Regularización de Edificación

Vías de regularización según la fecha de ejecución de la edificación

La fecha de ejecución de la edificación determina ante quién se tramita la regularización y con qué formulario:

Fecha de ejecución de la edificación	Se tramita ante	Formulario
Hasta el 31 de diciembre de 2016	Registro de Predios	Formulario Registral
Del 1 de enero de 2017 al 17 de septiembre de 2018	Municipalidad	Formulario Único de Regularización

Edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2016

El propietario de una edificación ejecutada hasta el 31 de diciembre de 2016 sanea la situación de la edificación ante el Registro de Predios. La regularización ante el Registro de Predios procede cuando la edificación fue construida sin licencia de construcción o sin conformidad de obra. La regularización ante el Registro de Predios también procede cuando la edificación no cuenta con declaratoria de fábrica, independización o reglamento interno, de ser el caso. Las edificaciones demolidas hasta el 31 de diciembre de 2016 se regularizan ante el Registro de Predios.

Nueva regularización del predio ya regularizado

El predio que ya fue materia de regularización puede acogerse a una nueva regularización, por única vez. La nueva regularización comprende las edificaciones construidas o demolidas hasta el 31 de diciembre de 2016. La regularización anterior es la que comprendió las edificaciones terminadas al 20 de julio de 1999 o las edificaciones construidas hasta el 31 de diciembre de 2003, con regularización hasta el 31 de diciembre de 2005. La nueva regularización alcanza las nuevas edificaciones, ampliaciones, demoliciones o remodelaciones efectuadas en el predio ya regularizado con posterioridad a la fecha que comprendió la regularización anterior.

Edificaciones ejecutadas del 1 de enero de 2017 al 17 de septiembre de 2018

Las edificaciones ejecutadas sin licencia desde el 1 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018 se regularizan de forma individual ante la municipalidad. La edificación que se regulariza ante la municipalidad debe cumplir la normatividad vigente a la fecha de construcción o, si es más favorable, la normativa vigente.

La municipalidad también regulariza de forma conjunta las habilitaciones urbanas y las edificaciones ejecutadas sin licencia hasta el 17 de septiembre de 2018.

La regularización ante la municipalidad se aplica a los bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación. Los bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación deben cumplir la normativa sobre la materia vigente a la fecha de construcción o, si es más favorable, la normativa vigente.

La regularización ante el Registro de Predios y la regularización ante la municipalidad no comprenden las edificaciones ejecutadas después del 17 de septiembre de 2018.

Base normativa: artículo 3 de la Ley 27157, modificado por la Ley 30830; Única Disposición Complementaria Transitoria de la Ley 30830; Décimo Cuarta Disposición Complementaria de la Ley 27972, modificada por la Ley 28437; artículo 3 del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, modificado por el Decreto Supremo 008-2019-VIVIENDA; Décimo Octava Disposición Transitoria del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, incorporada por el Decreto Supremo 008-2019-VIVIENDA; artículo 30 del TUO de la Ley 29090, modificado por el Decreto Legislativo 1426; numerales 82.1 y 82.3 del Decreto Supremo 029-2019-VIVIENDA.

Improcedencia de la regularización

La regularización ante el Registro de Predios es improcedente para las edificaciones levantadas en zonas arqueológicas, zonas de protección ecológica, zonas de riesgo para la salud e integridad física, y riberas de ríos, lagos o mares. La regularización ante el Registro de Predios tampoco procede en las edificaciones en las que resulte evidente la contravención a los elementos básicos de seguridad, cuando la contravención ponga en riesgo la vida humana.

Declaración jurada de los verificadores

El Verificador Responsable y el Verificador Ad Hoc adjuntan a sus informes una declaración jurada con firma certificada por notario. La declaración jurada consigna que el predio no se encuentra comprendido en los supuestos de improcedencia. Cada verificador asume la responsabilidad exclusiva por la veracidad de la declaración jurada. Los registradores públicos no pueden exigir otros requisitos para acreditar que el predio no se encuentra comprendido en los supuestos de improcedencia, bajo responsabilidad.

Base normativa: Primera Disposición Complementaria Final de la Ley 30830; párrafo final del artículo 12 del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, incorporado por el Decreto Supremo 008-2019-VIVIENDA.

Verificador Responsable e Informe Técnico de Verificación

El verificador es el arquitecto o ingeniero colegiado inscrito ante el Registro de Predios. El verificador es privado cuando ejerce la función como profesional independiente. El verificador es público cuando ejerce la función como consultor, empleado o contratista de un organismo público que interviene por mandato legal en el trámite de regularización. Las clases de verificador son Verificador Responsable y Verificador Ad Hoc. Cualquier persona puede solicitar los datos de un verificador en el Registro de Predios, que tiene a cargo el Índice de Verificadores.

Verificador Responsable

El Verificador Responsable debe ser arquitecto o ingeniero civil colegiado. El arquitecto o ingeniero civil colegiado se inscribe como Verificador Responsable en el Índice de Verificadores a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). Para la inscripción en el Índice de Verificadores, el arquitecto o ingeniero civil colegiado presenta los documentos siguientes:

• Copia certificada del título profesional emitida por la universidad que lo otorgó.
• Certificado de Habilitación Profesional del Colegio de Arquitectos del Perú o del Colegio de Ingenieros del Perú.
• Comprobante de pago de los derechos de inscripción.
• Registro de firma, sellos, domicilio, datos de identidad personal y compromiso de veracidad, en el formato aprobado.

Cumplida la inscripción en el Índice de Verificadores, el arquitecto o ingeniero civil colegiado recibe de la SUNARP la Credencial de Verificador Responsable.

El Verificador Responsable organiza la documentación que acompaña al Formulario Registral. Bajo responsabilidad, el Verificador Responsable emite el Informe Técnico de Verificación y declara que los planos adjuntos corresponden a la realidad física existente. Cuando la naturaleza de la edificación lo requiere, el Verificador Responsable comunica a la entidad rectora la necesidad de un Informe Técnico de Verificación Ad Hoc y cancela los derechos de la verificación especializada. Las constancias de la comunicación a la entidad rectora y del pago de los derechos de la verificación especializada se anotan en el formulario del Informe Técnico de Verificación.

Verificador Ad Hoc

El Verificador Ad Hoc es especialista y representante de una entidad rectora. El Verificador Ad Hoc actúa necesariamente como verificador público. Las entidades rectoras y la materia de cada una son:

Entidad rectora	Materia
Ministerio de Cultura	Preservación y conservación de bienes inmuebles que integran el Patrimonio Cultural de la Nación, declarados por el Ministerio de Cultura
Servicio Nacional de Áreas Naturales Protegidas por el Estado (SERNANP)	Preservación y conservación de las áreas naturales protegidas
Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres (CENEPRED)	Seguridad de edificaciones de más de 5 pisos, centros y galerías comerciales, campos feriales, establecimientos de hospedaje y edificios de concentración masiva de público
Ministerio de Defensa	Zonas de frontera y otras sometidas a la competencia del Ministerio de Defensa

Las edificaciones de vivienda de 6 pisos no requieren pronunciamiento del CENEPRED cuando el quinto y el sexto piso constituyen unidades inmobiliarias tipo dúplex y la circulación común llega solo hasta el quinto piso.

