside, 2 representantes del Colegio de Arquitectos del Perú y 3 representantes del Colegio de Ingenieros del Perú.

La evaluación de las modalidades C y D con variaciones sigue estas etapas:

1. Primeros 5 días calendario: La municipalidad efectúa la revisión de la documentación, la inspección, la verificación normativa y el informe. El presidente de la Comisión Técnica convoca a la Comisión Técnica y, de ser el caso, a los delegados Ad Hoc.
2. Siguientes 8 días calendario: La Comisión Técnica emite el dictamen y confronta los planos de replanteo con el proyecto aprobado y con el informe municipal.
3. Últimos 2 días calendario: Con dictamen Conforme, el funcionario municipal designado emite la Conformidad de Obra, sella y firma los planos de replanteo y la parte correspondiente del FUE y consigna el número asignado.

Los dictámenes de la Comisión Técnica se aprueban por mayoría simple y se emiten en términos de Conforme, No Conforme o Conforme con observaciones. La Comisión Técnica verifica el cumplimiento de las normas del momento de la ejecución o de las normas vigentes en lo que favorezca a la edificación. La Comisión Técnica no puede formular observaciones referidas a posibles infracciones de la normatividad técnica en el procedimiento de emisión de la licencia de edificación.

La Comisión Técnica puede ampliar el plazo de calificación por una sola vez y hasta 5 días hábiles, cuando la obra sea de previsible impacto socio-ambiental o de gran escala y la calificación requiera mayor tiempo de análisis. La ampliación del plazo de calificación consta en el Acta de Verificación y Dictamen.

Observaciones y subsanación

Supuesto	Comunicación de la observación	Plazo de subsanación
Sin variaciones, modalidades B, C y D: observaciones a la documentación o a los planos que no implican modificación del proyecto	Dentro del plazo de evaluación	5 días hábiles, prorrogables por 5 días hábiles
Con variaciones, modalidad B: observaciones de forma	3 días hábiles	5 días hábiles, prorrogables por 5 días hábiles
Con variaciones, modalidad B: planos de replanteo que no corresponden con la obra y modificaciones no sustanciales	3 días hábiles	10 días hábiles, prorrogables por 5 días hábiles
Con variaciones, modalidades C y D: observaciones de la municipalidad	Primeros 5 días calendario	10 días hábiles, prorrogables por 5 días hábiles
Con variaciones, modalidades C y D: dictamen Conforme con observaciones gráficas	Con la notificación del dictamen	5 días hábiles
Con variaciones, modalidades C y D: dictamen No Conforme por planos de replanteo que no corresponden con la obra y modificaciones no sustanciales	3 días hábiles	10 días hábiles, prorrogables por 5 días hábiles

La comunicación de observaciones suspende el plazo de evaluación. Con el ingreso de la subsanación, el plazo de evaluación se reanuda en el procedimiento sin variaciones y se renueva en la modalidad B con variaciones. En el procedimiento sin variaciones, la municipalidad declara la improcedencia cuando las observaciones no son subsanadas. La municipalidad suspende la emisión de la Conformidad de Obra con variaciones hasta que el administrado subsane las observaciones gráficas del dictamen Conforme con observaciones.

Base normativa: primer párrafo del artículo 10 y artículo 28 del TUO de la Ley 29090; literal a del numeral 2.4 del artículo 2 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1675; literal d del numeral 6.1, numerales 10.1 y 10.4, literal c del numeral 12.1, numerales 13.2, 13.4 y 13.8, artículo 62, numerales 78.3 a 78.8, numeral 79.3.1, numerales 79.4.1 a 79.4.6 y literales a, b, c, d y e del numeral 79.6 del Reglamento de Licencias.

Silencio administrativo positivo y recursos administrativos

Silencio administrativo positivo

La Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación está sujeta al silencio administrativo positivo. El silencio administrativo positivo se aplica cuando transcurre el plazo del procedimiento sin que la municipalidad notifique el pronunciamiento correspondiente.

Aplicado el silencio administrativo positivo, la municipalidad otorga la Conformidad de Obra y la Declaratoria de Edificación dentro de 3 días hábiles. La municipalidad entrega también la documentación técnica del expediente, sellada y firmada, bajo responsabilidad.

Vencido el plazo para identificar y notificar observaciones o documentación faltante, la municipalidad no puede invocar el incumplimiento de un requisito o una observación formal para no aplicar el silencio administrativo positivo.

El plazo del silencio administrativo positivo y el plazo para presentar recursos administrativos no corren mientras esté pendiente la subsanación de observaciones por falta de requisitos o la subsanación requerida por la revisión de la documentación.

Recursos contra los dictámenes de la Comisión Técnica

Los dictámenes de la Comisión Técnica admiten estos recursos administrativos:

• Recurso de reconsideración: El recurso de reconsideración se presenta ante el presidente de la Comisión Técnica Distrital que emitió el dictamen. La Comisión Técnica Distrital resuelve el recurso de reconsideración.
• Recurso de apelación: El recurso de apelación se presenta ante el presidente de la Comisión Técnica Distrital que emitió el dictamen. El presidente de la Comisión Técnica Distrital eleva el recurso de apelación a la Comisión Técnica Provincial en un plazo de 3 días hábiles.

