El local donde se invierte puede tener prohibida la actividad prevista
Zonificación y compatibilidad de uso: la condición previa a la licencia de funcionamiento.
Antes de comprometer capital en un local, se debe confirmar que la actividad está permitida en esa zona. Si el uso no lo está, el impedimento es de fondo: la municipalidad no otorga la licencia de funcionamiento y ninguna gestión posterior lo cambia. Indecopi acaba de confirmar ese límite en un caso de Lima, y de precisar qué puede y qué no puede exigir la municipalidad.
Sin compatibilidad de uso, la municipalidad no otorga la licencia de funcionamiento
La zonificación y la compatibilidad de uso definen qué actividades pueden realizarse en cada predio, y son una condición previa a la licencia. Por la Resolución 0221-2026/SEL-INDECOPI, del 20 de mayo de 2026, la Sala Especializada en Eliminación de Barreras Burocráticas determinó que la prohibición de almacenamiento, depósito y comercio al por mayor en el Centro Histórico de Lima —dispuesta por la Ordenanza 2711 de la Municipalidad Metropolitana de Lima— es una decisión válida de la municipalidad y no una barrera burocrática. La Sala revocó la Resolución 0010-2026/CEB-INDECOPI, del 9 de enero, que la había calificado como barrera. El fundamento: ordenar el uso del suelo y proteger el Centro Histórico, Patrimonio Mundial de la Unesco, es competencia municipal.
Para una empresa que evalúa instalar un almacén o un centro de distribución, la lectura es directa: en esa zona esa actividad no obtendrá licencia, cualquiera que sea la inversión ya realizada en el inmueble.
La municipalidad no puede imponer plazos de castigo ni requisitos fuera de la Ley Marco
El límite de uso del suelo no autoriza a la municipalidad a levantar obstáculos en el trámite. En la Resolución 0239-2026/SEL-INDECOPI, del 21 de junio de 2026, Indecopi declaró ilegales tres medidas de la misma municipalidad:
- Impedir presentar una solicitud de licencia durante 12 meses después de una sanción.
- Prohibir una nueva solicitud durante 6 meses después de una clausura.
- Restringir actividades en edificaciones sin licencia de edificación o construidas en contravención.
Indecopi calificó estas condiciones como una «restricción indebida del derecho de los administrados a iniciar procedimientos administrativos». La municipalidad no puede exigir requisitos ni plazos ajenos a la Ley Marco de Licencia de Funcionamiento (Ley 28976) ni negarse a recibir una solicitud. La Resolución 0092-2026/SEL-INDECOPI, del 27 de febrero, ya había declarado ilegal exigir un código catastral o una numeración diferenciada del predio para operar en la zona.
Indecopi validó la prohibición de uso y anuló las trabas al procedimiento
El caso de la Ordenanza 2711 separa dos cuestiones que se tratan como una sola. La primera es si la actividad está permitida en esa zona; la segunda, si el procedimiento para autorizarla respeta el derecho del administrado. Indecopi resolvió la primera a favor de la municipalidad y la segunda a favor de las empresas.
| Plano | Qué decidió Indecopi | Resolución |
|---|---|---|
| Zonificación y uso del suelo | La prohibición de almacenes y depósitos en el Centro Histórico es válida; es competencia municipal. | 0221-2026/SEL (20 may 2026) |
| Derecho a tramitar | Los plazos de castigo y los requisitos ajenos a la Ley Marco son ilegales. | 0239-2026/SEL (21 jun 2026) |
La compatibilidad de uso se verifica antes de comprometer el local
La verificación de zonificación y compatibilidad de uso corresponde a la etapa previa a la decisión de inversión, no al momento del trámite. Si el uso está prohibido en esa zona, la licencia no se obtiene y el inmueble no sirve para la operación prevista. El Centro Histórico es un ejemplo; el mismo criterio aplica a zonas de conservación, residenciales o de uso industrial restringido.
El terreno de reclamo es distinto. Cuando la municipalidad niega la recepción de una solicitud, impone un plazo de espera después de una sanción o añade un requisito ajeno a la Ley Marco, esa exigencia es una barrera burocrática y se impugna ante Indecopi. Distinguir un límite de uso del suelo de una traba al procedimiento define si un reclamo tiene sustento o no lo tiene.