Licencia de Edificación

Obras exceptuadas y modalidades de aprobación A, B, C y D

La Licencia de Edificación es el acto administrativo mediante el cual la municipalidad autoriza la ejecución de una obra de edificación. La edificación es el resultado de construir una obra de carácter permanente sobre un predio que cuenta, como mínimo, con proyecto de habilitación urbana aprobado. La edificación tiene por destino albergar a la persona en el desarrollo de sus actividades y comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella.

Están obligados a solicitar la Licencia de Edificación los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o de una afectación en uso y quienes cuentan con derechos ciertos para edificar sobre el predio. El titular de la Licencia de Edificación es cualquier persona natural o jurídica, pública o privada.

Obras de edificación

Las obras de edificación son las siguientes:

• Edificación nueva: obra que se ejecuta totalmente o por etapas sobre un terreno sin construir.
• Ampliación: obra que se ejecuta a partir de una edificación preexistente e incrementa el área techada, con o sin remodelación del área techada existente.
• Remodelación: obra que modifica total o parcialmente la tipología o el estilo arquitectónico original de una edificación existente.
• Refacción: obra de mejoramiento o renovación de instalaciones, equipamiento o elementos constructivos, que no altera el uso, el área techada ni los elementos estructurales de la edificación existente.
• Acondicionamiento: trabajos de adecuación de ambientes a las necesidades del usuario mediante elementos removibles, como tabiquería, falsos cielos rasos, acabados e instalaciones.
• Puesta en valor histórico monumental: obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de restauración, recuperación, rehabilitación, protección, reforzamiento y mejoramiento de una edificación.
• Cerco: obra que comprende exclusivamente la construcción de muros perimétricos en un terreno y de vanos de acceso, siempre que la municipalidad lo permita.
• Demolición: acción mediante la cual se elimina total o parcialmente una edificación existente.

Obras exceptuadas de licencia

Las obras exceptuadas de obtener Licencia de Edificación, siempre que no se ejecuten en inmuebles que integran el Patrimonio Cultural de la Nación, son las siguientes:

• Los trabajos de acondicionamiento o de refacción, que basta declarar en el autovalúo del año siguiente a su ejecución.
• La construcción de cercos frontales de hasta 20 m de longitud, si el inmueble no se encuentra bajo el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común.
• La instalación de casetas de venta, departamentos modelo y cualquier otra instalación temporal.

Modalidades de aprobación

Las 4 modalidades de aprobación de la Licencia de Edificación se distinguen por quién evalúa el proyecto:

Modalidad	Forma de aprobación
A	Aprobación automática con firma de profesionales
B	Aprobación de proyecto con evaluación por la municipalidad o con evaluación previa por los Revisores Urbanos
C	Aprobación de proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos
D	Aprobación de proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos

La modalidad que corresponde a las edificaciones de vivienda, las demoliciones totales, los cercos, los locales comerciales y culturales, los mercados y los locales para espectáculos deportivos depende de las dimensiones de la obra:

Obra	Modalidad A	Modalidad B	Modalidad C	Modalidad D
Vivienda	Vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos, si constituye la única edificación en el lote	Vivienda unifamiliar, multifamiliar o condominios de vivienda unifamiliar o multifamiliar de hasta 5 pisos, con un máximo de 3,000 m² de área techada	Vivienda multifamiliar, quinta o condominios que incluyen vivienda multifamiliar de más de 5 pisos o de 3,000 m² de área techada	No comprendida
Demolición total	Hasta 3 pisos, sin semisótano ni sótanos y sin uso de explosivos	Hasta 5 pisos y/o con semisótano y sótanos, sin uso de explosivos	Más de 5 pisos o con uso de explosivos	No comprendida
Cercos	Más de 20 m de longitud, si el inmueble no se encuentra bajo el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común	Inmuebles bajo el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común	No comprendida	No comprendida
Locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos	No comprendida	No comprendida	Máximo de 30,000 m² de área techada, individualmente o en conjunto	Más de 30,000 m² de área techada, individualmente o en conjunto
Mercados	No comprendida	No comprendida	Máximo de 15,000 m² de área techada	Más de 15,000 m² de área techada
Locales para espectáculos deportivos	No comprendida	No comprendida	Hasta 20,000 ocupantes	Más de 20,000 ocupantes

La Modalidad A comprende además las siguientes obras:

• La ampliación de una vivienda unifamiliar cuya edificación original cuenta con licencia de construcción, conformidad de obra o declaratoria de fábrica o de edificación sin carga, si la sumatoria del área techada de ambas no supera los 200 m².
• La remodelación de una vivienda unifamiliar sin modificación estructural, ni cambio de uso, ni aumento de área techada.
• Las ampliaciones y remodelaciones consideradas obras menores.
• Las edificaciones de los Programas promovidos por el Sector Vivienda para la reubicación de beneficiarios de atención extraordinaria del Bono Familiar Habitacional.
• Las edificaciones necesarias para proyectos de inversión pública, de asociación público-privada o de concesión privada destinados a la prestación de servicios públicos esenciales o a la ejecución de infraestructura pública.
• Las edificaciones de carácter militar de las Fuerzas Armadas, las de carácter policial de la Policía Nacional del Perú y los establecimientos de reclusión penal.
• Las edificaciones de Universidades Nacionales.
• Las edificaciones de establecimientos de salud estatales.
• Las edificaciones de instituciones educativas estatales.

La Modalidad A no comprende las siguientes obras:

• Las obras de edificación en bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación y su área de influencia, declarados por el Ministerio de Cultura.
• Las obras que requieren sótanos, semisótanos o una profundidad de excavación mayor a 1.50 m y colindan con edificaciones existentes, que se tramitan bajo la Modalidad B.

La Modalidad B comprende además las siguientes obras:

• Las obras de ampliación o remodelación de una edificación existente para fines de vivienda, con modificación estructural, aumento de área techada o cambio de uso.
• Las demoliciones parciales.
• La modificación de proyecto de edificaciones que corresponden a etapas de un proyecto integral aprobado con anterioridad o con plazo vencido.

La edificación existente sobre la que recae una ampliación o remodelación en la Modalidad B debe contar con licencia de construcción, licencia de edificación, declaratoria de fábrica o conformidad de obra y declaratoria de edificación. La Modalidad B no comprende las obras de edificación en bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación y su área de influencia.

La Modalidad C comprende además las siguientes obras:

• Las edificaciones para fines diferentes de vivienda, salvo las previstas en la Modalidad D.
• Las edificaciones de uso mixto con vivienda.
• Las intervenciones en predios que integran el Patrimonio Cultural de la Nación, declarados por el Ministerio de Cultura.
• Todas las demás edificaciones no contempladas en las Modalidades A, B y D.

El conjunto residencial se encuentra comprendido en la figura del condominio.

La Modalidad D comprende además las edificaciones para fines de industria, educativos, de salud y de hospedaje, los establecimientos de expendio de combustibles y los terminales de transporte.

A requerimiento del administrado, la municipalidad puede aprobar un Anteproyecto en Consulta u otorgar la Licencia de Edificación bajo una modalidad superior a la que corresponde a la obra. La aprobación en una modalidad superior exige los requisitos de la modalidad original y el pago por los derechos de revisión, cuando corresponda.

Base normativa: numeral 2 del artículo 3 y artículo 10 del TUO de la Ley 29090, modificados por el Decreto Legislativo 1426; artículo 7 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1675; artículos 8 y 9 del TUO de la Ley 29090; numerales 3.1 y 3.3, artículo 57 y numerales 58.1 a 58.5 del Reglamento de Licencias.

Documentos previos, estudios y Anteproyecto en Consulta

Los documentos previos regulan el diseño o las condiciones técnicas que afectan el proceso de edificación y se recaban o tramitan antes de solicitar la Licencia de Edificación. El contenido de los documentos previos es de cumplimiento obligatorio para las entidades que los otorgan y para los solicitantes, y genera deberes y derechos. El Registro de Predios inscribe cualquier documento previo a solicitud del propietario, y el asiento de inscripción es oponible frente a terceros. Ninguna modificación del Plan de Desarrollo Urbano puede establecer una zonificación con menor capacidad edificatoria o de uso del suelo que la indicada en los documentos previos emitidos con base en una zonificación aprobada.

Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios

El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios especifica los parámetros de diseño que regulan el proceso de edificación sobre un predio urbano. La municipalidad distrital emite el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios en el ámbito de su jurisdicción, y la municipalidad provincial o la Municipalidad Metropolitana de Lima lo emite en el ámbito del Cercado. El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios se emite en un plazo máximo de 5 días hábiles, previo pago del derecho de tramitación, y tiene una vigencia de 36 meses.

El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios contiene zonificación, alineamiento de fachada, usos de los suelos permisibles y compatibles, coeficientes máximos y mínimos de edificación, porcentaje mínimo de área libre, altura máxima y mínima de edificación expresada en metros, retiros, área de lote normativo, densidad neta expresada en habitantes por hectárea, exigencias de estacionamientos para cada uno de los usos permitidos, calificación de bien cultural inmueble y fecha de emisión.

La municipalidad pone a disposición de manera gratuita, y de libre o fácil acceso o en el portal web, toda la información de la normativa urbanística. El trámite del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios queda a opción del administrado. El administrado tiene acceso gratuito a orientación e información completa, veraz y clara sobre la normativa urbanística y edificatoria que requiere para cumplir los requisitos. El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios está orientado al predio y puede ser solicitado por cualquier administrado. El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios otorga seguridad jurídica al titular del predio o al tercero con derecho a edificar, incluso cuando el predio se enajena. La municipalidad tramita el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios como servicio exclusivo.