Cada entidad rectora convoca públicamente a arquitectos e ingenieros colegiados con especialidad o experiencia en la materia de la entidad rectora. La entidad rectora registra a los arquitectos e ingenieros convocados en un padrón y gestiona la inscripción en el Índice de Verificadores. La entidad rectora designa al Verificador Ad Hoc en cada caso, respetando el turno de las comunicaciones y el orden de inscripción en el padrón. Las entidades rectoras no pueden exigir trámites previos distintos a los regulados para la regularización, bajo responsabilidad de los titulares de las entidades rectoras.

El Verificador Ad Hoc emite el Informe Técnico de Verificación Ad Hoc en el formato aprobado. El Informe Técnico de Verificación Ad Hoc se presenta directamente al Registro de Predios dentro de los 60 días hábiles posteriores a la comunicación del Verificador Responsable. Cuando la edificación está comprendida en la materia de más de una entidad rectora, intervienen tantos Verificadores Ad Hoc como sean necesarios. Cada Verificador Ad Hoc emite un informe propio y responde por la verificación especializada. El Informe Técnico de Verificación Ad Hoc no es requisito previo para la inscripción de los derechos, contratos o actos objeto de regularización. Las observaciones del Informe Técnico de Verificación Ad Hoc se registran como carga.

Contenido del Informe Técnico de Verificación

El Verificador Responsable emite el Informe Técnico de Verificación en el formato aprobado. El Informe Técnico de Verificación contiene la constatación de los aspectos siguientes:

• La ubicación del terreno.
• El área, los linderos y las medidas perimétricas del terreno.
• El cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios aplicables al predio.
• Las características arquitectónicas, estructurales y de las instalaciones.
• La identificación de las secciones de propiedad exclusiva y de las áreas de cada sección, de ser el caso.

El verificador constata también el total de áreas y bienes comunes existentes. El verificador elabora los planos de ubicación y de distribución de cada sección de propiedad exclusiva y de las áreas y bienes comunes.

En los centros y galerías comerciales o campos feriales de más de un piso, el Informe Técnico de Verificación considera la opción acordada por los propietarios y contiene una opinión favorable del Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI).

Observaciones del Informe Técnico de Verificación

El Verificador Responsable hace constar como observaciones las discrepancias entre el área real del terreno, los linderos o las medidas perimétricas y lo que figura en la partida registral del predio. El Verificador Responsable hace constar también como observaciones las transgresiones a la normativa urbanística o de edificación.

La densidad neta y el coeficiente de edificación se observan solo cuando los índices reales exceden en más de 25 % los reglamentarios. El área libre se observa solo cuando es inferior en más del 25 % del porcentaje reglamentario.

El Verificador Ad Hoc hace constar como observaciones las transgresiones a las normas de protección de los bienes inmuebles del Patrimonio Cultural de la Nación, del patrimonio natural o de seguridad. El Informe Técnico de Verificación Ad Hoc precisa la naturaleza y los efectos de cada observación.

Cuando la edificación no transgrede la normativa urbanística o de edificación vigente al momento de la construcción y no se inscriben cargas técnicas, la posterior modificación de los instrumentos de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano respeta el derecho de propiedad. La afectación del derecho de propiedad se tramita por el régimen de adquisición y expropiación de inmuebles.

Responsabilidad y sanciones del verificador

Todo verificador responde por la veracidad del informe que emite y por la correspondencia entre los planos y la realidad física del predio. El verificador asume responsabilidad por la veracidad de la información técnica que verifica y por la conformidad de la información técnica con las normas técnicas y urbanas. El verificador no responde por el proceso constructivo ni por la estabilidad estructural de la edificación.

La falta comprobada al verificador tiene las sanciones siguientes:

• Falta leve: suspensión temporal no menor de 15 días ni mayor de 6 meses.
• Falta grave: cancelación del registro de verificador.
• Tercera suspensión por falta leve: cancelación del registro de verificador.
• Falta que implica delito: inhabilitación temporal o definitiva para el ejercicio profesional, dispuesta por el juez a denuncia del propietario, del colegio profesional, de la municipalidad o del Registro de Predios ante el que se cometió el hecho.

Constituyen faltas leves las conductas siguientes:

• Ejercer funciones de verificador fuera del ámbito que le corresponde.
• Omitir en el Informe Técnico de Verificación las observaciones subsanables.
• Incurrir en error involuntario respecto de los datos que consigna en el Formulario Registral o en los informes.
• Incumplir los procedimientos del trámite de regularización.

Constituyen faltas graves las conductas siguientes:

• Proporcionar intencionalmente datos falsos o presentar documentación fraguada.
• Omitir en el Informe Técnico de Verificación las observaciones no subsanables.
• Ejercer intencionalmente como verificador si el registro de verificador está suspendido o cancelado.

El Jefe de la Oficina Registral correspondiente aplica en primera instancia las sanciones de suspensión y de cancelación. El Directorio resuelve en segunda instancia las sanciones de suspensión y de cancelación.

Base normativa: artículos 7 y 14 a 18, numerales 9.1, 9.2, 10.2 a 10.5, 11.2, 11.3, 13.1 y 13.2, y artículo 12, salvo el párrafo final, del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA; artículo 8 del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, modificado por el Decreto Supremo 011-2017-VIVIENDA; numerales 10.1, 11.1 y 13.3 del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, modificados por el Decreto Supremo 008-2019-VIVIENDA; numeral 13.4 del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, incorporado por el Decreto Supremo 008-2019-VIVIENDA; artículo 25 de la Ley 27157; última oración del numeral 2.1 y numeral 12.2 de la Ley 27333.

Expediente de regularización y trámite con o sin notario

La regularización ante el Registro de Predios es el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de edificaciones existentes. La regularización ante el Registro de Predios recae sobre predios urbanos, terrenos con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea y predios en zonas urbanas consolidadas que figuran como urbanos en la municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro de Predios. La regularización ante el Registro de Predios comprende, de ser el caso, el saneamiento de titulación, la inscripción del reglamento interno, la Junta de Propietarios y la independización de unidades de propiedad exclusiva.

Supuestos con intervención notarial y sin ella

El propietario con título de propiedad registrado o que conste por escritura pública tramita la regularización sin intervención notarial, siempre que no requiera saneamiento. La regularización ante el Registro de Predios sin intervención notarial se realiza con un ingeniero civil o arquitecto colegiado, inscrito como Verificador Responsable.

La regularización se tramita necesariamente ante notario cuando el título de propiedad consta en documento de fecha cierta o en resolución administrativa. La regularización también se tramita ante notario cuando se requiere saneamiento por prescripción adquisitiva de dominio, formación de título supletorio o rectificación de área o linderos. Se exceptúan de la tramitación ante notario los procedimientos de regularización a cargo del Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) en los procesos de formalización, que se sujetan a las normas del COFOPRI.

El notario competente es el del distrito notarial donde se ubica la edificación. El notario debe ser abogado para tramitar el saneamiento de titulación.