La Comisión Técnica Provincial Ad Hoc resuelve el recurso de apelación contra lo resuelto por la Comisión Técnica Provincial cuando el predio se ubica en el Cercado.

Los recursos contra los dictámenes se interponen en el término de 15 días y se resuelven en el plazo de 30 días, bajo responsabilidad. La revisión de los recursos contra los dictámenes no requiere pago por derecho de revisión ni por derecho de tramitación. La interposición del recurso contra el dictamen suspende el plazo del procedimiento, que se reanuda al día siguiente de la notificación del Acta de Verificación y Dictamen que resuelve el recurso.

Recursos contra la improcedencia declarada por la municipalidad

La improcedencia declarada por la municipalidad admite recurso de reconsideración y recurso de apelación. El administrado interpone el recurso de reconsideración o el recurso de apelación en el término de 15 días perentorios. La autoridad resuelve el recurso de apelación en el plazo de 30 días y el recurso de reconsideración en el plazo de 15 días.

Cada recurso contra la improcedencia tiene estas condiciones de interposición:

• Órgano de la reconsideración: El recurso de reconsideración se interpone ante el mismo órgano que dictó el acto impugnado.
• Sustento de la reconsideración: El recurso de reconsideración se sustenta en nueva prueba.
• Única instancia: El recurso de reconsideración contra actos de órganos que constituyen única instancia no requiere nueva prueba.
• Carácter opcional de la reconsideración: La falta de interposición del recurso de reconsideración no impide el recurso de apelación.
• Sustento de la apelación: El recurso de apelación se sustenta en una diferente interpretación de las pruebas producidas o en cuestiones de puro derecho.
• Autoridad de la apelación: El recurso de apelación se dirige a la misma autoridad que expidió el acto impugnado, para que eleve lo actuado al superior jerárquico.

Base normativa: párrafos finales del numeral 2.4 del artículo 2 y artículo 28 del TUO de la Ley 29090; numeral 2.2 del artículo 2, numerales 13.13 a 13.16, literal a del numeral 62.3, numerales 62.4, 78.8, 78.9, 78.10, 79.4.7 y 79.7 y literal e del numeral 79.6 del Reglamento de Licencias; numeral 207.1 de la Ley 27444, modificado por la Ley 31603; numeral 207.2 de la Ley 27444, modificado por el Decreto Legislativo 1633; artículos 208 y 209 de la Ley 27444.

Inscripción registral de la Declaratoria de Edificación

El FUE – Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación, con los documentos y planos sellados y suscritos por el funcionario municipal designado, es título suficiente para inscribir la Declaratoria de Edificación. El FUE sellado tiene calidad de instrumento público.

Los propietarios y los constructores pueden optar por extender la Declaratoria de Edificación mediante escritura pública.

El Registrador Público no puede exigir mayores requisitos que los previstos para la inscripción de la Declaratoria de Edificación. En la calificación registral, el Registrador Público solo verifica la competencia del funcionario que emitió el acto, la formalidad, el carácter inscribible y la adecuación con los antecedentes registrales. El Registrador Público no puede evaluar los fundamentos de hecho o de derecho del acto ni el desarrollo del procedimiento administrativo.

La inscripción de la Declaratoria de Edificación cancela el asiento registral de la licencia de edificación.

Base normativa: primer párrafo del numeral 29.2 y numeral 29.3 del artículo 29 del TUO de la Ley 29090; numeral 3.5, primer párrafo del numeral 80.1 y numeral 80.4 del Reglamento de Licencias.

Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas

La Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas es el procedimiento por el cual se determina que la obra de edificación de proyectos de vivienda, oficina y comercio se ha ejecutado conforme a los planos aprobados a un nivel de casco no habitable.

El administrado puede optar por la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas cuando se cumplen estas condiciones:

• Modalidad: El proyecto corresponde a las modalidades B, C o D.
• Financiamiento: El proyecto se encuentra financiado por una entidad financiera o cuenta con las garantías respectivas.
• Obra a nivel de casco no habitable: La obra se ha realizado de acuerdo a los planos aprobados con la licencia.
• Delimitación: Los bienes y servicios comunes y las áreas de propiedad exclusiva se encuentran delimitados con elementos estructurales, muros, pisos y paramentos según el proyecto aprobado.

Requisitos

El expediente de la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas contiene estos documentos:

• FUE – Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas: El FUE se presenta en 3 juegos originales, suscritos por el administrado y, en la sección que corresponda, por el profesional responsable.
• Obras pendientes de ejecución: El FUE de la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas declara las obras pendientes de ejecución.
• Pago del derecho de tramitación: El administrado paga el derecho de tramitación al inicio del procedimiento.
• Derecho a edificar: El titular del derecho a edificar que es persona distinta a quien inició el procedimiento de edificación presenta el documento que acredite que cuenta con derecho a edificar.
• Memoria descriptiva: El administrado y el profesional responsable suscriben una memoria descriptiva, con carácter de declaración jurada, de las obras ejecutadas a nivel de casco no habitable con registro fotográfico y de las obras pendientes de ejecución.
• Ejecución de la obra: El administrado presenta el documento que registre la ejecución de la obra a nivel de casco no habitable.