Certificado de Factibilidad de Servicios

El Certificado de Factibilidad de Servicios es emitido por los prestadores de servicios de saneamiento y las entidades prestadoras de energía eléctrica. El Certificado de Factibilidad de Servicios indica expresamente si se brindará el servicio o, de manera excepcional, las condiciones técnicas y administrativas que se requieren para implementar el acceso al servicio. El contenido del Certificado de Factibilidad de Servicios comprende las condiciones técnicas de otorgamiento del servicio con las obras e instalaciones de infraestructura pública a cargo de las empresas prestadoras, el plazo de acceso al servicio, la fecha de emisión y la fecha de vigencia.

El Certificado de Factibilidad de Servicios debe emitirse en un plazo máximo de 15 días útiles y tiene una vigencia de 36 meses, prorrogable por única vez por 12 meses calendario. Las empresas prestadoras que no emiten el Certificado de Factibilidad de Servicios en el plazo establecido están sujetas a responsabilidad. El proyecto integral de edificación aprobado no requiere actualizar el Certificado de Factibilidad de Servicios durante la ejecución de las etapas, en tanto el proyecto no contenga modificaciones.

Las empresas prestadoras deben reembolsar al propietario o al promotor inmobiliario las inversiones que este efectúe para ejecutar las obras o instalaciones de infraestructura pública que corresponden a las empresas prestadoras, de acuerdo con el Certificado de Factibilidad de Servicios. Una vez obtenida la Licencia de Edificación, la renovación de los documentos previos no es exigible, siempre que se haya comunicado el inicio de las obras a la entidad prestadora de servicios.

Certificación ambiental y estudios

Los proyectos de edificación requieren, en los supuestos que se indican, la certificación ambiental y los estudios siguientes:

• Certificación ambiental: se exige a los proyectos de inversión comprendidos en el listado de inclusión del Sistema Nacional de Evaluación de Impacto Ambiental.
• Estudio de Impacto Vial: se exige únicamente cuando el Reglamento Nacional de Edificaciones lo establece.
• Estudio de Mecánica de Suelos con Fines de Edificación o Informe Técnico de Suelos: es obligatorio en los casos que establece la Norma Técnica E.050, Suelos y Cimentaciones.

La certificación ambiental no es exigible para la solicitud de la Licencia de Edificación ni para la ejecución de edificaciones de vivienda, comercio y oficinas públicas y privadas que se desarrollan en áreas urbanas. Las áreas urbanas son las ubicadas dentro de una jurisdicción municipal destinada a usos urbanos, que cuentan con licencia de habilitación urbana y están dotadas de servicios de agua, alcantarillado, electrificación, vías de comunicación y vías de transporte.

El proyecto arquitectónico que incorpora los criterios, condiciones, características, alcances y requisitos exigidos en el Reglamento Nacional de Edificaciones reemplaza al Estudio de Impacto Vial.

Anteproyecto en Consulta

A solicitud del administrado, la municipalidad tramita la aprobación de un Anteproyecto en Consulta en las Modalidades B, C y D. El expediente del Anteproyecto en Consulta se presenta por duplicado y contiene los siguientes documentos:

• El Formulario Único de Edificación en 2 juegos originales, suscrito por el administrado y, en la sección que corresponda, por el profesional proyectista.
• La copia del recibo del pago efectuado por derecho de revisión al colegio profesional.
• El plano de ubicación y localización del lote.
• Los planos de arquitectura (plantas, cortes y elevaciones) en escala 1/100.
• El plano de seguridad, con las distancias de recorrido, aforo, anchos de pasillo y señalización de evacuación, que revisa el delegado de la especialidad de Arquitectura de la Comisión Técnica.
• La memoria descriptiva.
• La declaración jurada de habilidad del profesional que interviene en el proyecto.

La especialidad de Arquitectura de la Comisión Técnica evalúa y dictamina el Anteproyecto en Consulta solo en los términos de Conforme y No Conforme. El Anteproyecto en Consulta también puede aprobarse con el Informe Técnico Favorable del Revisor Urbano. La municipalidad dispone de 3 días hábiles para revisar los documentos del Anteproyecto en Consulta y comprobar que el profesional está habilitado. La Comisión Técnica emite el dictamen del Anteproyecto en Consulta en un plazo máximo de 5 días hábiles.

Con el dictamen Conforme del Anteproyecto en Consulta, la municipalidad entrega al administrado un juego de los planos dictaminados. El dictamen Conforme del Anteproyecto en Consulta tiene una vigencia de 36 meses contados desde la emisión. El dictamen Conforme del Anteproyecto en Consulta tiene efecto vinculante para la revisión del proyecto de edificación si no existe cambio en el diseño, aun cuando hayan variado los parámetros urbanísticos y edificatorios con los que fue aprobado. Los cambios que resultan de la compatibilización de los planos de arquitectura con las demás especialidades no se consideran modificaciones del Anteproyecto en Consulta.

Con el dictamen No Conforme, los planos del Anteproyecto en Consulta se devuelven al administrado bajo cargo y se suspende el plazo del procedimiento. El administrado puede subsanar las observaciones del Anteproyecto en Consulta en un plazo de 15 días hábiles, con nuevos planos en los que conste la subsanación y con los planos observados. La presentación de los planos subsanados reanuda el plazo del Anteproyecto en Consulta. La municipalidad declara la improcedencia del procedimiento del Anteproyecto en Consulta si las observaciones no se subsanan de forma satisfactoria en el plazo otorgado o luego de la cuarta revisión con dictamen No Conforme.

En las Modalidades C y D, el administrado puede adjuntar al expediente de la Licencia de Edificación la copia de los planos del Anteproyecto en Consulta aprobado, si la aprobación se encuentra vigente.

Base normativa: artículo 14 del TUO de la Ley 29090, salvo su numeral 1; artículo 25-A del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; numerales 5.2 a 5.4 del Reglamento de Licencias; artículos 59 y 60, numeral 65.5 y artículo 73 del Reglamento de Licencias.

Requisitos del expediente y documentación técnica por modalidad

Los requisitos de la Licencia de Edificación son únicos y se aplican a nivel nacional. Cualquier requerimiento o requisito adicional a los previstos para la Licencia de Edificación constituye una barrera burocrática ilegal. La municipalidad debe abstenerse de exigir requisitos, trámites, información o pagos no previstos, salvo en las Zonas de Reglamentación Especial. El retraso administrativo en la tramitación no autoriza a exigir la actualización de la documentación presentada al ingresar el expediente.

Procedimientos estandarizados

Los procedimientos administrativos de licencias de habilitación urbana y de edificación a cargo de las municipalidades están estandarizados. Los procedimientos estandarizados son 149 procedimientos administrativos y 1 servicio prestado en exclusividad, de observancia obligatoria para todas las municipalidades. Las municipalidades debían incorporar los procedimientos estandarizados en el Texto Único de Procedimientos Administrativos. El plazo máximo de incorporación fue de 5 días hábiles desde la vigencia de la norma que aprobó los procedimientos estandarizados. La incorporación de los procedimientos estandarizados sustituye la información aprobada antes en el Texto Único de Procedimientos Administrativos.

La municipalidad que no cumplió la incorporación de los procedimientos estandarizados queda sujeta al régimen de las entidades sin Texto Único de Procedimientos Administrativos vigente. En las entidades sin Texto Único de Procedimientos Administrativos vigente, el administrado queda liberado de iniciar el procedimiento de aprobación automática o sujeto a silencio administrativo positivo para obtener la autorización previa. El administrado liberado de iniciar el procedimiento no es pasible de sanción. La liberación de iniciar el procedimiento dura hasta el día siguiente de la publicación del Texto Único de Procedimientos Administrativos y no tiene efecto retroactivo. La municipalidad puede establecer condiciones más favorables en la tramitación de los procedimientos estandarizados, con menores actividades y plazos de atención, y con tramitación por canales no presenciales.

Requisitos comunes a todas las modalidades

Los requisitos comunes a todas las modalidades de aprobación son los siguientes:

• El Formulario Único de Edificación en 3 juegos originales, suscrito por el administrado y, en la sección que corresponda, por los profesionales responsables.
• El pago del derecho de tramitación al inicio del procedimiento, consignado en el rubro «Observaciones» del Formulario Único de Edificación.
• En las Modalidades C y D, la copia del recibo del pago por derecho de revisión efectuado en los colegios profesionales, en las instituciones con funciones específicas o en las que designan delegados de servicios públicos.
• La documentación que acredita el derecho a edificar, si el administrado no es propietario del predio.
• La declaración jurada del representante legal con los datos de la partida registral y el asiento de la representación vigente, si el administrado es persona jurídica.
• La declaración jurada de habilitación profesional de los profesionales que intervienen en el proyecto y en la tramitación de la licencia.
• En remodelaciones, ampliaciones o demoliciones, la copia del documento que acredita la declaratoria de fábrica o de edificación con los planos respectivos, si la municipalidad no la expidió.
• En defecto de la declaratoria de fábrica o de edificación, la copia del certificado de conformidad o finalización de obra, o la licencia de obra o de edificación de la construcción existente.
• En demoliciones cuya edificación no pueda acreditarse con la autorización respectiva, el plano de ubicación y localización y el plano de planta de la edificación a demoler, con las áreas a demoler diferenciadas de las remanentes si la demolición es parcial.
• En demoliciones de edificaciones con declaratoria de fábrica o de edificación inscrita en el Registro de Predios, la declaración jurada de que sobre el bien no recaen cargas ni gravámenes, o la autorización del titular de la carga o gravamen.
• El Certificado de Factibilidad de Servicios, en los proyectos de vivienda multifamiliar o de fines diferentes al de vivienda.

Las declaraciones juradas forman parte del Formulario Único de Edificación.

El Formulario Único de Edificación y sus anexos formalizan los procedimientos y actos administrativos relacionados con la autorización de ejecución del proyecto y la posterior conformidad. El Formulario Único de Edificación tiene carácter de declaración jurada respecto de la información y los documentos presentados, y tiene mérito de inscripción registral.