Función del notario

El notario que interviene en el trámite de regularización cumple las funciones siguientes:

• Comprueba, bajo responsabilidad, la validez legal de los títulos o documentos de fecha cierta que sustentan los derechos, actos o contratos objeto de inscripción.
• Tramita los asuntos no contenciosos de saneamiento de titulación.
• Certifica que se cumplieron las publicaciones del trámite de regularización.
• Notifica a los colindantes, al titular registral o a terceros con derecho o pretensión sobre el terreno o la edificación, para que puedan oponerse.
• Certifica la identidad del propietario o del representante y legaliza la firma en el Formulario Registral y en los documentos anexos.
• Certifica la identidad de los verificadores, constata la vigencia del registro de verificador de cada uno y legaliza la firma en el Formulario Registral, en los planos y en el Informe Técnico de Verificación.
• Tramita ante el Registro de Predios la inscripción de los derechos, actos o contratos objeto de regularización.
• Devuelve al interesado, concluido el trámite de regularización, una copia completa del Formulario Registral y de los documentos anexos, con las constancias de inscripción.

La certificación y verificación notarial de la documentación es la constatación de la existencia y legalidad de la documentación. El notario no incurre en responsabilidad si es inducido a error por la actuación maliciosa de los interesados, siempre que haya tomado todas las medidas necesarias para verificar la legalidad de los documentos. La función notarial se rige, de forma supletoria, por la Ley del Notariado y por la Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos. La oposición de terceros en el trámite notarial de regularización se tramita ante el fuero judicial o arbitral.

Acuerdo de inicio en edificaciones con bienes comunes

Los edificios de departamentos, las quintas, las casas en copropiedad, los centros y galerías comerciales o campos feriales y las otras unidades inmobiliarias con bienes comunes requieren un acuerdo de inicio de la regularización. Las unidades de propiedad exclusiva, que no cuentan con bienes ni servicios comunes, quedan fuera del acuerdo de inicio. El acuerdo de inicio se adopta por mayoría simple de todos los propietarios. Cualquiera de los propietarios convoca la reunión de propietarios por vía notarial, con indicación del lugar, la fecha, la hora, el nombre del solicitante y la agenda. Entre la convocatoria y la reunión de propietarios debe mediar un periodo mínimo de 5 y máximo de 10 días hábiles.

El acta simple se redacta en la reunión de propietarios y la firman los asistentes. El acta simple expresa obligatoriamente los puntos siguientes:

• La aprobación del inicio del procedimiento de regularización.
• La determinación de la opción de régimen interno al que se sujeta la edificación.
• La aprobación del cuadro de porcentajes de participación en los bienes comunes o la indicación expresa de aplicar la presunción de igualdad de participaciones.
• La aprobación de los gastos de la convocatoria, distribuidos entre las secciones en proporción a la participación en los bienes comunes, salvo acuerdo distinto.
• El nombramiento de los representantes que contratan al Verificador Responsable y firman el Formulario Registral, si la Junta de Propietarios lo acuerda.
• Cualquier otro acuerdo celebrado.
• Las oposiciones, precisiones o reservas que cualquier propietario desee hacer constar.

El acuerdo de inicio adoptado con el voto conforme de todos los propietarios no requiere otro requisito para iniciar el trámite de regularización. El acuerdo de inicio adoptado con la asistencia de todos los propietarios no requiere publicación alguna. Cuando el acuerdo de inicio se adopta sin la asistencia de todos los propietarios, una copia del acta simple se exhibe durante al menos 3 días consecutivos en los lugares más visibles de la edificación. Cuando el acuerdo de inicio modifica el porcentaje de participación en las áreas comunes y no asistieron todos los propietarios, se publica además, por una vez, un extracto del acuerdo de inicio en el diario oficial El Peruano y en otro de los diarios de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble.

El propietario que se considere agraviado por el acuerdo de inicio puede plantear oposición en el proceso sumarísimo ante el juez de paz letrado del lugar del inmueble. El plazo para interponer la demanda de oposición es de 15 días hábiles, contados desde la última publicación del acuerdo de inicio. La oposición al acuerdo de inicio no interrumpe el trámite de regularización, salvo que el juez de paz letrado disponga la suspensión como medida cautelar. El acuerdo de inicio válidamente adoptado vincula a todos los propietarios de las secciones, aunque no hayan participado en la reunión de propietarios.

El notario que interviene en el trámite de regularización certifica solamente haber tenido a la vista el acta simple del acuerdo de inicio, las cartas notariales y la publicación del aviso, de ser el caso. El notario certifica también que la reunión de propietarios se realizó dentro del plazo de la convocatoria. Los interesados asumen la responsabilidad por la veracidad de lo manifestado y por la autenticidad de la documentación.

Se presume que las alícuotas sobre los bienes comunes corresponden en partes iguales a los propietarios de las secciones de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario. Cuando la ausencia o el impedimento de propietarios no permite determinar los porcentajes de participación en los bienes comunes, se publica un extracto con la ubicación del inmueble en el diario oficial El Peruano, en un diario de mayor circulación del lugar y en un lugar visible del predio. Cualquier afectado dispone de 10 días para acreditar el mayor porcentaje de participación en los bienes comunes que le corresponde.

Documentos del expediente de regularización

El Formulario Registral es título registral cuando está debidamente llenado, firmado y acompañado de la documentación que sustenta el derecho, acto o contrato. El Formulario Registral es aprobado por la SUNARP y lo suscriben los interesados y el Verificador Responsable. El Formulario Registral se acompaña de los documentos siguientes:

• Copia literal de dominio o documento público o privado de fecha cierta donde conste el derecho de propiedad del solicitante.
• Solicitud de saneamiento de titulación, de ser el caso.
• Declaración jurada del Verificador Responsable, adjunta o inserta en el Informe Técnico de Verificación, que señala que la edificación cumple los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución o que consigna las observaciones.
• Plano de localización y ubicación, con indicación precisa de los linderos y las medidas perimétricas del terreno.
• Planos de plantas de arquitectura por pisos, con los nombres de todos los ambientes, concordados con la memoria descriptiva del Formulario Registral.
• Informe Técnico de Verificación, con las constancias de haber solicitado la verificación ad hoc, de ser el caso.

Los planos y el Informe Técnico de Verificación se presentan firmados y sellados por el verificador o los verificadores.

Las edificaciones con bienes comunes añaden al expediente los documentos siguientes:

• Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularización.
• Plano de independización con indicación de las áreas, los linderos y las medidas perimétricas de las secciones de propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad común.
• Reglamento interno adecuado al régimen de propiedad exclusiva y común.

En las declaratorias de fábrica derivadas de obras de remodelación, ampliación, modificación o reparación, los planos de arquitectura se desdoblan en un plano de la fábrica inscrita, que indica los elementos eliminados, y un plano de la ampliación, la modificación o la remodelación efectuada.

La regularización de una demolición se tramita con los documentos siguientes:

• Copia literal de dominio.
• Plano de localización y ubicación, con indicación de la fábrica demolida.
• Plano de planta a escala 1/75 que delinea las zonas demolidas, en el caso de demolición parcial.
• Informe Técnico de Verificación y, de ser el caso, el Informe Técnico de Verificación Ad Hoc.

Cuando la edificación reemplazó total o parcialmente a otra registrada, el Verificador Responsable hace constar la demolición precedente en el Informe Técnico de Verificación. El registrador inscribe la demolición y después la declaratoria de fábrica de la edificación nueva.