El expediente con modificaciones no sustanciales suma estos documentos:

• Planos de replanteo: El administrado presenta los planos de ubicación y de arquitectura (plantas, cortes y elevaciones) y los planos de las especialidades involucradas en la modificación que no se hayan ejecutado, con las mismas especificaciones de los planos del proyecto aprobado.
• Comprobante de pago: El administrado presenta copia del comprobante de pago por derecho de revisión de la especialidad de Arquitectura y de las otras especialidades involucradas.

Los expedientes de la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas y de la declaración municipal de edificación terminada incluyen también los requisitos comunes de los procedimientos de edificación. Los requisitos comunes de los procedimientos de edificación son el recibo por derecho de revisión en las modalidades C y D, la documentación del administrado que no es propietario del predio y los documentos según el tipo de obra exigidos en el expediente sin variaciones.

Evaluación

El funcionario municipal que recibió los documentos remite el expediente al órgano municipal encargado del control urbano. El órgano municipal encargado del control urbano evalúa el expediente en un plazo de 10 días hábiles, bajo responsabilidad, con estas acciones:

• Sin variaciones: El órgano municipal encargado del control urbano inspecciona las obras ejecutadas y constata que se ejecutaron de acuerdo a los planos de licencia o a los planos aprobados. El avance de obra conforme a nivel de casco no habitable da lugar al informe favorable y a la conformidad en el FUE.
• Con variaciones: El órgano municipal encargado del control urbano inspecciona las obras ejecutadas a nivel de casco no habitable y remite el informe al órgano competente. La municipalidad o la Comisión Técnica verifica los planos de arquitectura, los planos de las otras especialidades involucradas y la memoria descriptiva.

La municipalidad comunica la improcedencia y, de ser el caso, dispone las acciones pertinentes cuando existen variaciones a nivel de casco no habitable respecto de los planos aprobados.

Transcurrido el plazo de 10 días hábiles sin que la municipalidad notifique el pronunciamiento, se aplica el silencio administrativo positivo. La municipalidad otorga la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas dentro de 3 días hábiles y entrega el FUE y la documentación técnica sellados y firmados, bajo responsabilidad.

Obligaciones del promotor inmobiliario

El promotor inmobiliario debe publicitar en todo momento que el proyecto se realiza mediante la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas. Los contratos de venta que el promotor inmobiliario suscriba desde la expedición de la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas hacen constar el procedimiento seguido. En los contratos de venta, el promotor inmobiliario se compromete a culminar la obra y a obtener la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación definitiva.

Inscripción registral

El FUE de la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas, sellado y con el número de resolución respectivo, tiene calidad de instrumento público. El FUE sellado es título suficiente para inscribir de manera definitiva la Declaratoria de Edificación, la independización y el reglamento interno, sin cambio de la titularidad de las unidades inmobiliarias. La inscripción de la Declaratoria de Edificación, la independización y el reglamento interno se realiza en la partida correspondiente y acredita la existencia de obras pendientes de ejecución.

Declaración municipal de edificación terminada

La Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas concluye con la declaración municipal de edificación terminada, no con una nueva solicitud de Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación. El administrado solicita la declaración municipal de edificación terminada a la municipalidad una vez terminadas las obras pendientes de ejecución, que deben guardar concordancia con los planos y la documentación técnica aprobados.

La solicitud de declaración municipal de edificación terminada contiene estos documentos:

• FUE – Declaración Municipal de Edificación Terminada: El FUE se presenta en 3 juegos originales, suscritos por el administrado y, en la sección que corresponda, por el profesional responsable.
• Pago del derecho de tramitación: El administrado paga el derecho de tramitación al inicio del procedimiento.
• Derecho a edificar: El titular del derecho a edificar que es persona distinta a quien inició el procedimiento de edificación presenta la documentación que acredite que cuenta con derecho a edificar.
• Representación: El administrado que no es el propietario del predio ni el titular del derecho a edificar acredita la representación del titular.

La municipalidad efectúa en 10 días hábiles la inspección de la obra y constata que se ejecutó de acuerdo a los documentos aprobados. La municipalidad emite la Resolución de declaración municipal de edificación terminada cuando no existen variaciones respecto de los planos. La municipalidad comunica la improcedencia y, de ser el caso, dispone las acciones pertinentes cuando existen variaciones respecto de los documentos del expediente.

Transcurrido el plazo de 10 días hábiles sin que la municipalidad notifique el pronunciamiento, se aplica el silencio administrativo positivo. La municipalidad otorga dentro de 3 días hábiles la Resolución de declaración municipal de edificación terminada y entrega el FUE y la documentación técnica sellados y firmados, bajo responsabilidad.

Base normativa: numeral 11 del artículo 3, artículo 28-A y tercer párrafo del numeral 29.2 del artículo 29 del TUO de la Ley 29090; primer párrafo del artículo 28-B del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; numerales 9.1 y 61.1, artículos 76 y 77 y segundo párrafo del numeral 80.1 del Reglamento de Licencias.