Formalidades del expediente

El Formulario Único de Edificación y sus anexos se visan en todas sus páginas y, cuando corresponda, los firman el administrado y los profesionales que intervienen. La documentación técnica es firmada y sellada por el profesional responsable y por el administrado.

Los membretes de los planos contienen el administrado, los profesionales responsables con la especialidad y el número de colegiatura, el tipo de obra, el nombre del proyecto y de los planos, la escala, la fecha y la numeración del plano respecto del total de planos por especialidad. Los planos se numeran con el prefijo U para ubicación y localización, A para arquitectura, E para estructuras, IS para instalaciones sanitarias e IE para instalaciones eléctricas.

Los profesionales responsables del proyecto, según la especialidad, son los siguientes:

• Arquitecto: proyecto de arquitectura y de seguridad, de ser el caso.
• Ingeniero civil: proyecto de estructuras y de seguridad en la especialidad.
• Ingeniero sanitario: proyecto de instalaciones sanitarias y de seguridad en la especialidad.
• Ingeniero electricista o electromecánico: proyecto de instalaciones eléctricas y electromecánicas y de seguridad en la especialidad.

Los arquitectos e ingenieros deben ser colegiados hábiles a la fecha de presentación del proyecto. Los proyectos especializados, como seguridad integral y redes de información, son responsabilidad de los profesionales proyectistas y no se sujetan a evaluación técnica.

Documentación técnica en la Modalidad A

La documentación técnica de la Modalidad A varía según el tipo de obra y se presenta en 3 juegos originales:

Obra	Documentación técnica
Regla general de la Modalidad A	Plano de ubicación; planos de arquitectura (planta, cortes y elevaciones), de estructuras, de instalaciones sanitarias y de instalaciones eléctricas; archivo digital
Vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos	La regla general, o proyecto adquirido en el banco de proyectos de la municipalidad
Ampliaciones y remodelaciones consideradas obras menores	Plano de ubicación y arquitectura; declaración jurada de habilitación profesional del arquitecto responsable; archivo digital donde se diferencien las áreas
Ampliación de vivienda unifamiliar hasta 200 m² de área techada	Planos de la regla general, con el área existente diferenciada del área de ampliación
Remodelación de vivienda unifamiliar	Planos de la regla general, con la edificación existente diferenciada de las áreas y elementos remodelados
Cercos de más de 20 m de longitud	Plano de ubicación; planos de las especialidades que correspondan; memorias descriptivas
Demolición total de hasta 3 pisos	Carta de seguridad de obra; memoria descriptiva del proceso de demolición firmada por un ingeniero civil; plano de ubicación; plano de cerramiento del predio; declaración jurada de habilitación profesional
Edificaciones militares, policiales, de reclusión penal, de Universidades Nacionales, de establecimientos de salud estatales y de instituciones educativas estatales	Plano de ubicación; memoria descriptiva; número del Código Único de Inversión
Edificaciones de inversión pública, asociación público-privada o concesión privada	Plano de ubicación; plano perimétrico; descripción del proyecto
Edificaciones de Programas del Sector Vivienda del Bono Familiar Habitacional	Plano de ubicación; planos de arquitectura (plantas, cortes y elevaciones)

Documentación técnica en la Modalidad B

La documentación técnica de la obra nueva en la Modalidad B se presenta en 3 juegos originales y comprende los siguientes documentos:

• El plano de ubicación y localización del lote.
• Los planos de arquitectura (planta, cortes y elevaciones), estructuras, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas y otras, de ser el caso, firmados y sellados por los profesionales responsables y por el administrado.
• Las memorias descriptivas de cada especialidad.
• El plano de sostenimiento de excavaciones, de ser el caso.
• La memoria descriptiva que acompaña al plano de sostenimiento de excavaciones, con las características de la obra y de las edificaciones colindantes, el número de pisos y sótanos y fotos.
• El Estudio de Mecánica de Suelos o el Informe Técnico de Suelos, de corresponder.

La documentación técnica de la Modalidad B, salvo el Estudio de Mecánica de Suelos, se presenta también en archivo digital. La ampliación o remodelación de una edificación existente para fines de vivienda exige la documentación técnica de la obra nueva en la Modalidad B, firmada también por el propietario. Las memorias descriptivas por especialidad de la ampliación o remodelación diferencian la edificación proyectada de la edificación existente.

En el predio sujeto al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, la ampliación o remodelación exige además los documentos siguientes:

• La copia del Reglamento Interno.
• El plano de independización correspondiente a la unidad inmobiliaria.
• La autorización de la Junta de Propietarios, si se encuentra inscrita en el Registro de Predios.
• El documento suscrito por mayoría simple de los propietarios que autoriza la ejecución de las obras, si la Junta de Propietarios no está inscrita o actualizada. El documento suscrito por mayoría simple de los propietarios procede si el proyecto no contraviene las normas vigentes, los parámetros urbanísticos y edificatorios ni las condiciones de seguridad y funcionamiento.

La demolición parcial o total en la Modalidad B exige los documentos siguientes:

• El plano de localización y ubicación del lote.
• Los planos de planta que diferencian las zonas y elementos de la edificación a demoler.
• En demoliciones parciales, el perfil y las alturas de los predios colindantes hasta 1.50 m de los límites de propiedad.
• La memoria descriptiva de los trabajos y del proceso de demolición, con las medidas de seguridad de la Norma Técnica G.050, Seguridad durante la Construcción.
• La carta de seguridad de obra firmada por un ingeniero civil.

En la demolición de predios bajo el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, se adjuntan además la copia del Reglamento Interno, el plano de independización y la autorización de la Junta de Propietarios inscrita en el Registro de Predios.

La construcción de cercos en la Modalidad B exige el plano de ubicación, los planos de las especialidades que correspondan con las memorias descriptivas, y la autorización de la Junta de Propietarios inscrita. Si la Junta de Propietarios no está inscrita o actualizada, la construcción de cercos en la Modalidad B exige el documento suscrito por mayoría simple de los propietarios. El documento suscrito por mayoría simple de los propietarios para la construcción de cercos procede si el proyecto no contraviene las normas vigentes, los parámetros urbanísticos y edificatorios ni las condiciones de seguridad y funcionamiento. El administrado puede solicitar la ampliación, la remodelación y la demolición parcial en un mismo expediente, con los documentos exigidos para cada una.

Documentación técnica en las Modalidades C y D

El expediente de las Modalidades C y D con evaluación previa por la Comisión Técnica incluye los requisitos comunes y los documentos de la Modalidad B, y además los documentos siguientes:

• La certificación ambiental y el Estudio de Impacto Vial aprobados por las entidades competentes, cuando se requieran.
• Los planos de la documentación técnica en archivo digital.
• Los planos de seguridad y evacuación de la especialidad de Arquitectura, cuando correspondan, revisados por los delegados de la Comisión Técnica en esa especialidad.
• Los planos de seguridad de las especialidades de Estructuras, Sanitarias y Eléctricas o Electromecánicas, cuando correspondan, revisados por los delegados de la Comisión Técnica en esas especialidades.
• En bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o ubicados en el entorno de dichos inmuebles, los requisitos adicionales de la Norma Técnica A.140.

Los proyectos de gran magnitud pueden presentar los planos en secciones con escala conveniente, junto con el plano del proyecto integral.

La remodelación, ampliación o puesta en valor histórico en las Modalidades C y D exige que la documentación técnica cumpla las condiciones siguientes:

• Los planos de arquitectura contienen el levantamiento de la edificación existente con los elementos a eliminar, ampliar o remodelar.
• Los planos de arquitectura contienen la edificación resultante.
• En obras de puesta en valor histórico, los planos identifican los elementos arquitectónicos con valor histórico monumental y diferencian los que son objeto de restauración, reconstrucción o conservación.
• Los planos de estructuras diferencian los elementos existentes, los elementos a eliminar y los elementos nuevos, con el detalle de los empalmes.
• Los planos de instalaciones diferencian las instalaciones que se incorporan y las que se eliminan, con el detalle de los empalmes.
• Los planos de instalaciones evalúan la factibilidad de servicios públicos considerando la ampliación de cargas de electricidad y de dotación de agua potable.

La demolición no contemplada en las Modalidades A o B exige los requisitos comunes, salvo el Certificado de Factibilidad de Servicios, y los documentos siguientes:

• El plano de localización y ubicación del lote.
• Los planos de planta a escala 1/75 que delinean las zonas a demoler y el perfil y las alturas de los predios colindantes hasta 1.50 m de los límites de propiedad.
• El plano de cerramiento del predio, en la demolición total.
• La memoria descriptiva de los trabajos y del proceso de demolición, con las medidas de seguridad de la Norma Técnica G.050.
• La carta de seguridad de obra firmada por un ingeniero civil.
• En caso de uso de explosivos, las autorizaciones de las autoridades competentes, que incluyen a la Superintendencia Nacional de Control de Servicios de Seguridad, Armas, Municiones y Explosivos de Uso Civil y al Comando Conjunto de las Fuerzas Armadas.
• En caso de uso de explosivos, la copia del cargo del documento dirigido a los propietarios u ocupantes de las edificaciones colindantes con las fechas y horas de las detonaciones.

Evaluación previa por los Revisores Urbanos

En las Modalidades B, C o D con evaluación previa por los Revisores Urbanos, el administrado presenta el Informe Técnico Favorable acompañado de los requisitos de la modalidad. El Informe Técnico Favorable y la documentación técnica contienen el nombre, la firma, la colegiatura, la especialidad y el sello de proyecto favorable de los Revisores Urbanos.