Presentación del Formulario Registral ante el notario

En el trámite ante notario, el Verificador Responsable presenta el Formulario Registral con la documentación. El notario examina la identidad de los intervinientes, legaliza las firmas y constata la habilitación del Verificador Responsable. El notario realiza las comprobaciones que estime pertinentes sobre la documentación del Formulario Registral. Si la documentación del Formulario Registral está conforme, el notario declara que los títulos reúnen las condiciones legales para la inscripción y firma y sella el Formulario Registral. Si la documentación del Formulario Registral no está conforme, el notario rechaza el trámite de regularización.

Título de propiedad y condición del terreno

Cuando el terreno está registrado, el Formulario Registral se presenta con el título de propiedad. El título de propiedad puede ser escritura pública, minuta, adjudicación u otro documento público o privado de fecha cierta. A falta de título de propiedad, o cuando el terreno está inscrito a nombre de persona distinta al vendedor, el poseedor debe demostrar posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 años.

Cuando el terreno no está registrado, la primera inscripción de dominio requiere declaración notarial que acredite títulos por un período ininterrumpido de 5 años o, en su defecto, títulos supletorios. Con la declaración notarial, el registrador inmatricula el terreno. De ser el caso, el registrador distingue el área de propiedad común del área y los bienes de propiedad exclusiva.

El terreno sobre el que está edificada una sección de propiedad exclusiva no es bien común, salvo que sobre el terreno exista más de una sección de propiedad exclusiva.

Los centros y galerías comerciales o campos feriales de un solo piso pueden independizar cada tienda del terreno matriz. El terreno sobre el que está edificada cada tienda independizada es de propiedad exclusiva del propietario de la tienda. En los centros y galerías comerciales o campos feriales de un solo piso, los accesos, pasadizos y zonas de servicios comunes pueden ser de propiedad común y pueden soportar servidumbre perpetua o derecho de superficie.

Los propietarios de centros y galerías comerciales o campos feriales de más de un piso optan por una de las alternativas siguientes:

• Un solo régimen de bienes de propiedad exclusiva con bienes de propiedad común.
• Más de un régimen de bienes de propiedad exclusiva con bienes de propiedad común.
• La independización de cada tienda del terreno matriz.

En la independización de cada tienda de un centro, una galería comercial o un campo ferial de más de un piso, el terreno es copropiedad de los propietarios de las tiendas existentes dentro del plano vertical del perímetro superficial. En la independización de cada tienda, los accesos, escaleras y pasadizos se consideran zonas de propiedad común o soportan servidumbre perpetua obligatoria a favor de los predios dominantes.

La falta de acreditación del derecho de propiedad por uno o más poseedores no impide la inmatriculación del terreno, la inscripción de las unidades inmobiliarias ni la de los bienes comunes. El registrador suspende solo la inscripción cuyo derecho de propiedad no se solicitó o no se acreditó, hasta que se demuestre el derecho de propiedad.

Saneamiento de titulación

Si durante el trámite de regularización se advierte la necesidad de saneamiento de titulación, el notario inicia, a petición del interesado, el asunto no contencioso de competencia notarial. El saneamiento de titulación procede por prescripción adquisitiva de dominio o por formación de títulos supletorios.

La prescripción adquisitiva de dominio procede cuando el interesado acredita posesión continua, pacífica y pública del inmueble por más de 10 años, esté o no registrado el predio. El trámite de prescripción adquisitiva de dominio se realiza exclusivamente ante el notario de la provincia donde se ubica el inmueble. El notario solicita la anotación preventiva de la solicitud de saneamiento de titulación si el predio está registrado.

La formación de títulos supletorios procede cuando el propietario carece de títulos y la edificación está levantada sobre un terreno no inscrito. El solicitante de la formación de títulos supletorios acredita al menos 5 años de posesión. La formación de títulos supletorios procede sin acreditar los 5 años de posesión cuando los títulos del solicitante no alcanzan el período ininterrumpido de 5 años exigido para la primera inscripción de dominio. El solicitante de la formación de títulos supletorios presenta ante el notario la certificación registral de que el inmueble no se encuentra inmatriculado.

La solicitud de saneamiento de titulación se presenta por escrito, autorizada por abogado, con el ofrecimiento de 3 a 6 testigos mayores de 25 años. El notario notifica la solicitud de saneamiento de titulación a la persona de quien deriva el derecho, al titular registral, a los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a las demás personas indicadas en la solicitud. El notario fija carteles en la edificación objeto del saneamiento de titulación y extiende un acta de presencia en el inmueble. El notario manda publicar un resumen de la solicitud de saneamiento de titulación por 3 veces, con intervalos de 3 días hábiles, en el diario oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional.

Transcurridos 25 días hábiles desde la última publicación del resumen de la solicitud de saneamiento de titulación, sin oposición, el notario completa el Formulario Registral o eleva a escritura pública la solicitud de saneamiento de titulación. En el Formulario Registral o en la escritura pública, el notario declara adquirida la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio o dispone la formación de títulos supletorios. El instrumento público notarial o el Formulario Registral suscrito por el notario es título suficiente para la inscripción de la propiedad y para la cancelación del asiento registral del antiguo propietario.

La oposición al saneamiento de titulación se formula por escrito ante el notario hasta la emisión del instrumento que pone fin al trámite de saneamiento de titulación. Con oposición de un tercero al saneamiento de titulación, el notario da por finalizado el trámite de saneamiento de titulación y lo comunica al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina registral correspondiente. Con oposición de un tercero al saneamiento de titulación, el solicitante conserva el derecho de demandar en sede judicial o de recurrir a la vía arbitral.

El área, los linderos y las medidas perimétricas del terreno se determinan o rectifican por mutuo acuerdo, por procedimiento notarial o por procedimiento judicial. El mutuo acuerdo sobre el área, los linderos o las medidas perimétricas consta en escritura pública suscrita por el propietario y por los propietarios de todos los predios colindantes. El procedimiento notarial de determinación o rectificación procede cuando el área real del terreno es igual o inferior a la registrada. Cuando el área real del terreno es superior a la registrada, el procedimiento notarial de determinación o rectificación requiere una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada. El procedimiento judicial se aplica a toda rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando surge oposición de terceros.

Condonación de multas y derechos por licencia de construcción

Los propietarios que se acogen a la regularización de la declaratoria de fábrica tienen derecho a la condonación de las multas, recargos, moras, intereses u otras sanciones. La condonación comprende las aportaciones al Sistema de Seguridad Social y los derechos municipales por licencia de construcción no abonados oportunamente.

Base normativa: artículos 2, 4 a 19 y 21 a 24 de la Ley 27157; artículo 2 de la Ley 27333, salvo la última oración del numeral 2.1; artículos 1, 3, 5, 6, 9 y 13 y Primera Disposición Final de la Ley 27333; artículos 4, 6, 19, 20, 22 a 24, 26 a 30 y 35 a 38 y numerales 21.1, 41.1 y 43.1 del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA; artículo 5 del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, salvo el literal i; artículo 25 del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, cuyo literal b fue modificado por el Decreto Supremo 008-2019-VIVIENDA; artículos 39 y 40 del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, modificados por el Decreto Supremo 001-2009-VIVIENDA; artículo 2018 del Código Civil.

