Factores. Expertos señalan que pese a la desaceleración en el ritmo de ventas, el precio de los inmuebles continúa incrementándose. Capeco estima que este año el alza sería hasta de 8% para proyectos de viviendas sociales.
No está lejos la crisis que se gestó tras una burbuja inmobiliaria en Estados Unidos y que afectó seriamente su economía desde el 2009.
Y países como el Perú, donde el crecimiento de la economía se basa en buena medida en la construcción y entre ella la edificación de viviendas, la posibilidad de una burbuja inmobiliaria no deja de ser un tema que quita el sueño a muchos.
Veamos la situación en el país. En el último lustro el incremento en el precio de las viviendas se ubicó alrededor de 20%. Pero esta fuerte alza del valor de las viviendas ¿se debe a los efectos de la alta demanda del boom inmobiliario o es el talán del advenimiento de una burbuja?
Para el economista Paul Lira, director académico de la UPC, «la burbuja inmobiliaria está a la vuelta de la esquina», ya que, pese a que el ritmo de venta se desaceleró, los precios continúan incrementándose.
«Una burbuja se define como el incremento en el precio de un bien que va más allá de sus fundamentos. Ahora bien como el mismo Banco Central de Reserva señala, entre el último trimestre del 2014 y el del 2013 los precios se han incrementado en 16% en soles constantes mientras que la venta de unidades inmobiliarias solo subió en 2%», explicó.
Asimismo, en el período noviembre 2013 – noviembre 2012, los créditos para viviendas se incrementaron 23%, de los cuales el 40% estuvieron en dólares. «Esto agrega una dimensión adicional al problema inmobiliario, pues muchos deudores en esa moneda perciben sus ingresos en soles, lo que los expone a un riesgo cambiario», refirió.
Sin embargo, para el economista Armando Mendoza, el incremento de los precios de las viviendas se debe, en parte, al auge especulativo.
«La burbuja se genera por la sobredemanda ante los créditos y por muchas compras especulativas, pero aún estamos lejos de eso. El sector inmobiliario es bastante heterogéneo, pero algunos sectores como el A o B ya están llegando a su tope, es decir, sus alzas serán más razonables», comentó.
Agregó que en el caso de Estados Unidos o Europa, la crisis de la burbuja inmobiliaria estuvo acompañada por una crisis financiera y económica, escenarios que no se presentan en nuestro país.
En la misma línea, el economista César Peñaranda refirió que los análisis muestran que no hay un riesgo en el corto plazo. «Si se observa el precio de las viviendas y se compara con los precios promedio de la región, estos son bajos», sostuvo.
«AÚN EN TIERRA FIRME»
Fernando Castañeda Melgar, socio de Aramburú Camino Boero Abogados, sostiene que una burbuja inmobiliaria es una subida irreal del precio de los inmuebles que colapsará en un determinado momento, ocasionando su drástica caída como consecuencia de la reducción de la demanda y de la incapacidad del mercado para absorber la oferta inmobiliaria existente.
«En esta drástica corrección se afecta a las instituciones financieras, que como hemos visto en los Estados Unidos y en España, pueden llegar a quebrar por la imposibilidad de recuperar sus colocaciones, así como a los inversionistas que no tienen cómo pagar los créditos a los cuales accedieron para adquirir inmuebles con el fin de revenderlos a mayor precio o arrendarlos positivamente, además de generar percepciones negativas en torno a lo económico, que como saben los entendidos en dicha materia, pueden causar más daños que la burbuja misma».
El experto señala que hay ratios como el Price to Earnings, que representa el número de años que se tendría que alquilar una propiedad para recuperar su precio de compra.
Castañeda cita al Banco Central de Reserva del Perú, que señalaba, para fines de 2010, una media de 13 años para recuperar el precio de la vivienda, con una rentabilidad del 7,4% para la inversión por la vía del alquiler.
En la actualidad, esa media estaría por el rango de los 17 años y la rentabilidad por el 6%. «Los ratios de burbuja son del orden de los 25 a más años para la recuperación del precio, por lo cual estamos aún en tierra firme», indica Fernando Castañeda.
CLAVES
Ricardo Arbulú, presidente del Comité General de Edificaciones de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), dice que el alza en el precio de viviendas se debe a la falta de oferta en el mercado.
«En el 2013 el alza fue de 10%, cifra menor a lo registrado en años pasados, y para este 2014 se espera un alza de 8% para los proyectos de viviendas sociales», detalló. Estima que los distritos que más encarecerían sus precios serían El Agustino, Ate, Carabayllo, Barranco y San Miguel.
Pidió reducir los tiempos y trámites para ejecutar los proyectos de vivienda.
vía Se reaviva el debate sobre una posible burbuja inmobiliaria | LaRepublica.pe.