Obra nueva en predios con edificaciones sin licencia

La demolición total de edificaciones existentes sin licencia se autoriza con la Licencia de Edificación de la obra nueva. Para la demolición total de edificaciones existentes sin licencia, el administrado presenta además los planos de distribución, la carta de seguridad de obra, la memoria descriptiva del proceso de demolición firmada por un ingeniero civil y el plano de cerramiento del predio. La autorización de la demolición total no excluye la multa por haber ejecutado la edificación sin licencia. La programación de la obra que sustenta el Cronograma de Visitas de Inspección debe contemplar la demolición total de las edificaciones existentes sin licencia.

Proyecto integral de edificación

El proyecto integral es el proyecto que se desarrolla por etapas independientes en su ejecución y funcionamiento, en las Modalidades C y D. La solicitud de aprobación del proyecto integral exige los documentos siguientes:

• El Formulario Único de Edificación en 3 juegos originales.
• La copia del recibo del pago por derecho de revisión.
• La documentación que acredita el derecho a edificar, si el administrado no es propietario del predio.
• Los Certificados de Factibilidad de Servicios de agua potable, alcantarillado y energía eléctrica, para obra nueva de vivienda multifamiliar o de fines diferentes al de vivienda.
• El plano de ubicación y localización del lote.
• El plano de identificación de las etapas, que demuestra que cada etapa es independiente en su ejecución y funcionamiento.
• Los planos de arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias, eléctricas y otras, de ser el caso.
• Las memorias descriptivas por especialidad.
• El plano de seguridad.
• El plano de sostenimiento de excavaciones, de ser el caso.
• La memoria descriptiva que acompaña al plano de sostenimiento de excavaciones, con fotos de las edificaciones colindantes.
• La certificación ambiental, salvo en las edificaciones de vivienda, comercio y oficinas públicas y privadas en áreas urbanas.
• El Estudio de Impacto Vial, de acuerdo con el Reglamento Nacional de Edificaciones.
• La memoria descriptiva.
• El Estudio de Mecánica de Suelos o el Informe Técnico de Suelos, de corresponder.
• La documentación técnica en archivo digital.

La aprobación del proyecto integral junto con la Licencia de Edificación de una etapa exige el pago del derecho de tramitación de esa licencia, y la misma obligación se aplica a las demás etapas. En el proyecto integral, el profesional responsable del área correspondiente de la municipalidad dispone de 5 días hábiles para comprobar la habilitación de los profesionales, verificar la partida registral y los parámetros del predio, realizar las inspecciones y emitir el informe. La Comisión Técnica revisa el proyecto integral en un plazo de 20 días hábiles y emite dictamen Conforme si no advierte observaciones.

El dictamen No Conforme del proyecto integral consigna la norma transgredida, el articulado pertinente y las observaciones técnicas, que se formulan por única vez. El proyecto con dictamen No Conforme se devuelve al administrado bajo cargo, con un plazo de 15 días hábiles para subsanar con nuevos planos y los planos dictaminados, y el plazo del procedimiento queda suspendido. La municipalidad declara la improcedencia del proyecto integral si las observaciones no se subsanan en el plazo otorgado o luego de la octava revisión. Transcurrido el plazo del proyecto integral sin pronunciamiento notificado, se aplica el silencio administrativo positivo y la municipalidad otorga el Acta de Verificación y Dictamen en 3 días hábiles.

Base normativa: numeral 2.2 del artículo 2 y numeral 3 del artículo 4 del TUO de la Ley 29090, modificados por el Decreto Legislativo 1426; numeral 13 del artículo 3 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1675; artículo 25 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; numeral 2.1, literal a) del numeral 6.1, artículos 7 y 8, numerales 9.1 y 58.6, y artículos 61, 63, 64, 65, 69 y 75 del Reglamento de Licencias; artículos 1, 3, 4 y 5 del Decreto Supremo 146-2023-PCM; artículo 49 de la Ley 27444, modificado por los Decretos Legislativos 1272 y 1452.

Recepción del expediente y calificación del proyecto

Municipalidad competente

La municipalidad distrital es competente para aprobar proyectos de edificación en el ámbito de su jurisdicción. La municipalidad provincial y la Municipalidad Metropolitana de Lima son competentes para aprobar proyectos de edificación en el ámbito del Cercado.

Recepción en la unidad de recepción documental

Todos los documentos del expediente tienen la condición de declaración jurada. El funcionario de la unidad de recepción documental se limita a verificar, en el acto de presentación, que el expediente contenga los documentos requeridos. Si el expediente contiene los documentos requeridos, el funcionario de la unidad de recepción documental asigna un número, sella y firma el Formulario Único de Edificación y folia los documentos presentados.

En las Modalidades B, C y D, el administrado puede presentar un solo juego del Formulario Único de Edificación y de la documentación técnica. Los otros 2 juegos del Formulario Único de Edificación y de la documentación técnica se presentan dentro de los 3 días siguientes a la notificación de la aprobación del proyecto en todas las especialidades.

Si faltan requisitos que no pueden salvarse de oficio, el funcionario de la unidad de recepción documental formula las observaciones en un solo acto y por única vez. El administrado debe subsanar las observaciones del funcionario de la unidad de recepción documental en un plazo máximo de 2 días hábiles. La observación se anota bajo firma del receptor en la solicitud y en el cargo. Mientras la subsanación de los requisitos faltantes está pendiente, rigen las reglas siguientes:

• No corre el plazo del silencio administrativo ni el plazo para presentar recursos administrativos.
• No procede la aprobación automática.
• El funcionario de la unidad de recepción documental no remite la solicitud al órgano competente.

Si las observaciones del funcionario de la unidad de recepción documental no se subsanan en el plazo de 2 días hábiles, la solicitud se considera no presentada y se devuelve con los recaudos cuando el administrado se apersona a reclamarla. En la solicitud considerada no presentada, el monto de los derechos de tramitación se reembolsa deduciendo los gastos administrativos generados. El reembolso de los pagos por derechos de revisión y por participación de delegados Ad Hoc se solicita en las entidades correspondientes.

Revisión de la documentación por la municipalidad

La municipalidad comprueba que los profesionales están habilitados y verifica la partida registral del predio mediante los portales web de los colegios profesionales y de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. La municipalidad también verifica que la zonificación y vías y los parámetros urbanísticos y edificatorios correspondan al predio, realiza las inspecciones y emite el informe.

Calificación por la municipalidad en la Modalidad B

En la Modalidad B con evaluación por la municipalidad, la revisión y calificación del proyecto tienen un plazo máximo de 15 días hábiles contados desde la presentación del expediente. La revisión empieza con la especialidad de Arquitectura, sigue con Estructuras y termina, en forma conjunta, con Instalaciones Sanitarias y Eléctricas. La calificación de la municipalidad puede ser Conforme, Conforme con Observaciones o No Conforme. Las calificaciones por especialidad se notifican al administrado conforme se emiten.

Evaluación por la Comisión Técnica en las Modalidades C y D

La Comisión Técnica es el órgano colegiado que emite dictámenes de carácter vinculante para el otorgamiento o la denegatoria de la Licencia de Edificación. La Comisión Técnica Distrital, la Comisión Técnica Provincial y la Comisión Técnica Provincial Ad Hoc para edificaciones están conformadas por los miembros siguientes:

• Un representante de la municipalidad, que la preside.
• Dos representantes del Colegio de Arquitectos del Perú.
• Tres representantes del Colegio de Ingenieros del Perú, de las especialidades civil, sanitaria y eléctrica o electromecánica.

El presidente de la Comisión Técnica es un arquitecto o un ingeniero civil o, en defecto de estos, un ingeniero sanitario, electricista o electromecánico, colegiado, hábil y funcionario de la municipalidad. Los delegados de la Comisión Técnica revisan los aspectos de seguridad según la especialidad. El Ministerio de Cultura designa un delegado Ad Hoc, cuya opinión favorable es necesaria para aprobar proyectos en bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o ubicados en el entorno de dichos inmuebles.

Los miembros de la Comisión Técnica están impedidos de emitir dictamen sobre proyectos en los que tienen participación personal. Los miembros de la Comisión Técnica también están impedidos en los proyectos en los que tienen parentesco con el propietario o el proyectista, dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad. Los miembros inhabilitados para integrar la Comisión Técnica no pueden emitir dictamen. La municipalidad puede conformar más de una Comisión Técnica según la carga de expedientes.

La municipalidad que no puede constituir Comisión Técnica puede celebrar convenios con otras municipalidades del mismo ámbito provincial. Las municipalidades pueden acordar la conformación de una Comisión Técnica Común, y la municipalidad donde se inició el procedimiento emite la licencia. La municipalidad debe convocar a profesionales designados ante cualquier otra municipalidad si razones o conflictos de los colegios profesionales impiden constituir la Comisión Técnica. La convocatoria a profesionales designados ante otra municipalidad también procede por razones o conflictos de las entidades prestadoras de servicios públicos o de las instituciones con funciones específicas.

Iniciado el procedimiento de las Modalidades C y D, el profesional responsable del área correspondiente de la municipalidad dispone de 5 días hábiles para efectuar la revisión documental de la municipalidad. Durante los 5 días hábiles de revisión documental, el presidente de la Comisión Técnica convoca a los delegados y, de ser el caso, a los delegados Ad Hoc.

La Comisión Técnica emite los dictámenes en un plazo máximo de 20 días hábiles, con la verificación por especialidades en el orden de Arquitectura, Estructuras y, en forma conjunta, Instalaciones Sanitarias y Eléctricas. La Comisión Técnica puede ampliar el plazo para dictaminar por una sola vez y hasta 5 días hábiles. La ampliación del plazo para dictaminar procede si el proyecto recae en bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, es de previsible impacto socio-ambiental o es de gran escala. La ampliación del plazo para dictaminar debe constar en el Acta de Verificación y Dictamen. La Comisión Técnica debe atender a los profesionales que soliciten sustentar personalmente los proyectos, quienes pueden asistir a la sesión acompañados del administrado. En las demoliciones, el dictamen lo emite el delegado de la especialidad de Estructuras del Colegio de Ingenieros del Perú.