Inscripción en el Registro de Predios y cargas

Presentación del expediente y comunicación a la municipalidad

En el trámite ante notario, el notario presenta al Registro de Predios el expediente de regularización, en original y dos copias. Inscritos los actos, las dos copias del expediente de regularización se devuelven al notario con la constancia de inscripción. El notario entrega una copia del expediente de regularización al solicitante y remite la otra a la municipalidad distrital para los efectos tributarios y de catastro urbano.

En el trámite sin intervención notarial, el Registro de Predios remite a la municipalidad una de las copias completas del expediente de regularización, para los efectos tributarios y catastrales. El interesado recaba la otra copia completa del expediente de regularización directamente del Registro de Predios.

Efectuada la inscripción, el Registro de Predios comunica la regularización a la municipalidad distrital.

Actos que se inscriben

Con el Formulario Registral se puede inmatricular el terreno e inscribir la fábrica. Con el Formulario Registral también se inscriben, de ser el caso, las secciones de propiedad exclusiva, las secciones de propiedad común, la independización, el reglamento interno y la Junta de Propietarios. La inscripción con el Formulario Registral no requiere autorización administrativa o municipal previa de subdivisión o independización del terreno. El Registro de Predios procede a la desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias por el solo mérito del acto de regularización.

La inscripción de la declaratoria de fábrica no se condiciona al pago de las obligaciones tributarias que corresponden al Seguro Social de Salud (ESSALUD) o a las municipalidades.

Observaciones inscritas como carga

Las observaciones del Informe Técnico de Verificación no impiden la inscripción de la declaratoria de fábrica. El registrador puede inscribir las observaciones del Informe Técnico de Verificación como carga del inmueble en la partida registral del predio.

El propietario del inmueble inscrito con observaciones está obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la edificación. La obligación de subsanar las observaciones inscritas no se aplica a la nueva regularización del predio ya regularizado.

Discrepancias de área y linderos

Cuando la observación se refiere a una discrepancia entre el área real del terreno, las medidas perimétricas o los linderos y lo que figura en la partida registral, el registrador inscribe la declaratoria de fábrica si el área real no es mayor que la registrada. El registrador inscribe además como carga la discrepancia de área, medidas perimétricas o linderos.

Si el área real del terreno es superior a la registrada y no existe superposición de áreas, puede solicitarse la anotación preventiva de la fábrica. La anotación preventiva tiene vigencia de 1 año, prorrogable por 1 año más.

Cancelación de las cargas

El propietario que subsana las observaciones inscritas como cargas presenta un nuevo Informe Técnico de Verificación que acredita la subsanación, con firmas legalizadas por notario. Al nuevo Informe Técnico de Verificación se adjuntan los planos replanteados, si son necesarios. Cuando la cancelación de las cargas modifica el contenido del asiento de inscripción de la declaratoria de fábrica, el registrador extiende el asiento modificatorio. Las cargas por discrepancias de áreas, linderos o medidas perimétricas se cancelan con la determinación o rectificación de las áreas, los linderos o las medidas perimétricas.

Base normativa: numeral 2.1, literal i del artículo 5 y artículos 31 a 34 del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA; Décimo Octava Disposición Transitoria del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, incorporada por el Decreto Supremo 008-2019-VIVIENDA; artículo 20, primera oración de la Primera Disposición Transitoria y Primera Disposición Final de la Ley 27157; numeral 3.1 y artículos 7 y 10 de la Ley 27333.

Requisitos ante la municipalidad y multa por construir sin licencia

El administrado presenta ante la municipalidad, por triplicado y debidamente suscritos, los requisitos siguientes:

• Formulario Único de Regularización: tres juegos originales, suscritos por el administrado y, en la sección que corresponda, por el profesional responsable.
• Recibo del derecho de revisión: copia del recibo del pago efectuado al Colegio Profesional, adjunta al Formulario Único de Regularización.
• Derecho de tramitación: pago cancelado al inicio del procedimiento administrativo.
• Derecho a edificar: documentación que lo acredita, cuando el administrado no es el propietario del predio.
• Documentación técnica: plano de ubicación y localización del lote, planos de arquitectura con planta, cortes y elevaciones, y memoria descriptiva, firmados por el profesional constatador.
• Carta de seguridad de obra: documento sellado y firmado por un ingeniero civil colegiado, en el formato aprobado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
• Declaratoria de fábrica o declaratoria de edificación: en remodelaciones, ampliaciones o demoliciones, copia del documento que la acredita, con los planos, cuando no fue expedido por la municipalidad.
• Antecedente de la construcción existente: en defecto de la declaratoria de fábrica o declaratoria de edificación, copia del Certificado de Conformidad o Finalización de Obra, o de la Licencia de Obra o de Edificación de la construcción que no es materia de regularización.
• Cargas y gravámenes: en demoliciones totales o parciales de edificaciones con declaratoria de fábrica inscrita, acreditación de que sobre el bien no recaen cargas o gravámenes o autorización del titular de la carga o gravamen.
• Autorización de la Junta de Propietarios: en predios sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, siempre que la Junta de Propietarios esté inscrita en el Registro de Predios.
• Documento suscrito por mayoría simple de los propietarios: autoriza la ejecución de las obras cuando la Junta de Propietarios no está inscrita o no está actualizada y el proyecto no contraviene los parámetros urbanísticos y edificatorios ni las condiciones de seguridad y funcionamiento.

Multa por construir sin licencia

El administrado presenta copia del comprobante de pago de la multa por construir sin licencia. La multa por construir sin licencia se calcula sobre el valor de la obra a regularizar. El valor de la obra a regularizar toma el promedio de los valores unitarios oficiales de edificación a la fecha de ejecución y a la fecha de solicitud de la regularización.

Base normativa: artículo 83 y numeral 9.1 del Decreto Supremo 029-2019-VIVIENDA; Anexo XV de la Resolución Ministerial 305-2017-VIVIENDA.

Dictamen de la Comisión Técnica y Resolución de Regularización

El procedimiento administrativo de regularización de edificación está sujeto a la evaluación y al dictamen de los delegados del Colegio de Arquitectos del Perú de la Comisión Técnica para Edificaciones. El dictamen se emite solamente en los términos de Conforme o No Conforme. Cada actuación del procedimiento administrativo de regularización de edificación tiene el plazo siguiente:

Actuación	Plazo
Verificación por el profesional responsable del área correspondiente	10 días hábiles
Dictamen de la Comisión Técnica	5 días hábiles como máximo
Subsanación del dictamen No Conforme	15 días hábiles
Entrega de la Resolución de Regularización de Edificación tras el silencio administrativo positivo	3 días hábiles

Verificación previa al dictamen

El profesional responsable del área correspondiente comprueba que los profesionales que participan en el proyecto están habilitados. El profesional responsable del área correspondiente verifica la información de la partida registral del predio y que la zonificación, las vías y los parámetros urbanísticos y edificatorios correspondan al predio. El profesional responsable del área correspondiente realiza las inspecciones y emite el informe correspondiente. El profesional responsable del área correspondiente verifica además que el predio cuente con habilitación urbana y que la edificación ejecutada corresponda con los planos presentados. Durante los 10 días hábiles de la verificación, el presidente de la Comisión Técnica convoca a la Comisión Técnica y, de ser el caso, al Delegado Ad Hoc del Ministerio de Cultura.

Dictamen Conforme

Con dictamen Conforme, la municipalidad emite la Resolución de Regularización de Edificación. El funcionario municipal designado sella y firma todos los documentos y planos del expediente. La Resolución de Regularización de Edificación se consigna en el Formulario Único de Regularización. La Resolución de Regularización de Edificación considera la aprobación de la conformidad de obra y de la declaratoria de edificación.

Dictamen No Conforme

Con dictamen No Conforme, los planos dictaminados se devuelven al administrado. El administrado dispone de 15 días hábiles para subsanar las observaciones del dictamen No Conforme. Los 15 días hábiles de subsanación suspenden el plazo del procedimiento administrativo. Presentadas las subsanaciones, el cómputo del plazo del procedimiento administrativo se reanuda desde el momento en que se formularon las observaciones.

La municipalidad declara la improcedencia de la solicitud si las subsanaciones del dictamen No Conforme no se presentan en los 15 días hábiles. La municipalidad declara también la improcedencia de la solicitud si, tras la segunda revisión, las observaciones del dictamen No Conforme no se subsanan de forma satisfactoria.

Silencio administrativo positivo

Transcurrido el plazo del procedimiento administrativo sin que la municipalidad notifique el pronunciamiento, se aplica el silencio administrativo positivo. Con silencio administrativo positivo, la municipalidad otorga, dentro de 3 días hábiles, la Resolución de Regularización de Edificación y la documentación técnica del expediente, sellados y firmados, bajo responsabilidad.

Recursos contra el dictamen

El dictamen de la Comisión Técnica admite recurso de reconsideración y recurso de apelación. El recurso de reconsideración se presenta ante el presidente de la Comisión Técnica Distrital que emitió el dictamen, y la Comisión Técnica Distrital lo resuelve. El recurso de apelación se presenta ante el presidente de la Comisión Técnica Distrital, quien lo eleva a la Comisión Técnica Provincial en 3 días hábiles. La Comisión Técnica Provincial Ad Hoc conoce la apelación contra lo resuelto por la Comisión Técnica Provincial cuando el predio está ubicado en el Cercado.

Los recursos de reconsideración y de apelación se interponen en el término de 15 días y se resuelven en el plazo de 30 días, bajo responsabilidad. La revisión de los recursos de reconsideración y de apelación no requiere pago por derecho de revisión ni por derecho de tramitación. La interposición del recurso de reconsideración o de apelación suspende el plazo del procedimiento administrativo. El plazo del procedimiento administrativo se reanuda al día siguiente de la notificación del Acta de Verificación y Dictamen que resuelve el recurso.

Regularización conjunta con la habilitación urbana

Para la regularización conjunta de la habilitación urbana y de la edificación, el administrado presenta, por triplicado y debidamente suscritos, los requisitos de regularización de la habilitación urbana siguientes:

• Formulario Único de Regularización: tres juegos originales, con copia del recibo del pago efectuado al Colegio Profesional por derecho de revisión.
• Derecho a realizar la habilitación urbana: documentación que lo acredita, cuando el administrado no es el propietario del predio.
• Documentación técnica: plano de ubicación con la localización del terreno en coordenadas UTM, plano de lotización, plano perimétrico y topográfico del terreno, plano de los lotes ocupados y las alturas de las edificaciones existentes, y memoria descriptiva, firmados por el profesional constatador.
• Estudios preliminares aprobados: resolución y planos de los estudios preliminares y planos de replanteo de la habilitación urbana, de corresponder, en reemplazo del plano de ubicación y del plano de lotización.
• Multa por habilitar sin licencia: copia del comprobante de pago.

El administrado presenta adicionalmente los requisitos de regularización de la edificación exigidos ante la municipalidad, incluida la multa por construir sin licencia.

El delegado del Colegio de Arquitectos del Perú de la Comisión Técnica para Habilitaciones Urbanas emite primero el dictamen de habilitación urbana, en un plazo máximo de 5 días hábiles. Con dictamen Conforme de habilitación urbana, el presidente de la Comisión Técnica convoca a los delegados de la especialidad de Arquitectura de la Comisión Técnica para Edificaciones y, de ser el caso, al Delegado Ad Hoc del Ministerio de Cultura. Los delegados de la especialidad de Arquitectura y el Delegado Ad Hoc dictaminan en un plazo máximo de 5 días hábiles.

Con dictamen Conforme de la especialidad de Arquitectura, la municipalidad emite la Resolución de Regularización de Habilitación Urbana y de Edificación. Emitida la Resolución de Regularización de Habilitación Urbana y de Edificación, el administrado presenta, en 5 días hábiles, copia de las minutas de transferencia de los aportes gratuitos y obligatorios o copia de los comprobantes del pago por la redención de los aportes gratuitos y obligatorios.

Con dictamen No Conforme de habilitación urbana, los planos de la habilitación urbana se devuelven al administrado, con 15 días hábiles para subsanar las observaciones. Con dictamen No Conforme de la especialidad de Arquitectura, la municipalidad emite solo la Resolución de Regularización de Habilitación Urbana y devuelve al administrado los planos de la edificación, con 15 días hábiles para subsanar las observaciones. El plazo del procedimiento administrativo se suspende durante la subsanación de las observaciones.

La municipalidad declara la improcedencia de la solicitud de regularización conjunta si las subsanaciones no se presentan en los 15 días hábiles o si, tras la segunda revisión con dictamen No Conforme, las observaciones no se subsanan de forma satisfactoria. En la regularización conjunta, transcurrido el plazo del procedimiento administrativo sin pronunciamiento notificado, se aplica el silencio administrativo positivo.

Base normativa: numeral 82.2 y artículo 84 del Decreto Supremo 029-2019-VIVIENDA; artículo 39 y numeral 40.2 del Decreto Supremo 029-2019-VIVIENDA; literal d del numeral 6.1 del Decreto Supremo 029-2019-VIVIENDA; numerales 13.13 a 13.16 del Decreto Supremo 029-2019-VIVIENDA.

Demolición y ampliación o remodelación de la edificación sin licencia

Demolición de la edificación no regularizada

La edificación que no se regulariza es materia de demolición por la municipalidad. La municipalidad puede ordenar la demolición de las obras que no cuentan con licencia de construcción. La municipalidad puede ordenar también la demolición de los edificios construidos en contravención del Reglamento Nacional de Construcciones, de los planos aprobados o de las ordenanzas vigentes al tiempo de la edificación. La municipalidad puede, además, declarar la inhabitabilidad del inmueble y disponer la desocupación.

Medida correctiva de paralización o de demolición

La medida correctiva de paralización de obra o de demolición procede siempre que no sea posible la regularización o la subsanación de la infracción. El titular sobre el que recae la medida correctiva dispone de un plazo máximo de 30 días hábiles, contados desde la notificación de la medida correctiva, para regularizar o subsanar las observaciones que fundamentan la medida correctiva. La municipalidad verifica la regularización o la subsanación de las observaciones que fundamentan la medida correctiva dentro de los 15 días hábiles siguientes a la presentación de la absolución. Si la municipalidad no formula una observación debidamente motivada dentro de los 15 días hábiles siguientes a la presentación de la absolución, las observaciones que fundamentan la medida correctiva se levantan. De no regularizarse o subsanarse las observaciones que fundamentan la medida correctiva dentro de los 30 días hábiles, la municipalidad ejecuta la medida correctiva por el procedimiento de ejecución coactiva.