Los dictámenes se aprueban por mayoría simple de los miembros de la Comisión Técnica presentes en la sesión y, en la Licencia de Edificación, se emiten por especialidad. Los términos de los dictámenes son los siguientes:

Dictamen	Supuesto
Conforme	El proyecto cumple con las normas urbanísticas y de edificaciones vigentes
No Conforme	El proyecto incumple alguna norma urbanística o de edificaciones vigente y la subsanación implica necesariamente modificaciones
Conforme con Observaciones	El proyecto cumple las normas y presenta observaciones subsanables relacionadas con la representación gráfica de los planos

En cada plano se consigna el dictamen, sellado y firmado por los miembros de la Comisión Técnica con el número de colegiatura. El Acta de Verificación y Dictamen la suscriben el o los miembros de la especialidad correspondiente, y en ella consta la asistencia de los miembros y de los delegados Ad Hoc. La municipalidad notifica al administrado la copia del Acta de Verificación y Dictamen en un plazo máximo de 5 días hábiles desde la emisión, también por dirección electrónica si el administrado lo solicita. Los dictámenes por especialidad se notifican al administrado conforme se emiten.

Revisores Urbanos

El Revisor Urbano es el arquitecto o ingeniero certificado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento e inscrito en el Registro Nacional de Revisores Urbanos, que verifica que el proyecto cumpla las disposiciones urbanísticas y edificatorias del predio. Cada Revisor Urbano es autónomo en el ejercicio de sus funciones y responsable de su especialidad. La revisión del proyecto por los Revisores Urbanos se efectúa antes de presentar el expediente a la municipalidad.

En la evaluación previa por los Revisores Urbanos, el funcionario de la unidad de recepción documental verifica que el expediente contenga los documentos requeridos y, de estar completo, sella y firma los documentos presentados. En la evaluación previa por los Revisores Urbanos, el número de Licencia de Edificación se consigna de forma inmediata en los formularios presentados.

Base normativa: numerales 5, 6, 7 y 9 del artículo 4 del TUO de la Ley 29090, numerales 5 y 7 modificados por el Decreto Legislativo 1426; artículo 10 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; artículo 26 del TUO de la Ley 29090; literales d) y e) del numeral 6.1, numerales 10.1, 10.4 a 10.6, 10.8, 10.9, 10.14 a 10.16 y 10.18, literales a), c) y f) del numeral 12.1, numerales 13.2, 13.4, 13.10 a 13.12, 62.1 a 62.3, 64.7, 66.1, 66.3, 66.8 y 67.1 y artículo 70 del Reglamento de Licencias.

Observaciones al proyecto, subsanación, improcedencia y recursos

Observaciones en la revisión documental de la municipalidad

En las Modalidades B, C y D, la municipalidad que advierte en la revisión documental que no puede continuar el procedimiento emplaza por única vez al administrado para subsanar en un plazo de 15 días hábiles. Mientras está pendiente la subsanación de la revisión documental, no corre el plazo del silencio administrativo ni el plazo para presentar recursos administrativos. En la revisión documental, la municipalidad solo puede requerir la subsanación de los requisitos no subsanados o cuya subsanación no resulte satisfactoria, en un plazo de 15 días hábiles. El requerimiento de subsanación de la municipalidad no permite formular nuevas observaciones.

La municipalidad declara la improcedencia si el administrado no subsana de forma satisfactoria lo emplazado en la revisión documental dentro del plazo de 15 días hábiles. El incumplimiento del límite a las observaciones de la municipalidad constituye falta administrativa sancionable y barrera burocrática ilegal, y no libera al administrado de subsanar las observaciones formuladas.

Observaciones en la calificación de la Modalidad B

En la Modalidad B, con la calificación Conforme con Observaciones, la municipalidad realiza las actuaciones de emisión, pero no notifica la licencia definitiva hasta que el administrado presenta la subsanación de las observaciones gráficas.

En la Modalidad B, con la calificación No Conforme en alguna especialidad, las observaciones se notifican al administrado y este dispone de 15 días hábiles para subsanarlas. El plazo del procedimiento de la Modalidad B se suspende y se reanuda con la presentación de las subsanaciones. En la Modalidad B, la municipalidad declara la improcedencia si el administrado no presenta las subsanaciones en los 15 días hábiles o si, luego de la octava revisión, no las subsana de forma satisfactoria.

Observaciones de la Comisión Técnica en las Modalidades C y D

El dictamen No Conforme se justifica consignando la norma transgredida, el articulado pertinente y las observaciones técnicas, que se formulan por única vez. Cada delegado que formula observaciones debe fundamentarlas. El dictamen Conforme con Observaciones se justifica precisando la representación gráfica que debe subsanarse.

El proyecto con dictamen No Conforme se devuelve al administrado bajo cargo. El administrado tiene un plazo de 15 días hábiles para subsanar las observaciones del dictamen No Conforme, con nuevos planos y los planos observados. El cómputo del plazo para dictaminar se suspende desde la fecha en que se formularon las observaciones y se reanuda desde la presentación de las subsanaciones de forma satisfactoria.

El dictamen Conforme con Observaciones en alguna especialidad se notifica al administrado con las observaciones gráficas, y continúa la evaluación de las otras especialidades. La municipalidad suspende la emisión de la licencia si, notificados los dictámenes de todas las especialidades, el administrado no ha subsanado las observaciones gráficas. El presidente de la Comisión Técnica verifica en 3 días hábiles que la representación gráfica observada se haya subsanado y, de encontrarla conforme, emite el informe y notifica la licencia. La verificación de las observaciones gráficas no requiere pago alguno.

El pago por revisión del proyecto faculta al administrado a presentar el proyecto ante la Comisión Técnica hasta en 2 oportunidades en cada especialidad. La municipalidad declara la improcedencia del procedimiento si el administrado no presenta las subsanaciones en el plazo otorgado o si no las subsana de forma satisfactoria luego de la octava revisión con dictamen No Conforme.

Límite a nuevas observaciones

En la subsanación de observaciones, la Comisión Técnica verifica si el administrado subsanó de forma satisfactoria y no puede observar aspectos no objetados en las revisiones previas, bajo responsabilidad.

Recursos contra el dictamen de la Comisión Técnica

Los dictámenes de la Comisión Técnica están sujetos a los siguientes recursos administrativos:

• Recurso de reconsideración: se presenta ante el presidente de la Comisión Técnica Distrital que emitió el dictamen, y la Comisión Técnica Distrital lo resuelve.
• Recurso de apelación: se presenta ante el presidente de la Comisión Técnica Distrital que emitió el dictamen, quien lo eleva a la Comisión Técnica Provincial dentro de un plazo de 3 días hábiles.

La Comisión Técnica Provincial Ad Hoc se pronuncia sobre el recurso de apelación contra lo resuelto por la Comisión Técnica Provincial, cuando se trata de predios ubicados en el Cercado. Los recursos administrativos contra los dictámenes de la Comisión Técnica se interponen en el término de 15 días y se resuelven en el plazo de 30 días, bajo responsabilidad. La revisión de los recursos administrativos contra los dictámenes de la Comisión Técnica no requiere pago por derecho de revisión ni por derecho de tramitación.

El plazo del procedimiento se suspende con la interposición del recurso administrativo y se reanuda al día siguiente de la notificación del Acta de Verificación y Dictamen que lo resuelve. La Comisión Técnica dictamina los recursos administrativos en el día de su conocimiento y, de ser el caso, declara la nulidad del acta impugnada. Los recursos administrativos contra las Actas de Verificación y Dictamen pueden ser formulados por los administrados o por cualquiera de los miembros de la Comisión Técnica.

Recursos contra los actos de la municipalidad

Contra la calificación de la municipalidad en la Modalidad B y contra la improcedencia que la municipalidad declara en las Modalidades B, C y D, proceden el recurso de reconsideración y el recurso de apelación. El recurso de revisión solo cabe cuando una ley o un decreto legislativo lo establece expresamente. El término para interponer los recursos administrativos contra los actos de la municipalidad es de 15 días perentorios. El recurso de apelación contra los actos de la municipalidad se resuelve en 30 días y el recurso de reconsideración, en 15 días.

Base normativa: numerales 3 y 4 del artículo 10 del TUO de la Ley 29090, modificados por el Decreto Legislativo 1426; numeral 10.2, literal e) del numeral 12.1, literal b) del numeral 12.2, numerales 12.3, 13.4, 13.6 a 13.9, 13.13 a 13.16, 14.7, 62.4 a 62.6, 64.10, 64.11, 66.2 y 66.5 a 66.7 del Reglamento de Licencias; numeral 207.1 de la Ley 27444, modificado por la Ley 31603; numeral 207.2 de la Ley 27444, modificado por el Decreto Legislativo 1633.

Emisión de la licencia y silencio administrativo positivo

En la Modalidad B con evaluación por la municipalidad y en las Modalidades C y D con evaluación previa por la Comisión Técnica, la licencia se emite tras la última calificación o el último dictamen Conforme. Los plazos de emisión y las consecuencias del vencimiento del plazo son los siguientes:

Supuesto	Plazo de la municipalidad	Acto de la municipalidad
Modalidad B, calificación Conforme	3 días hábiles siguientes a la última calificación Conforme	Otorga la licencia definitiva; el funcionario designado sella y firma los documentos y planos y consigna la licencia en el Formulario Único de Edificación
Modalidad B, plazo vencido sin pronunciamiento notificado	3 días hábiles	Otorga la licencia y entrega el Formulario Único de Edificación con el número de licencia definitiva y la documentación técnica, sellados y firmados
Modalidades C y D, último dictamen Conforme	3 días hábiles siguientes al último dictamen Conforme	Emite la Licencia de Edificación consignada en el Formulario Único de Edificación
Modalidades C y D, plazo vencido sin notificar la totalidad de los dictámenes	3 días hábiles	Otorga la licencia y entrega el Formulario Único de Edificación con el número de licencia y la documentación técnica, sellados y firmados

Los procedimientos de Licencia de Edificación están sujetos al silencio administrativo positivo. La municipalidad no puede invocar el incumplimiento de algún requisito ni una observación formal para negar el silencio administrativo positivo, una vez vencido el plazo para identificar y notificar observaciones o documentación faltante.