Demolición en bienes públicos y en propiedad privada

La demolición procede sobre las obras e instalaciones que ocupan bienes, espacios o vías públicas. La demolición procede también sobre las obras e instalaciones en propiedad privada, siempre que generen riesgo inminente o irregularidad insubsanable. La municipalidad puede ordenar la demolición o mandar a ejecutar la orden por cuenta del infractor, con el auxilio de la fuerza pública o a través del ejecutor coactivo.

Cuando la demolición en propiedad privada requiere descerraje, la municipalidad solicita autorización judicial en la vía sumarísima al juez de paz letrado del distrito judicial donde se encuentra la obra o instalación. El juez de paz letrado resuelve en 24 horas, sin correr traslado a la otra parte, bajo responsabilidad. El juez de paz letrado dispone además la anotación de la orden de demolición en la partida registral del inmueble.

Licencia de ampliación o remodelación de la edificación existente

La licencia de remodelación o ampliación exige acreditar la construcción existente. Para la licencia de remodelación o ampliación, el administrado presenta copia del documento que acredita la declaratoria de fábrica o declaratoria de edificación, con los planos, cuando no fue expedido por la municipalidad. En defecto del documento que acredita la declaratoria de fábrica o declaratoria de edificación, el administrado presenta copia del Certificado de Conformidad o Finalización de Obra, o la Licencia de Obra o de Edificación de la construcción existente. La edificación ejecutada sin licencia no cumple el requisito de acreditar la construcción existente hasta que concluye la regularización.

La ampliación de una vivienda unifamiliar se acoge a la Modalidad A, de aprobación automática con firma de profesionales, si la edificación original cuenta con licencia de construcción, conformidad de obra, declaratoria de fábrica o declaratoria de edificación sin carga. La ampliación de una vivienda unifamiliar en la Modalidad A exige además que la sumatoria del área techada de la edificación original y de la ampliación no supere 200 m².

La ampliación o remodelación de una edificación existente para fines de vivienda, con modificación estructural, aumento de área techada o cambio de uso, se tramita en la Modalidad B, de aprobación de proyecto con evaluación por la municipalidad o por los Revisores Urbanos. La edificación existente que se amplía o remodela en la Modalidad B debe contar con licencia de construcción, licencia de edificación, declaratoria de fábrica o conformidad de obra y declaratoria de edificación.

Demolición de la edificación sin licencia y obra nueva

En las demoliciones, parciales o totales, cuya edificación no pueda acreditarse con la autorización respectiva, el administrado presenta el plano de ubicación y localización y el plano de planta de la edificación a demoler. En la demolición parcial, el plano de planta diferencia las áreas a demoler de las remanentes. El administrado presenta el plano de ubicación y localización y el plano de planta sin perjuicio de las sanciones que la municipalidad considere.

En el proyecto de obra nueva sobre un predio con edificación existente sin licencia, la demolición total se autoriza con la licencia de edificación de obra nueva. El administrado presenta, además de los requisitos de la modalidad de obra nueva, los planos de distribución, la carta de seguridad de obra, la memoria descriptiva del proceso de demolición firmada por un ingeniero civil y el plano de cerramiento del predio. La demolición total se autoriza sin perjuicio de la multa por haber ejecutado la edificación sin licencia.

Base normativa: literal b del numeral 58.1, literal c del numeral 58.2.1, numeral 58.6, literales c y d del numeral 61.1, numeral 64.2 y artículo 85 del Decreto Supremo 029-2019-VIVIENDA; numerales 1, 2 y 3 del artículo 93 de la Ley 27972; párrafo final del artículo 93 de la Ley 27972, incorporado por la Ley 32035; artículos 52-A y 52-B de la Ley 27972, incorporados por la Ley 32035; artículo 19 de la Ley 26979, modificado por la Ley 32035.

Ordenanzas distritales de regularización

Las ordenanzas distritales de regularización fijan un periodo de ejecución y un plazo de acogimiento propios del distrito que las aprueba. Las ordenanzas vigentes al 8 de noviembre de 2026 comprenden los periodos y plazos siguientes:

• Bellavista: obras de demolición, obra nueva, ampliación y remodelación, culminadas o con casco habitable, ejecutadas hasta julio de 2025, con vigencia hasta el 30 de diciembre de 2026.
• Carabayllo: edificaciones ejecutadas desde el 1 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018, con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2026.
• Jesús María: edificaciones de uso residencial y comercial ejecutadas desde el 18 de septiembre de 2018 hasta la entrada en vigencia de la ordenanza, con vigencia de 6 meses desde el día siguiente al 24 de noviembre de 2023, prorrogada 5 veces por 6 meses cada una.
• La Victoria: edificaciones ejecutadas desde el 18 de septiembre de 2018 hasta el 31 de diciembre de 2024, con solicitudes presentadas dentro de los 3 meses contados desde el 23 de agosto de 2026.
• San Borja: edificaciones nuevas, de ampliación, remodelación y demolición ejecutadas desde el 18 de septiembre de 2018 hasta el 31 de diciembre de 2024, con vigencia hasta el 31 de mayo de 2027.
• San Juan de Miraflores: edificaciones ejecutadas desde el 1 de enero de 2017 hasta el 31 de diciembre de 2025, con vigencia hasta el 4 de abril de 2027.
• Villa María del Triunfo: edificaciones ejecutadas desde el 1 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018, con vigencia de 6 meses contados desde el 24 de julio de 2026.

Multa propia de cada ordenanza distrital

Cada ordenanza distrital fija una multa propia por construir sin licencia, que rige durante la vigencia de la ordenanza distrital. La multa propia de cada distrito depende de los criterios siguientes:

• Bellavista: la modalidad de aprobación, con una multa distinta para las demoliciones de la Modalidad A.
• Carabayllo: el uso y la zonificación de la edificación.
• Jesús María: el valor de la obra a regularizar, sin reducción de la multa.
• La Victoria: el Valor de Obra del Cuadro de Valores Unitarios actualizado, con el mismo porcentaje en las Modalidades A, B, C y D.
• San Borja: la situación tributaria del titular, con reducción de la multa si no registra deuda pendiente por Impuesto Predial y Arbitrios Municipales por el área materia de regularización, y con una reducción mayor si además no tiene deudas tributarias pendientes de años anteriores y cancela por adelantado el Impuesto Predial y los Arbitrios Municipales del año en curso.
• San Juan de Miraflores: la modalidad de aprobación.
• Villa María del Triunfo: la zonificación y el tipo de edificación.

Base normativa: Ordenanza 001-2026-MDB de la Municipalidad de Bellavista, incluido el literal a del artículo 7; Ordenanza 523-MDC de la Municipalidad de Carabayllo, incluido el literal g de los numerales 6.1 y 6.2, prorrogada por el Decreto de Alcaldía 009-2026/MDC; Ordenanza 700-2023-MDJM de la Municipalidad de Jesús María, incluido el literal g del artículo quinto, prorrogada por los Decretos de Alcaldía 007-2024-MDJM, 016-2024-MDJM, 005-2025-MDJM, 011-2025-MDJM y 004-2026-MDJM; Ordenanza 482/MLV de la Municipalidad de La Victoria, incluido el numeral 5.2; Ordenanza 731-2025-MSB de la Municipalidad de San Borja, modificada por la Ordenanza 744-MSB y prorrogada por el Decreto de Alcaldía 010-2026-MSB-A, incluido el artículo 12, modificado por la Ordenanza 744-MSB; Ordenanza 547/MDSJM de la Municipalidad de San Juan de Miraflores, incluido el artículo 8, prorrogada por el Decreto de Alcaldía 006-2026/MDSJM; Ordenanza 383-MDVMT de la Municipalidad de Villa María del Triunfo, incluido el artículo 7, prorrogada por el Decreto de Alcaldía 12-2026-MDVMT.

Régimen del Decreto Legislativo 1595, aún no vigente

El Decreto Legislativo 1595 entra en vigencia a los 120 días hábiles siguientes a la publicación de su Reglamento. Al 8 de noviembre de 2026 el Reglamento del Decreto Legislativo 1595 no ha sido publicado. Hasta la entrada en vigencia del Decreto Legislativo 1595 rigen el Título I de la Ley 27157, la Ley 27333 y el artículo 30 del TUO de la Ley 29090.

Regularización ante Registros Públicos

La regularización ante Registros Públicos procede en suelo que cuenta con licencia de habilitación urbana aprobada. La regularización ante Registros Públicos está a cargo del Verificador de Regularización y cuenta con la intervención del notario. La regularización ante Registros Públicos comprende las edificaciones culminadas hasta el 31 de diciembre de 2016. La regularización ante Registros Públicos comprende excepcionalmente las viviendas unifamiliares y bifamiliares de máximo 3 pisos culminadas hasta el 31 de diciembre de 2021. Se exceptúan de la regularización ante Registros Públicos las edificaciones ejecutadas en suelo no autorizado.

El suelo no autorizado es el suelo cuya ocupación, uso o disfrute urbano no autorizado se encuentra restringido, y comprende las áreas y zonas siguientes:

• Las áreas naturales protegidas, las áreas de reserva nacional, los sitios Ramsar, los ecosistemas frágiles, como las lomas costeras y los humedales, los hábitats críticos, las zonas de reserva y las zonas de amortiguamiento.
• Las áreas ubicadas en zonas arqueológicas, en zonas monumentales o que constituyen Patrimonio Cultural de la Nación, con restricciones de uso determinadas por la autoridad competente.
• Las áreas destinadas o reservadas para la defensa y la seguridad nacional.
• Las zonas declaradas de riesgo no mitigable por la autoridad competente y las zonas identificadas como de riesgo muy alto.
• Las zonas de riesgo alto.
• La playa, la zona de dominio restringido y las áreas precisadas conforme al régimen de las playas del litoral.
• Las áreas que albergan recursos hídricos, como cabeceras de cuenca, lagos y ríos, y los cauces de las riberas y las fajas marginales.
• Las fajas de terreno que conforman el derecho de vía de la red vial del Sistema Nacional de Carreteras y la zona del ferrocarril en el Sistema Ferroviario Nacional.
• Las áreas destinadas por el instrumento de planificación urbana a actividades agrícolas, ganaderas, forestales y análogas.
• Las demás áreas determinadas por normativa especial.

La regularización ante Registros Públicos de edificaciones vinculadas a bienes inmuebles del Patrimonio Cultural de la Nación pertenecientes al patrimonio histórico requiere la opinión favorable del Ministerio de Cultura o de los Verificadores Ad Hoc acreditados y procede si no involucra zonas o sitios arqueológicos.

El Verificador de Regularización verifica la condición de propietario o de sujeto con derecho a edificar y llena el Formulario Registral. El Verificador de Regularización emite el Informe Técnico de Verificación, que determina si la unidad inmobiliaria cumple los parámetros urbanísticos y edificatorios vigentes a la fecha de culminación de las obras o, si es más favorable, la normativa vigente a la fecha de la regularización. El Informe Técnico de Verificación declara las cargas que correspondan por incumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios y que la edificación no se ejecutó en suelo no autorizado. Los Verificadores Ad Hoc de las especialidades requeridas suscriben el Informe Técnico de Verificación en forma conjunta.

El Formulario Registral lo suscriben los sujetos con derecho a edificar y el Verificador de Regularización, con firmas certificadas por notario.

El registrador público verifica la competencia del notario, la vigencia de la inscripción del Verificador de Regularización, la presentación de los documentos y la adecuación con las partidas registrales. El registrador público y el Tribunal Registral no evalúan el sustento de lo declarado por el Verificador de Regularización.

La inscripción registral de la regularización concluye el procedimiento sancionador que la municipalidad distrital haya iniciado por la ejecución de la edificación sin licencia. La independización de edificaciones conjuntamente con el terreno no requiere autorización municipal de subdivisión ni documentación catastral para la inscripción registral.

Inscrita la regularización ante Registros Públicos, un ejemplar completo del expediente es remitido por la SUNARP a la municipalidad. La municipalidad revisa la veracidad de lo consignado en el Informe Técnico de Verificación. Si la municipalidad verifica falsedad en el Informe Técnico de Verificación, la municipalidad solicita ante la SUNARP la cancelación de la inscripción de la regularización.

Regularización ante las municipalidades

Las edificaciones ejecutadas desde el 1 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018 se regularizan de forma individual ante la municipalidad, sobre suelo urbano que cuente como mínimo con licencia de habilitación urbana. Las habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre de 2018 se regularizan también de forma individual ante la municipalidad. Las habilitaciones urbanas y las edificaciones ejecutadas sin licencia hasta el 17 de septiembre de 2018 pueden regularizarse de forma conjunta ante la municipalidad. La resolución de regularización conjunta aprueba la habilitación urbana, la recepción de obras, la edificación, la conformidad de obra y la declaratoria de edificación.

La edificación que se regulariza ante la municipalidad debe cumplir la normatividad vigente a la fecha de culminación de las obras o, si es más favorable, la normativa vigente a la fecha de la regularización. La regularización ante las municipalidades no se aplica a predios ubicados en suelo no autorizado.

La regularización ante las municipalidades de habilitaciones urbanas y edificaciones vinculadas a bienes inmuebles del Patrimonio Cultural de la Nación, ubicadas en suelo urbano, procede si no involucra zonas o sitios arqueológicos.

Procedimientos iniciados antes de la vigencia

Los procedimientos iniciados antes de la entrada en vigencia del Decreto Legislativo 1595 se rigen por la norma anterior hasta la culminación, salvo solicitud escrita del administrado para acogerse al nuevo régimen. Cuando el Decreto Legislativo 1595 entre en vigencia, quedan derogados el Título I de la Ley 27157, la Ley 27333 y el artículo 30 del TUO de la Ley 29090.

Base normativa: artículos 11 a 23, Primera Disposición Complementaria Final, Única Disposición Complementaria Transitoria y Única Disposición Complementaria Derogatoria del Decreto Legislativo 1595; numeral 35.1 de la Ley 31313, modificado por el Decreto Legislativo 1674.