Silencio administrativo negativo en el Patrimonio Cultural de la Nación

Los proyectos de edificación en bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o ubicados en el entorno de dichos inmuebles se sujetan al silencio administrativo negativo. El silencio administrativo positivo no se aplica a la obtención de la Licencia de Edificación en bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación.

Numeración Municipal

Obtenida la Licencia de Edificación, el administrado puede solicitar la asignación de numeración a los ingresos de la edificación y a las unidades inmobiliarias resultantes. La solicitud de numeración señala el número de recibo y la fecha del pago del derecho de tramitación y el plano de distribución aprobado. La municipalidad emite la Resolución de Numeración Municipal en un plazo de 5 días hábiles. Vencido el plazo sin pronunciamiento notificado, se aplica el silencio administrativo positivo y la municipalidad otorga la Resolución de Numeración Municipal en 3 días hábiles. La municipalidad puede incluir la Numeración Municipal en la Licencia de Edificación, previo pago de los derechos respectivos. Obtenida la numeración, el administrado puede solicitar el Certificado de Numeración sin requisito adicional, previo pago del derecho correspondiente.

Base normativa: numeral 2.4 del artículo 2 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1675; numerales 2, 3 y 4 del artículo 10 del TUO de la Ley 29090, modificados por el Decreto Legislativo 1426; numerales 2.2, 64.9, 64.12, 66.9, 67.2, 67.3, 68.1, 71.1 y 71.3 a 71.5 del Reglamento de Licencias.

Condiciones para iniciar la obra y comercializar el proyecto

El dictamen Conforme del Anteproyecto en Consulta no autoriza el inicio de obras.

Licencia que permite el inicio de la obra según la modalidad

La licencia que permite ejecutar la obra y el alcance de la autorización varían según la modalidad y el evaluador:

Modalidad y evaluador	Documento	Autorización
Modalidad A	Cargo de ingreso: 1 juego del Formulario Único de Edificación y 1 juego de la documentación técnica entregados en el acto de presentación, con el número de licencia	Constituye la Licencia de Edificación
Modalidades B, C o D con evaluación previa por los Revisores Urbanos	Cargo de ingreso: 1 juego del Formulario Único de Edificación y 1 juego de la documentación técnica entregados en el acto de presentación, con el número de licencia	Constituye la Licencia de Edificación
Modalidad B con evaluación por la municipalidad, al presentar el expediente	Licencia Temporal para Edificación: cargo del Formulario Único de Edificación y de la documentación técnica, sellados con la recepción y el número de expediente	Solo obras preliminares, incluidas las obras provisionales, previas al proceso de excavación
Modalidad B con evaluación por la municipalidad, tras la calificación sin observaciones	Licencia definitiva	Continuación de la ejecución de las obras
Modalidades C y D con evaluación previa por la Comisión Técnica, con dictamen Conforme en Arquitectura y Estructuras	Licencia Temporal para Edificación, a solicitud del administrado	Inicio de la obra
Modalidades C y D con evaluación previa por la Comisión Técnica, con dictamen Conforme en todas las especialidades	Licencia de Edificación que recoge la Licencia Temporal para Edificación y la deja sin efecto	Ejecución de la obra

En la Modalidad A y en la evaluación previa por los Revisores Urbanos, el segundo juego del Formulario Único de Edificación y de la documentación técnica se entrega firmado y sellado dentro de los 3 días hábiles de emitida la licencia.

La Licencia Temporal para Edificación de las Modalidades C y D exige la subsanación de las observaciones gráficas del dictamen Conforme con Observaciones. Obtenido el dictamen Conforme en Instalaciones Sanitarias y Eléctricas, la Licencia Temporal para Edificación adquiere la condición de licencia definitiva. Si el dictamen en Instalaciones Sanitarias y Eléctricas es No Conforme, la municipalidad notifica el dictamen y ordena la paralización de las obras. Las obras paralizadas se reanudan de forma inmediata y sin mayor trámite al presentar la subsanación de las observaciones. Los planos con dictamen Conforme, sellados y firmados por los delegados, se mantienen en custodia en la municipalidad como parte del expediente.

Habilitación urbana

Para obtener la Licencia de Edificación se acredita que el predio cuenta, por lo menos, con proyecto de habilitación urbana aprobado. Para ejecutar la edificación, la habilitación urbana debe estar recepcionada, salvo los proyectos de habilitación urbana aprobados con construcción simultánea. La recepción de la habilitación urbana tampoco se exige en los proyectos de edificación en predios formalizados por el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal o donde este haya intervenido. Para no exigir la recepción de la habilitación urbana en predios formalizados o intervenidos, los proyectos deben contar con servicios públicos domiciliarios operativos de agua potable, alcantarillado y energía eléctrica y con vía de acceso mínimo para caso de emergencia.

En bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o ubicados en el entorno de dichos inmuebles, debidamente declarados, no es exigible previamente la habilitación urbana. Para no exigir previamente la habilitación urbana en bienes del Patrimonio Cultural de la Nación o de su entorno, la municipalidad corrobora, bajo responsabilidad, que el predio cuenta con obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, y de distribución de energía e iluminación pública.

Anexo H y Cronograma de Visitas de Inspección

Para iniciar la ejecución de la obra autorizada, salvo las obras preliminares, el administrado debe presentar el Anexo H debidamente suscrito hasta 2 días hábiles antes de la fecha de inicio de obra. El Anexo H se presenta también para ejecutar la obra autorizada con la Licencia Temporal para Edificación en las Modalidades C y D. En la Modalidad A y en la evaluación previa por los Revisores Urbanos, el Anexo H se adjunta al expediente de la Licencia de Edificación. El inicio de las obras sin comunicación a la municipalidad está sujeto a sanción.

El Cronograma de Visitas de Inspección se consigna o se adjunta en el Anexo H y lo suscriben el Responsable de Obra y el Inspector Municipal de Obra. El Cronograma de Visitas de Inspección determina el número de visitas y los días en que se realizan, y contiene la fecha de inicio de obra, la fecha de inicio y la duración de las etapas constructivas a inspeccionar y la fecha de culminación de obra. Si se instalan casetas de venta, departamentos modelo o cualquier otra instalación temporal, el Cronograma de Visitas de Inspección contiene también las fechas de instalación.

Póliza CAR

La Póliza CAR (Todo Riesgo Contratista) se entrega obligatoriamente a la municipalidad como máximo el día hábil anterior al inicio de la obra. La Póliza CAR se contrata según las características de la obra, con cobertura por daños materiales y personales a terceros y como complemento al Seguro Complementario de Trabajo de Riesgo. La Póliza CAR incluye la Póliza de Responsabilidad Civil y tiene una vigencia igual o mayor a la duración del proceso edificatorio.

La Póliza CAR es exigible en las siguientes obras:

• Los proyectos multifamiliares o condominios de la Modalidad B.
• Las ampliaciones o remodelaciones de edificaciones existentes para fines de vivienda de la Modalidad B.
• Las demoliciones parciales o totales de la Modalidad B.
• Todas las edificaciones de las Modalidades C y D con evaluación previa por la Comisión Técnica, incluidas las demoliciones.
• El proyecto integral de edificación.

Instalaciones para comercializar el proyecto

Las casetas de venta, los departamentos modelo y cualquier otra instalación temporal deben desmontarse antes de la conformidad de obra. Desde el dictamen Conforme del Anteproyecto en Consulta se puede instalar la caseta de venta o el departamento modelo, o acondicionar la edificación existente para comercializar el proyecto.

Los promotores inmobiliarios que solicitan la Licencia de Edificación destinada a vivienda de interés social deben publicitar en todo momento que el proyecto está diseñado y se ejecuta según las condiciones del Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación. La condición de vivienda de interés social debe constar en los contratos de venta y señalarse mediante declaración jurada, y el promotor inmobiliario debe cumplir el valor establecido para la vivienda de interés social. La licencia que emite la municipalidad indica que el proyecto corresponde a vivienda de interés social.

Deberes del titular durante la ejecución

El titular de la Licencia de Edificación tiene los deberes siguientes:

• Ejecutar las obras con sujeción a los proyectos aprobados, garantizando la salubridad y seguridad de las personas y la estabilidad de los terrenos y edificaciones colindantes y de los elementos del espacio público.
• Comunicar el inicio de las obras a los propietarios de inmuebles colindantes para los trabajos en el subsuelo o los aires de estos.
• Resarcir a los propietarios de inmuebles colindantes por los perjuicios materiales o personales, de ser el caso.
• Mantener en la obra la licencia y los planos.
• Exhibir la licencia y los planos cuando la municipalidad los requiera.
• Solicitar la conformidad de obra al concluir la ejecución del proyecto de edificación.
• Someterse a la supervisión municipal.
• Restituir los elementos del espacio público afectados por el proceso de construcción.
• Cumplir el Reglamento Nacional de Edificaciones.

Las copias del Formulario Único de Edificación con el número de licencia, los planos y documentos del proyecto aprobado, el Cronograma de Visitas de Inspección suscrito y las pólizas deben permanecer en lugar visible de la obra. El Responsable de Obra es la persona natural o jurídica responsable de la ejecución de la obra, de las medidas de seguridad y de las fallas de la construcción. La responsabilidad del Responsable de Obra incluye las obras realizadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos. El cuaderno de obra, físico o digital, registra la trazabilidad y los hechos relevantes de la ejecución de la obra. El cuaderno de obra registra también la verificación técnica y las modificaciones, con los sustentos técnicos del cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios y de las normas urbanísticas y edificatorias nacionales. Los sustentos técnicos del cuaderno de obra comprenden también, de ser el caso, el cumplimiento de las normas sectoriales o municipales complementarias que regulan el predio.

Verificación Administrativa, Verificación Técnica y control urbano

La Verificación Administrativa del expediente se realiza con posterioridad al otorgamiento de la licencia. En la Modalidad A, la Verificación Administrativa recae sobre el 100% de los expedientes presentados. En las Modalidades B, C y D, la Verificación Administrativa se realiza mediante fiscalización posterior, en la que la municipalidad verifica de oficio, por el sistema de muestreo, la autenticidad de las declaraciones, documentos e informaciones presentadas.

La Verificación Técnica comprueba que las obras se ejecutan en correspondencia con el proyecto aprobado y las normas de construcción vigentes. La Verificación Técnica es obligatoria en el 100% de las licencias otorgadas, salvo en las edificaciones de carácter militar de las Fuerzas Armadas, las de carácter policial de la Policía Nacional del Perú y los establecimientos de reclusión penal. La Verificación Técnica está a cargo de Inspectores Municipales de Obra, arquitectos o ingenieros colegiados y hábiles, acreditados y registrados en los colegios profesionales. El Supervisor de Obra privado puede asumir las funciones asignadas al Inspector Municipal de Obra si cuenta con la acreditación del colegio profesional respectivo como Inspector Municipal de Obra. El administrado presenta al Supervisor de Obra privado ante la municipalidad. La presentación del Supervisor de Obra privado exige suscribir el Cronograma de Visitas de Inspección y adjuntar el Contrato de Supervisor de Obra Privado.

Si la Verificación Técnica constata que la obra infringe las normas, la municipalidad puede disponer las siguientes medidas provisionales de inmediata ejecución:

• Suspender o cesar en forma provisional la acción constructiva.
• Retirar bienes y equipos de construcción de la vía pública e internarlos en depósitos municipales hasta la enmienda y el pago de la multa.
• Cualquier mandato de hacer para evitar perjuicio a la seguridad pública o al urbanismo.
• La imposición de condiciones para proseguir la actividad constructiva.

El órgano municipal distrital encargado del control urbano verifica la ejecución de las obras de edificación aprobadas en todas las modalidades, bajo responsabilidad administrativa, civil y penal.

Base normativa: numeral 2.4 del artículo 2 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1675; numeral 4 del artículo 4, literal c. del artículo 9, numeral 5 del artículo 10 y artículos 13, 26 y 27 del TUO de la Ley 29090; numerales 1 a 4 y 6 del artículo 10 del TUO de la Ley 29090, modificados por el Decreto Legislativo 1426; artículos 25 y 25-A del TUO de la Ley 29090, modificados por el Decreto Legislativo 1426; numeral 41.4 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1469; artículo 42 del TUO de la Ley 29090, incorporado por el Decreto Legislativo 1675; literales b), c) y d) del numeral 3.2, numeral 13.4, numerales 63.12 y 63.13, literal b) del numeral 64.1, literal c) del numeral 64.2, literal d) del numeral 64.3, numerales 64.6 y 65.4, literal e) del numeral 65.8, numerales 66.4, 68.2, 70.1, 70.2, 73.4 y 73.6, literal m) del numeral 75.2 y numeral 81.2 del Reglamento de Licencias; numerales 8.2, 13.1 y 15.1 del Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica, modificados por el Decreto Supremo 001-2021-VIVIENDA; literal c) del numeral 13.2 y numerales 15.2 y 16.1 del Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica; artículo 32 de la Ley 27444, modificado por el Decreto Legislativo 1272.

Vigencia, prórroga, revalidación y transferencia de la licencia

La vigencia de la licencia se computa desde la fecha de su emisión en todas las modalidades, y la licencia se notifica dentro de los 3 días hábiles de emitida. Los plazos de vigencia y de las extensiones de la licencia son los siguientes:

Licencia	Vigencia	Prórroga	Revalidación
Licencia de Edificación	36 meses	12 meses calendario, por única vez	36 meses, por única vez
Licencia de Edificación para viviendas de interés social	60 meses	12 meses, por única vez	36 meses, por única vez

El Informe Técnico Favorable de los Revisores Urbanos y los dictámenes de la Comisión Técnica tienen una vigencia de 36 meses. En el proyecto integral de edificación, el Acta de Verificación y Dictamen con calificación Conforme y el Informe Técnico Favorable tienen una vigencia de 10 años, dentro de los cuales se puede solicitar la licencia de cada etapa. La vivienda de interés social es la solución habitacional subsidiada por el Estado, cuyo valor máximo y requisitos se fijan en los programas Techo Propio y Crédito Mivivienda o en otro producto promovido por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

Prórroga

El administrado solicita la prórroga dentro de los 30 días calendario anteriores al vencimiento de la licencia, indicando el número de la licencia o del expediente. La prórroga se concede sin costo adicional.

Revalidación

Vencido el plazo de vigencia, el administrado puede revalidar la licencia por única vez, si la licencia se emitió bajo la Ley 29090. La revalidación solo procede cuando existe avance de la ejecución de la obra, sin considerar las obras preliminares. El avance de obra puede presentar modificaciones no sustanciales; en caso contrario, la municipalidad declara la improcedencia de la solicitud de revalidación.

El administrado solicita la revalidación presentando el Formulario Único de Edificación que recibió con la licencia. Para la revalidación, la municipalidad constata el avance de la ejecución de la obra en un plazo de 10 días hábiles y emite el informe. De ser conforme, la municipalidad consigna la revalidación con las nuevas fechas de emisión y vencimiento en todos los folios del Formulario Único de Edificación. Vencidos los 10 días hábiles sin pronunciamiento notificado, se aplica el silencio administrativo positivo y la municipalidad entrega el Formulario Único de Edificación con la revalidación en 3 días hábiles.

Interrupción, desistimiento y transferencia

La municipalidad solo puede interrumpir la vigencia de la licencia en los dos supuestos siguientes:

• El incumplimiento de las normas urbanísticas o de las normas técnicas de edificación con las que se otorgó la licencia.
• El riesgo inminente contra la seguridad e integridad de las personas o edificaciones, previa opinión favorable de la Oficina de Defensa Civil o de la que haga sus veces en la municipalidad.

La licencia puede ser objeto de desistimiento de manera expresa y a solicitud del administrado. La licencia puede ser objeto de transferencia por sus titulares a favor de otras personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, incluso cuando las obras se están ejecutando. La transferencia no requiere iniciar un nuevo procedimiento, y la titularidad de la licencia se actualiza ante la municipalidad competente. La Licencia de Edificación para viviendas de interés social también puede ser objeto de renuncia.

Efectos e inscripción registral

El otorgamiento de la Licencia de Edificación determina la adquisición de los derechos de construcción en el predio, en los términos y condiciones de la licencia. La expedición de la licencia no conlleva pronunciamiento sobre la titularidad de los derechos reales sobre el predio. La licencia produce todos sus efectos aun cuando el predio se enajene.

La licencia, la prórroga y la revalidación son inscribibles en la partida registral del predio. El asiento registral se cancela por el vencimiento de la licencia o por la inscripción de la Declaratoria de Edificación. El Registrador Público solo verifica la competencia del funcionario que emitió el acto, la formalidad, el carácter inscribible y la adecuación con los antecedentes registrales.

Base normativa: artículo 7 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1675; artículo 11 del TUO de la Ley 29090, modificado por los Decretos Legislativos 1426 y 1675; numeral 13 del artículo 3 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1675; artículo 12 del TUO de la Ley 29090; numeral 41.1 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1469; literal b) del numeral 3.2, numerales 3.4 y 3.5 y artículo 4 del Reglamento de Licencias.

Modificación del proyecto aprobado

El administrado puede modificar parcialmente un proyecto aprobado en cualquiera de sus especialidades. El procedimiento depende de si la modificación se solicita antes o después de la emisión de la Licencia de Edificación, y del tipo de modificación.

Modificación antes de emitida la licencia

Antes de emitida la Licencia de Edificación, el administrado puede solicitar la modificación parcial del proyecto aprobado en las Modalidades B, C o D con evaluación previa por la Comisión Técnica. La modificación parcial solicitada antes de emitida la Licencia de Edificación no puede variar la modalidad de aprobación con la que se tramita el expediente. Para la modificación antes de emitida la Licencia de Edificación, el administrado abona el derecho de tramitación, efectúa el pago por derecho de revisión de las especialidades que correspondan y adjunta la documentación necesaria para la evaluación. El procedimiento y los plazos de la modificación antes de emitida la Licencia de Edificación son los de la modalidad del expediente en curso.

Modificaciones no sustanciales

Después de emitida la Licencia de Edificación, el administrado puede solicitar la modificación parcial del proyecto en todas las modalidades de aprobación. Las modificaciones no sustanciales cumplen las condiciones siguientes:

• Cumplen los parámetros urbanísticos y edificatorios y las normas técnicas vigentes o las que se aplicaron al aprobar el proyecto.
• Respetan las condiciones mínimas de diseño del Reglamento Nacional de Edificaciones.
• No afectan las condiciones de seguridad, funcionalidad o habitabilidad de la edificación.
• Se encuentran acreditadas en el cuaderno de obra por el Responsable de Obra.

Las condiciones de seguridad, funcionalidad y habitabilidad de la edificación son las siguientes:

• Seguridad estructural: resistencia estructural frente a los fenómenos naturales, antrópicos y el uso, que asegura la estabilidad, la permanencia y la continuidad de la edificación.
• Seguridad en caso de siniestros: respuesta eficaz ante un siniestro, con acceso oportuno de los servicios de emergencia, evacuación en condiciones seguras, sistemas de protección contra incendios y dispositivos de seguridad para la detección, la alerta y la convocatoria oportuna del auxilio.
• Seguridad de uso: ausencia de riesgos de accidentes para las personas en el uso cotidiano y bajo condiciones normales de la edificación y de sus componentes, incluidas las instalaciones y los acabados.
• Funcionalidad: distribución de los ambientes y dotación de los servicios básicos y de sus instalaciones que permiten el cumplimiento adecuado de las funciones para las que se proyecta la edificación.
• Habitabilidad interna: condiciones adecuadas al interior de la edificación, por características físicas, espaciales y funcionales que permiten un uso seguro, saludable y eficiente de los ambientes.
• Habitabilidad externa: entorno adecuado para la vida cotidiana, por las características del entorno urbano o rural inmediato en donde se ubica la edificación.

Las modificaciones no sustanciales pueden aprobarse antes de la ejecución mediante la modificación de la licencia, a requerimiento del administrado. Las modificaciones no sustanciales también pueden aprobarse y regularizarse después de la ejecución, en el procedimiento de Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación con variaciones, sin aplicación de multas por las modificaciones ejecutadas. La regularización de las modificaciones no sustanciales no se aplica a bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación.

Si las modificaciones efectuadas no califican como no sustanciales, la municipalidad declara la improcedencia de lo solicitado. El presidente de la Comisión Técnica debe comunicar la improcedencia de las modificaciones que no califican como no sustanciales, bajo responsabilidad, a los colegios profesionales respectivos para que adopten las acciones sobre el desempeño de los profesionales responsables.

Modificaciones sustanciales

Las modificaciones sustanciales son las modificaciones parciales de un proyecto aprobado en las que no puede determinarse en forma directa el cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios, de las normas técnicas o de las condiciones mínimas de diseño. Son también modificaciones sustanciales las que afectan las condiciones de seguridad, funcionalidad o habitabilidad de la edificación. Las modificaciones sustanciales no se aplican a bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación.

Las modificaciones sustanciales requieren para su aprobación y ejecución una evaluación previa de la municipalidad, de la Comisión Técnica o de los Revisores Urbanos. Las modificaciones sustanciales generan una nueva licencia que deja sin efecto a la primera y recoge todos sus ítems. Las modificaciones sustanciales ejecutadas sin evaluación previa son objeto de sanción y multa.

Cambio de modalidad, oportunidad y requisitos por modalidad

Si la modificación genera un cambio en la modalidad de aprobación, el expediente debe contener los documentos y ser evaluado según la nueva modalidad, salvo en los proyectos aprobados en la Modalidad A. La modificación del proyecto con licencia se solicita dentro del plazo de vigencia de la licencia. Los requisitos y el trámite de la modificación, previos a su ejecución y siempre que el proyecto resultante siga dentro de los supuestos de la modalidad, son los siguientes:

Modalidad	Documentos	Trámite
A	Formulario Único de Edificación y documentación técnica por triplicado	La licencia está constituida por los documentos de la licencia inicial y por el cargo de presentación de la modificación, sellado con la recepción y los números de expediente y de licencia
B con evaluación por la municipalidad	Formulario Único de Edificación y documentación técnica por triplicado de la Modalidad B según el tipo de obra, con los Certificados de Factibilidad de Servicios, según sea el caso	La municipalidad evalúa con el procedimiento de la Modalidad B
C o D con evaluación previa por la Comisión Técnica	Formulario Único de Edificación, documentos de los requisitos comunes y de las Modalidades C y D materia de la modificación, planos modificados por triplicado, copia del comprobante de pago por revisión y derecho de tramitación	Se aplica la evaluación y emisión de las Modalidades C y D
B, C o D con evaluación previa por los Revisores Urbanos	Informe Técnico Favorable con los requisitos de la modalidad, por triplicado	Se aplican los requisitos y el procedimiento de las Modalidades B, C y D con Revisores Urbanos

En el proyecto integral de edificación, las reglas de modificación se aplican a cada etapa. Vencido el plazo de los procedimientos de modificación de las Modalidades B, C y D sin pronunciamiento notificado, se aplica el silencio administrativo positivo. Aplicado el silencio administrativo positivo a la modificación, la municipalidad otorga la licencia en 3 días hábiles y entrega el Formulario Único de Edificación con el número de licencia y la documentación técnica, sellados y firmados.

Base normativa: artículo 27-A del TUO de la Ley 29090; artículo 72 del Reglamento de Licencias; numerales 5.1, 5.2 y 5.4 de la Norma Técnica G.010 del Reglamento Nacional de Edificaciones, modificados por la Resolución Ministerial 278-2026-VIVIENDA.

Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación

La Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación es el procedimiento por el cual se determina que la obra se ha concluido conforme a los planos aprobados. La Declaratoria de Edificación es la descripción de las condiciones técnicas y características de la obra ejecutada que realiza quien concluye la obra. El procedimiento de Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación puede tramitarse sin variaciones o con variaciones.

Conformidad de Obra sin variaciones

En la Modalidad A, el cargo sellado y firmado de la presentación de la solicitud de Conformidad de Obra se entrega en el mismo acto de presentación. En la Modalidad A, el cargo de la presentación de la solicitud de Conformidad de Obra constituye la Conformidad de Obra y autoriza la inscripción registral de la Declaratoria de Edificación. En las Modalidades B, C y D, la municipalidad dispone de 15 días calendario para verificar los planos e inspeccionar las obras de la solicitud de Conformidad de Obra. La municipalidad anota, suscribe y sella la conformidad en el Formulario Único de Edificación dentro de los 15 días calendario. Transcurridos los 15 días calendario sin conformidad, se aplica el silencio administrativo positivo y la municipalidad otorga la Conformidad de Obra y la Declaratoria de Edificación en 3 días hábiles.

En la Conformidad de Obra sin variaciones, las observaciones de documentación o planos que no implican modificación del proyecto suspenden el plazo y se subsanan en un máximo de 5 días hábiles, prorrogables por 5 días hábiles adicionales. La municipalidad declara la improcedencia de la Conformidad de Obra sin variaciones si las observaciones no se subsanan o si verifica que la obra no se ejecutó de acuerdo con los planos de la licencia.

En las edificaciones de vivienda multifamiliar, comercio y oficinas, la Conformidad de Obra se puede otorgar a nivel de casco habitable.

Conformidad de Obra con variaciones

La Conformidad de Obra con variaciones solo procede cuando las modificaciones efectuadas son no sustanciales y cumplen las normas vigentes a la fecha de la licencia o a la fecha de la solicitud, según resulte más favorable.

En la Modalidad A, el cargo de la presentación de la solicitud de Conformidad de Obra con variaciones se entrega en el mismo acto de presentación y constituye la Conformidad de Obra con variaciones. En las Modalidades B, C y D, el plazo de la municipalidad para la Conformidad de Obra con variaciones es de 15 días calendario. En las Modalidades C y D, la Comisión Técnica emite dictamen sobre los planos de replanteo. En la Conformidad de Obra con variaciones, la Comisión Técnica no puede formular observaciones referidas a posibles infracciones de la normatividad técnica del procedimiento de la licencia. En las Modalidades C y D, la municipalidad declara la improcedencia de la Conformidad de Obra con variaciones si las observaciones no se subsanan en el plazo otorgado o luego de la segunda revisión. Vencido el plazo de la Conformidad de Obra con variaciones sin pronunciamiento notificado, se aplica el silencio administrativo positivo.

Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas

El administrado puede solicitar la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas a nivel de casco no habitable en edificaciones de vivienda, oficina y comercio, solo en las Modalidades B, C y D. El proyecto de la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas debe estar financiado por una entidad financiera o contar con las garantías respectivas. La municipalidad inspecciona las obras y otorga la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas en un plazo de 10 días hábiles. Vencidos los 10 días hábiles de la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas sin pronunciamiento notificado, se aplica el silencio administrativo positivo.

El promotor inmobiliario debe publicitar en todo momento que el proyecto se realiza mediante la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas y hacerlo constar en los contratos de venta. Una vez obtenida la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas, no puede realizarse modificación alguna al proyecto durante las obras pendientes de ejecución. Terminadas las obras pendientes de ejecución, el administrado solicita la declaración municipal de edificación terminada, que la municipalidad resuelve en 10 días hábiles, con aplicación del silencio administrativo positivo. Terminadas las obras pendientes de ejecución, el administrado puede hacer entrega de las unidades inmobiliarias.

Inscripción registral

El Formulario Único de Edificación de Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación, con los documentos y planos sellados y suscritos por el funcionario municipal designado, constituye título suficiente para inscribir la Declaratoria de Edificación. Los propietarios o constructores pueden optar por extender la declaratoria de fábrica mediante escritura pública. El Registrador Público no puede exigir mayores requisitos que los previstos para inscribir la Declaratoria de Edificación.

Base normativa: numerales 10 y 11 del artículo 3 del TUO de la Ley 29090, numeral 10 modificado por el Decreto Legislativo 1426; artículo 28 del TUO de la Ley 29090, salvo sus literales de requisitos; artículo 28-A del TUO de la Ley 29090; artículo 28-B del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; numerales 29.2 y 29.3 del TUO de la Ley 29090; numerales 76.1, 76.3 a 76.5, 76.7, 77.1 a 77.3, 78.3 a 78.5, 78.7 a 78.10, 79.1, 79.3.1 y 79.4.2, primer párrafo y literales b) y e) del numeral 79.6 y numerales 79.7, 80.1 y 80.4 del Reglamento de Licencias.